上有政策下有對(duì)策，當(dāng)“國(guó)五條”細(xì)則尚未落地之時(shí)，記者在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了不少人發(fā)布的“避稅”方式，不過(guò)在律師眼中，有些方法實(shí)在不靠譜。

避稅方式之一：“買(mǎi)方先把房款給賣(mài)方，賣(mài)方按房款打欠條給買(mǎi)方，以房產(chǎn)做抵押。然后買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買(mǎi)方拿著法院判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶(hù)，不論是否限購(gòu)，都可以過(guò)戶(hù)！”

■律師解答：此法完全不靠譜，如今法院對(duì)民間借貸案件的審理相當(dāng)嚴(yán)格，法院會(huì)要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息或支付憑證，意即如何證明當(dāng)初借款給對(duì)方。此外，如果欠款數(shù)額與房產(chǎn)價(jià)值正好同等，法院會(huì)認(rèn)為這是非真實(shí)債務(wù)，是違反法律規(guī)定逃避稅法的行為，通常會(huì)判欠款無(wú)效，這樣一來(lái)對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來(lái)。

避稅方式之二：“第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男（如果有房產(chǎn)的話(huà)）；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復(fù)婚！”

■律師解答：這簡(jiǎn)直就是開(kāi)玩笑，違反道德倫理的事情，懶得回應(yīng)。

避稅方式之三：“將打算賣(mài)出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售（還需滿(mǎn)5年才能避稅），賣(mài)掉后雙方復(fù)婚?！?/p>

■律師解答：因交易房產(chǎn)而辦理離婚的案件確實(shí)很多，悲劇也很多，有人借機(jī)假戲真做，帶著一套自己名下的房子跟小三過(guò)起了悠閑的日子。奉勸各位一句：想以此種方式避稅，您跟您愛(ài)人最好是情比金堅(jiān)?。〒P(yáng)子晚報(bào)記者 馬祚波）

新華網(wǎng)北京3月2日電（“新華視點(diǎn)”記者葉前）從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……10年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這10年，樓市的風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)人心。

10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。如何吸取過(guò)去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸，又避免傷及無(wú)辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。

第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名（2003－2004年）

2003年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平?！?/p>

“18號(hào)文”開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。

在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。就在此時(shí)，2003年12月，隨著北京世紀(jì)第一拍，“地王”首次橫空出世。

第二季：降溫（2005－2008年）

2005年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂?！?006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專(zhuān)題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決?！?/p>

在此之前，央行已于2004年底開(kāi)始緊縮“銀根”，商品房開(kāi)發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國(guó)字號(hào)條文首次出現(xiàn)，“國(guó)八條”出臺(tái)后不到半年，更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2006年，更具針對(duì)性的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后，“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。

在今天看來(lái)，這一輪調(diào)控頗有“先見(jiàn)之明”，且房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有像后來(lái)2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房?jī)r(jià)上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價(jià)從約5000元／平方米飆升至15000元／平方米，漲幅達(dá)200％。

第三季：緊急救市（2008年下半年—2009年）

為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。2008年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>

隨后，二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年的等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過(guò)，從2009年春開(kāi)始，剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

第四季：全面加碼（2010年至今）

2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，到“部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，樓市調(diào)控一直沒(méi)有放松。

2010年開(kāi)始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)?！皣?guó)十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10％，當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。一年后，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“殺手锏”，全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍，此后限購(gòu)范圍越來(lái)越大。住房貸款的首付比例再次提高至50％。限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。

2011年限購(gòu)組合拳以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

沒(méi)有劇終：樓市調(diào)控需精細(xì)化

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。

來(lái)自不同領(lǐng)域的代表委員表示，過(guò)去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開(kāi)刀，能夠?qū)⒁皇趾投质袌?chǎng)結(jié)合起來(lái)，更好地抑制投機(jī)，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

由于購(gòu)房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，針對(duì)不同人群，不同需求，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。

　　新聞漫畫(huà)：樓市調(diào)控。

中新網(wǎng)3月3日電中國(guó)樓市調(diào)控的新“國(guó)五條”細(xì)則日前出臺(tái)，其中，增加供給、強(qiáng)化限購(gòu)限貸等內(nèi)容，被業(yè)內(nèi)人士形容為近年來(lái)樓市調(diào)控的又一記重拳。而個(gè)人售房征20%個(gè)稅，是“國(guó)五條”細(xì)則中最受關(guān)注也是最具爭(zhēng)議的條款，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

二手房征20%個(gè)稅被指“休克療法”

細(xì)則要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。此前雖已有類(lèi)似政策，但此項(xiàng)稅收在大部分地方是按房屋總價(jià)的1%征收。

這記引發(fā)業(yè)內(nèi)嘩然的重拳，被譽(yù)為“對(duì)短期投資者”精準(zhǔn)打擊，《揚(yáng)子晚報(bào)》認(rèn)為，這對(duì)投資投機(jī)客來(lái)說(shuō)“幾乎是休克療法”。

以一套房主原購(gòu)房值50萬(wàn)，目前總價(jià)200萬(wàn)的普通二手房計(jì)算，按之前1%的個(gè)稅計(jì)算為2萬(wàn)，而新政后按照差額的20%計(jì)算，個(gè)稅將達(dá)到30萬(wàn)，比之前增加了28萬(wàn)，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價(jià)的14%。

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方繳納契稅，賣(mài)方則承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在實(shí)際操作中，往往都由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

重拳征稅須避免誤傷 業(yè)內(nèi)期待更完善措施

雖然按20%的標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)人所得稅并不是一個(gè)新規(guī)定，但依然遭到了很多爭(zhēng)議，如此大幅度地提高賣(mài)房成本，雖然在一定程度上可以抑制投資投機(jī)需求，但不分套數(shù)、不論買(mǎi)房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買(mǎi)房人大呼“傷不起”。

有輿論擔(dān)憂(yōu)，雖然細(xì)則以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為出發(fā)點(diǎn)，力求解決更多民眾的住房問(wèn)題，但在熱點(diǎn)城市房源供不應(yīng)求的狀況下，新增的個(gè)稅稅負(fù)或?qū)⒃俅无D(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，加重其購(gòu)房壓力。

一位微博名為“一月的劉志摩”的網(wǎng)友分析，若房主不愿放棄利潤(rùn)，勢(shì)必抬價(jià)銷(xiāo)售，可能導(dǎo)致兩種情形：一種是將稅負(fù)直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；另一種是普通民眾轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，再次推高租金的價(jià)格。

全國(guó)人大代表，中國(guó)社科院學(xué)部委員程恩富接受中新社記者采訪時(shí)分析，對(duì)二手房交易課重稅可能打擊投機(jī)，有助于抑制房?jī)r(jià)的上漲，但此舉會(huì)波及“改善需求”，同時(shí)可能推高新樓盤(pán)和房租的價(jià)格。他強(qiáng)調(diào)，交易環(huán)節(jié)20%的稅率偏高，未來(lái)需要適度下調(diào)。

媒體稱(chēng)房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高 政策需精細(xì)化

從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……10年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

新華社文章稱(chēng)，10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。如何吸取過(guò)去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸，又避免傷及無(wú)辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。

文章稱(chēng)，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。

由于購(gòu)房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜。專(zhuān)家說(shuō)，針對(duì)不同人群，不同需求，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。

　　昨日，方莊環(huán)島東，一市民在察看鏈家地產(chǎn)的房屋信息。新京報(bào)記者 王嘉寧 攝

據(jù)麥田房產(chǎn)權(quán)證部負(fù)責(zé)人金麗華表示，房產(chǎn)個(gè)稅一直存在，但在2006年之前，房?jī)r(jià)低，沒(méi)有受到重視，一直處于沒(méi)有征稅的狀態(tài)。隨著房?jī)r(jià)的上漲，從2006年起，北京才開(kāi)始征收房產(chǎn)個(gè)稅。

【政策】

“1%征稅”存廢需等細(xì)則

北京地方稅務(wù)局內(nèi)部人士昨日稱(chēng)，各地此前執(zhí)行的按照住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%征收所得稅也是按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》明確了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的問(wèn)題。根據(jù)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得按20%的稅率計(jì)征所得稅，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓住房的收入額減去住房原值和合理費(fèi)用。上述規(guī)定也強(qiáng)調(diào)，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例在轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

記者發(fā)現(xiàn)，新政強(qiáng)調(diào)的是“通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，并未明確全部二手房都需按差額20%征個(gè)稅。

記者多方打聽(tīng)北京是否會(huì)取消按總房?jī)r(jià)1%征稅的方式，但相關(guān)官員只是說(shuō)，仍需等細(xì)則出臺(tái)。

【難點(diǎn)】

早期交易或查不到票據(jù)

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩介紹，由于差額征收需要提供一些憑證，比如契稅票據(jù)等，但由于不少賣(mài)方稱(chēng)提供原始票據(jù)較為困難，計(jì)算差額麻煩，北京大多數(shù)地稅所都是按照合同成交價(jià)全額的1%來(lái)征收個(gè)人所得稅的。

金麗華也表示，原來(lái)的房?jī)r(jià)較低，有可能成交總金額的1%會(huì)高于差額的20%，到了后期，北京房?jī)r(jià)漲得太快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能是原值數(shù)倍，再用差額20%繳納個(gè)稅就不劃算，2008年后，很少有人用差額。目前北京的做法基本上都是按全額1%來(lái)征收個(gè)稅，差額征收的一年僅有幾例。但如果要查房屋原值，還是可以通過(guò)稅務(wù)部門(mén)的系統(tǒng)、建委的稅票底檔查得到。但有可能早期交易，票據(jù)沒(méi)有電子版，建檔工作量很大。

另有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，出售滿(mǎn)5年唯一住房，仍可能免個(gè)稅，記者詢(xún)問(wèn)了幾家主流二手經(jīng)紀(jì)公司，都表示目前還沒(méi)有無(wú)稅房源的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)多家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人反饋，在過(guò)去1年里他們門(mén)店交易的房源，滿(mǎn)5年又是業(yè)主唯一住房的比例，大約在15%到25%之間。

本版采寫(xiě)（除署名外）

新京報(bào)記者

袁曉瀾 劉狄 李蕾

■ 分析

二手房會(huì)否降價(jià) 專(zhuān)家意見(jiàn)“打架”

此前，北京房產(chǎn)交易個(gè)稅主要以成交額的1%來(lái)征收，但此次新政細(xì)則，則強(qiáng)調(diào)應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。二手房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？政策對(duì)購(gòu)房者有何影響？

購(gòu)房者忐忑觀望

新政一出，也讓正在交易的買(mǎi)賣(mài)雙方心中忐忑。

王女士屬于換房需求，本來(lái)想賣(mài)掉自己名下60平米的房子，買(mǎi)個(gè)80平米左右的兩居室。在得知新政策出臺(tái)后，她顯得比較焦慮：“新政策出臺(tái)后，我擔(dān)心完成這一賣(mài)一買(mǎi)，費(fèi)用要多出來(lái)幾十萬(wàn)?！爆F(xiàn)在只好觀望新政的走向，再做決定。

專(zhuān)家意見(jiàn)不一

對(duì)此，住建部政策研究中心原副主任王玨林認(rèn)為，這段時(shí)間，像北京這樣一線城市二手房市場(chǎng)要好于一手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅快，通過(guò)提高個(gè)稅的方式是在為二手房市場(chǎng)降溫。如果這項(xiàng)政策認(rèn)真貫徹，會(huì)達(dá)到預(yù)期效果，二手房市場(chǎng)也會(huì)回歸理性狀態(tài)。

但采訪中，二手房相關(guān)人士則意見(jiàn)不一。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，目前北京房?jī)r(jià)的上漲，主要是剛需和偏剛性的改善需求支撐。提高稅費(fèi)的辦法，可能會(huì)導(dǎo)致事實(shí)房?jī)r(jià)的提高。北京二手房市場(chǎng)上，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)都是買(mǎi)方承擔(dān)稅費(fèi)?！耙虼耍屖袌?chǎng)健康發(fā)展，除了稅費(fèi)環(huán)節(jié)，還必須加上金融政策限制，擴(kuò)大土地供應(yīng)，活躍租賃市場(chǎng)這幾方面共同起作用才行?！?/p>

鑫尊集團(tuán)董事長(zhǎng)劉軍對(duì)記者表示：“僅僅從3月1日出臺(tái)的政策看，其本身讓房?jī)r(jià)下行的可能性也許不大，因?yàn)橹皩?shí)行5.5%營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)明顯下行，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)方身上。”

劉軍說(shuō)，后來(lái)是對(duì)購(gòu)房資格的限制，才讓二手房市場(chǎng)真正進(jìn)入低迷。所以如果有影響，還是要看后續(xù)細(xì)則的情況。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究部孔丹則認(rèn)為，新政策的實(shí)行，對(duì)市場(chǎng)影響還是很大的?！斑@次政策的力度比較大，波及面也很廣，按照新政策，目前市場(chǎng)上免稅的房子很少。如果再有其他政策疊加，那么二手房市場(chǎng)可能會(huì)受到較大的影響。”

■ 算賬

以一套80平米，初始價(jià)值80萬(wàn)、現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的住房為例，在不同類(lèi)型下，稅費(fèi)就不一樣：

1 滿(mǎn)五年個(gè)人唯一住房的商品房，首次購(gòu)房?jī)H需要繳納1%的契稅約2萬(wàn)即可。

2 滿(mǎn)五年不是賣(mài)房者唯一商品房：

則首次購(gòu)買(mǎi)需要繳納1%的契稅和差額20%個(gè)稅：即個(gè)稅按照差額稅率繳納，為（200-80）×20%=24萬(wàn)，加上契稅則總稅費(fèi)為26萬(wàn)。

3 如果是滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但非唯一住房，則還需在上述契稅、個(gè)稅基礎(chǔ)之上，加收10%綜合地價(jià)款，購(gòu)房稅費(fèi)則高達(dá)46萬(wàn)。

4 不滿(mǎn)五年的商品房，買(mǎi)這套房需1%契稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅，總稅費(fèi)則需要37.2萬(wàn)。

2月28日，北京市土地交易市場(chǎng)，各房地產(chǎn)企業(yè)代表準(zhǔn)備競(jìng)拍房山、大興、朝陽(yáng)的13塊土地。新京報(bào)記者浦峰 攝

國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)出通知，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通知明確，對(duì)出售自有住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

一季度公布新房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

通知要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，此次國(guó)務(wù)院要求各地制定公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，專(zhuān)門(mén)指向新建商品住房，這還是首次。

同時(shí)，通知繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型。應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

二套房貸款首付比例可提高

繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

地級(jí)市“十二五”末聯(lián)網(wǎng)住房信息

通知還要求，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

【個(gè)案】

150萬(wàn)房?jī)r(jià)個(gè)稅多繳24萬(wàn)

來(lái)京工作6年的吳先生剛繳納購(gòu)房定金，但因二手房購(gòu)房政策的調(diào)整，他可能要面臨多繳納20多萬(wàn)個(gè)稅的情況。

在北京，購(gòu)買(mǎi)二手房所有稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)。近日，吳先生在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值150萬(wàn)的小戶(hù)型二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，該房已滿(mǎn)五年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房。

按現(xiàn)行政策，吳先生需替業(yè)主繳納總房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅，即150×1%=1.5萬(wàn)元；但是，如果按照新政策，因該經(jīng)濟(jì)適用房最初價(jià)值僅為20萬(wàn)元，如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬(wàn)。

這多出的24萬(wàn)多元的稅收，讓吳先生很頭疼。他說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)的這套小戶(hù)型用于自住，但現(xiàn)在，多出的20萬(wàn)限制住了他這種非投資者。吳先生希望，政策應(yīng)該進(jìn)行細(xì)化，對(duì)于非投資性的住房，應(yīng)給予個(gè)人所得稅減免或返還。

本次調(diào)控時(shí)間表

●各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

●市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

●2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

●大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

北京落地

北京將盡快出細(xì)化政策

新京報(bào)訊北京何時(shí)公布和實(shí)施落地政策是人們最關(guān)注的問(wèn)題。記者昨日從相關(guān)部門(mén)了解到，北京市涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)部門(mén)將在市委市政府的部署下，抓緊研究北京落實(shí)國(guó)務(wù)院通知的具體政策，并盡快公布和實(shí)施。

陳志認(rèn)為，預(yù)計(jì)在各地出臺(tái)的調(diào)控政策中，會(huì)著力在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管這個(gè)角度，提出一些具體的細(xì)化措施和強(qiáng)有力地政策。

陳志稱(chēng)，此次調(diào)控細(xì)則公布后，北京可能會(huì)研究制定更為具體的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

解讀

政策1

二手房成交量必然萎縮

對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉介紹說(shuō)，此前北京二手房個(gè)人所得稅，可按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來(lái)繳納。“由于按照總額1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據(jù)此來(lái)繳納個(gè)稅?！?/p>

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次政策力度較大，特別是個(gè)稅按照差額20%收取，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。

胡景暉預(yù)計(jì)，調(diào)控細(xì)則公布后近期北京二手房交易將出現(xiàn)短期暴增，各區(qū)縣將會(huì)出現(xiàn)大批趕在新政正式實(shí)施前搶先過(guò)戶(hù)情況。從長(zhǎng)期看，二手房稅費(fèi)通常都轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，因此二手房的交易量預(yù)計(jì)出現(xiàn)萎縮，但房?jī)r(jià)走勢(shì)尚無(wú)法判斷。不過(guò)，按照目前的政策，出售滿(mǎn)5年且是家庭唯一住房的免征個(gè)稅。胡景暉認(rèn)為，但這類(lèi)房屋今后仍應(yīng)是免征個(gè)稅的。

政策2

二套房可實(shí)施差別化信貸

對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

近期，二套房貸首付將調(diào)至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進(jìn)一步提高。

陳志和胡景暉均認(rèn)為，各地應(yīng)該會(huì)從實(shí)際情況出發(fā)，來(lái)確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國(guó)家也明確提出鼓勵(lì)改善性購(gòu)房需求，因此對(duì)于二套房也不能一棒子打死。同時(shí)，也要看當(dāng)?shù)劂y行自身的情況。

“如果真是調(diào)到7成，那和全款購(gòu)房也沒(méi)太多差別了?！焙皶熣J(rèn)為，二套房也應(yīng)該實(shí)施差別化信貸政策，如果二套房購(gòu)買(mǎi)的是普通住房，則不應(yīng)該再上調(diào)。

政策3

限購(gòu)政策全覆蓋

限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。

陳志認(rèn)為，限購(gòu)要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是細(xì)則非常嚴(yán)厲的條款。此前，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市限購(gòu)，但其周邊區(qū)域卻不限購(gòu)，這導(dǎo)致那些投資投機(jī)的購(gòu)房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購(gòu)的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。

“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的周邊，比如北京周邊的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周邊，按照政策也應(yīng)該要實(shí)行限購(gòu)。這樣就堵住了所有的漏洞，讓投資投機(jī)購(gòu)房完全沒(méi)有市場(chǎng)，住房也徹底回歸自住的屬性?！标愔菊f(shuō)。

不同類(lèi)型房應(yīng)區(qū)別對(duì)待

胡景暉說(shuō)，以前的房改房、經(jīng)適房，當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣(mài)出價(jià)已經(jīng)高達(dá)數(shù)萬(wàn)元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來(lái)征稅。

胡景暉說(shuō)，“再加上營(yíng)業(yè)稅、契稅等，買(mǎi)一套300萬(wàn)的房子，稅費(fèi)要八九十萬(wàn)。”他認(rèn)為，北京出臺(tái)的調(diào)控落地細(xì)則中，應(yīng)該要根據(jù)房屋的不同性質(zhì)來(lái)區(qū)別稅收政策。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者

馬力 蔣彥鑫 自曾暉

中新網(wǎng)3月2日電 1日晚間，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控五項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步細(xì)化，政策首次明確二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)嚴(yán)格按照個(gè)人所得的20%征收，該政策引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，目前，除了按規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。

以一套房主原購(gòu)房值50萬(wàn)，目前總價(jià)200萬(wàn)的普通二手房計(jì)算，按之前1%的個(gè)稅計(jì)算為2萬(wàn)，而新政后按照差額的20%計(jì)算，個(gè)稅將達(dá)到30萬(wàn)，比之前增加了28萬(wàn)，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價(jià)的14%。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個(gè)人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實(shí)際操作中賣(mài)方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本?！耙虼诵抡蛟S將在客觀上推升二手房房?jī)r(jià)?！?/p>

陳國(guó)強(qiáng)表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購(gòu)房者推向新房市場(chǎng)，進(jìn)而加劇新房市場(chǎng)的供求矛盾，甚至帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長(zhǎng)期而言，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。而新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將逐漸得以體現(xiàn)，部分購(gòu)房者也會(huì)再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量上漲。

“國(guó)五條”細(xì)則凸現(xiàn)調(diào)控延續(xù)性

以嚴(yán)厲的行政政策、信貸政策和稅收政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭形成遏制之勢(shì)，凸現(xiàn)了樓市調(diào)控的延續(xù)性。下一個(gè)問(wèn)題是，“國(guó)五條”細(xì)則能否扭轉(zhuǎn)樓市氛圍，實(shí)現(xiàn)與政策意志的合拍？

國(guó)務(wù)院辦公廳3月1日發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，至此，備受矚目的“國(guó)五條”細(xì)則落地。

樓市調(diào)控力度加碼，是對(duì)近期一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快作出的正式回應(yīng)。與2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確的“國(guó)五條”相比，實(shí)施細(xì)則比此前的市場(chǎng)預(yù)期更加嚴(yán)厲。這體現(xiàn)在：規(guī)定限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率；二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按20%稅率征收等新規(guī)。

以嚴(yán)厲的行政政策、信貸政策和稅收政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭形成遏制之勢(shì)，凸現(xiàn)了樓市調(diào)控的延續(xù)性。下一個(gè)問(wèn)題是，“國(guó)五條”細(xì)則能否扭轉(zhuǎn)樓市氛圍，實(shí)現(xiàn)與政策意志的合拍？

這需要兩方面前提。一方面，要看地方版樓市調(diào)控政策，能否及時(shí)出臺(tái)，并不打折扣地體現(xiàn)“國(guó)五條”細(xì)則的要求；另一方面，要看樓市外圍環(huán)境是否出現(xiàn)大的變化，這種變化既包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否平穩(wěn)，也包括樓市剛需能否有效釋放。

實(shí)際上，去年下半年以來(lái)一些城市房?jī)r(jià)重拾上漲之勢(shì)，即與上述兩個(gè)前提有關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣調(diào)控手段趨于柔和，剛性需求和投資需求因此得到了釋放空間。這是樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)的內(nèi)在原因。樓市逆轉(zhuǎn)反過(guò)來(lái)又激發(fā)了關(guān)于樓市調(diào)控政策是否松動(dòng)的猜測(cè)，以及一些地方政府打“擦邊球”的沖動(dòng)?！皣?guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則，即是對(duì)調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的又一次聲明，也是對(duì)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)之責(zé)的再一次強(qiáng)調(diào)。

如果“國(guó)五條”細(xì)則能夠得到嚴(yán)肅執(zhí)行，宏觀層面沒(méi)有突變，那么在政策時(shí)滯效應(yīng)結(jié)束后的三季度左右，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭有望得到遏制。但是，從樓市是否能夠穩(wěn)定下來(lái)這一調(diào)控的基本出發(fā)點(diǎn)考量，不僅應(yīng)該強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策的嚴(yán)肅性，還應(yīng)該對(duì)樓市忽冷忽熱、越調(diào)越漲的怪象進(jìn)行切實(shí)調(diào)理。否則，剛性政策的加碼，就始終不能消除因?yàn)閯傂孕枨蟊粔阂侄蝗槐l(fā)的可能性，一些地方政府突破調(diào)控限制的沖動(dòng)也會(huì)時(shí)時(shí)發(fā)作。

現(xiàn)實(shí)情況是，土地所有權(quán)為地方政府所有，無(wú)論是為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是追求政績(jī)，在缺乏其他競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，地方政府就總會(huì)想法從土地中尋求財(cái)政來(lái)源；社會(huì)資金缺乏投資渠道，就總會(huì)打樓市的主意；社會(huì)融資多寡不均，就總會(huì)讓一些能夠以低成本獲得資金的大企業(yè)進(jìn)入樓市，成為地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的推手。

真正讓樓市健康起來(lái)，需要更廣泛、更深入的綜合治理。有了這個(gè)前提，樓市調(diào)控才可能變得簡(jiǎn)單起來(lái)，市場(chǎng)力量和行政意愿，才可能實(shí)現(xiàn)共振。

昨天，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），作為對(duì)2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控五項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步細(xì)化?！锻ㄖ芬蟾鞯匾患径纫蛏鐣?huì)公布今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將進(jìn)一步提高二套房貸首付比例和貸款利率等。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，此次通知要求僅次于2011年初“國(guó)八條”，已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

部分城市將提高二套房首付比

此前網(wǎng)絡(luò)瘋傳的提高二套房首付比例和貸款利率，在一些城市很快將變成現(xiàn)實(shí)。

昨天國(guó)務(wù)院發(fā)布的通知中稱(chēng)，將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的，要及時(shí)制止、糾正。

對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

但是目前，哪些城市會(huì)被列為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，目前尚不知情。

各地調(diào)控目標(biāo)一季度需出細(xì)則

昨天發(fā)布的通知稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。通知要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，于一季度向社會(huì)公布。

各省級(jí)人民政府對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

此外，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

限購(gòu)城市覆蓋全區(qū)域全部房型

以往部分城市僅限購(gòu)中心城區(qū)住房的做法，將會(huì)隨著新通知的執(zhí)行，徹底改變。

《通知》中稱(chēng)，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

同時(shí)，對(duì)于住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。

■行業(yè)觀點(diǎn)

政策難影響京二套房交易

昨天，記者從京城各家銀行了解到，目前北京并沒(méi)有相關(guān)的新政策。專(zhuān)業(yè)個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊分析，二套房貸款只占貸款人群的20%，這一政策并沒(méi)有起到太大作用，不會(huì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。北京地區(qū)的二套房貸款首付比例和利率具體是否調(diào)整要看央行營(yíng)管部及北京銀監(jiān)局的進(jìn)一步細(xì)則。下周，地方政策有望出臺(tái)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，北京近期房?jī)r(jià)上漲較快，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例的可能性很大。二套房相比首套房，購(gòu)房者的支付能力更強(qiáng)，同樣增加一成首付，對(duì)于首套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)抑制30%的需求，而對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)，影響非常小。再者，以北京為例，在2012年首套房比例高達(dá)九成以上，二套房比例很低，而且其中過(guò)半為全款購(gòu)房。所以這一政策即使實(shí)施，影響也并不大。

張大偉認(rèn)為，信貸依然是影響樓市房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，預(yù)計(jì)2013年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，對(duì)剛需的支持將依然持續(xù)。

■行業(yè)觀點(diǎn)

不能再用保障房拉低房?jī)r(jià)

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志稱(chēng)，之前各地沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)，主要原因是在等國(guó)務(wù)院細(xì)則出臺(tái)。各地經(jīng)濟(jì)差異很大，具體調(diào)控目標(biāo)目前還難猜測(cè)。不過(guò)，這次通知明確提出新建商品房調(diào)控目標(biāo)，不包含保障房，各地不能再用保障房拉低房?jī)r(jià)。陳志說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控的是市場(chǎng)價(jià)格，就應(yīng)該是只包含商品房。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱(chēng)，調(diào)控目標(biāo)明確為新建商品住房，屏蔽了例如北京市2011年包含保障房的做法，交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)今后都統(tǒng)一成不含保障房的商品住房。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該跟收入掛鉤。他預(yù)計(jì)，北京調(diào)控目標(biāo)還是會(huì)從嚴(yán)，平穩(wěn)；各地的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)太激烈。張大偉稱(chēng)，問(wèn)責(zé)一直是房?jī)r(jià)調(diào)控的難題。這次重提，可加強(qiáng)政策震懾力。但他同時(shí)表示，問(wèn)責(zé)可能更多的還是約談。

■行業(yè)觀點(diǎn)

限購(gòu)政策成調(diào)控最嚴(yán)細(xì)則

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱(chēng)，“限購(gòu)”標(biāo)準(zhǔn)將更加嚴(yán)格?！跋拶?gòu)”區(qū)域覆蓋全市行政區(qū)范圍，限購(gòu)包含所有新建商品住房與二手住房，近30個(gè)城市的限購(gòu)政策將由此而發(fā)生改變。此前，如貴陽(yáng)的限購(gòu)政策中，僅僅限定市區(qū)一環(huán)內(nèi)限購(gòu)；又如浙江臺(tái)州，只限制在市區(qū)購(gòu)房以及購(gòu)買(mǎi)新房，但并沒(méi)有把二手房和在郊區(qū)購(gòu)房這兩道門(mén)堵死。

北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，這是新的細(xì)則中最嚴(yán)的內(nèi)容，因?yàn)?011年“國(guó)八條”中，只強(qiáng)調(diào)了差異化限購(gòu)，沒(méi)有要求有些地方行政區(qū)域全覆蓋，而恰恰是沒(méi)能覆蓋到的地方，也是房地產(chǎn)發(fā)展快速的地方。他介紹，有的城市，特別是中心城市周邊，成為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)。今后，投資購(gòu)房者不能再去中心城市周邊買(mǎi)房，這個(gè)漏洞堵上了，更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

■其他政策

預(yù)售定價(jià)過(guò)高不核發(fā)預(yù)售許可證

昨天發(fā)布的通知，還明確要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，提高商品房預(yù)售門(mén)檻。對(duì)于定價(jià)過(guò)高的新建商品房，政府可不予核發(fā)預(yù)售許可證。

通知中要求，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。

此外，對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要禁止其參加土地競(jìng)買(mǎi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門(mén)要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。

此前，有中介串通買(mǎi)房者，虛構(gòu)材料躲避限購(gòu)。通知中明確，要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改；購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

■各地動(dòng)態(tài)

長(zhǎng)沙

三套及以上住房停發(fā)公積金貸款

記者從長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心獲悉，長(zhǎng)沙市住房公積金新規(guī)定1日起正式施行，職工購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房不能使用住房公積金貸款。

新規(guī)變化主要集中在住房公積金個(gè)人住房貸款政策。一是提高了職工申請(qǐng)使用住房公積金貸款須正常繳存住房公積金的年限，由此前規(guī)定的6個(gè)月變?yōu)?2個(gè)月；二是提高了購(gòu)買(mǎi)二套房申請(qǐng)住房公積金貸款的門(mén)檻；三是停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金貸款。

武漢

土地拍賣(mài)仍火爆地產(chǎn)大鱷頻拿地

2月28日，武漢舉行2月份第二次土地拍賣(mài)，一自然人經(jīng)過(guò)37輪激烈競(jìng)價(jià)搶得土地。碧桂園、萬(wàn)科等知名地產(chǎn)商依然出手爽快，大規(guī)模拿地。

這是今年第二場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)土拍，共有5宗地塊掛牌出讓?zhuān)們粲玫孛娣e達(dá)206841.2萬(wàn)平方米，成交總金額為6.4億元。武漢火車(chē)站旁一地塊競(jìng)價(jià)激烈，經(jīng)37次競(jìng)投，最終由自然人肖志強(qiáng)拿得，成交價(jià)13200萬(wàn)元。碧桂園以9560萬(wàn)元再拍得東湖高新地塊。此兩次土拍上，萬(wàn)科斥資10億元拿得光谷地塊，綠地斥資5.759億元一次拿下9宗地塊。

廣州

首套房貸款利率可優(yōu)惠銀行減少

據(jù)新快報(bào)報(bào)道，近日，廣州地區(qū)19家銀行中僅有5家銀行能申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠，銀行的審批周期也開(kāi)始加長(zhǎng)。

自春節(jié)后，受額度緊張和“新國(guó)五條”推出影響，首套房貸優(yōu)惠幅度縮減的消息頻出。廣州地區(qū)19家銀行中僅有工行等5家銀行可提供首套房貸8.5折優(yōu)惠。提供9折利率的銀行也僅有農(nóng)行、建行等4家，其他銀行只能按基準(zhǔn)利率提供貸款。

業(yè)內(nèi)人士表示，“新國(guó)五條”出臺(tái)后，不排除未來(lái)房貸政策會(huì)收緊，加上銀行信貸資源向高收益項(xiàng)目?jī)A斜，各商業(yè)銀行個(gè)人房貸政策分化趨勢(shì)將愈發(fā)明顯，有的銀行甚至可能繼續(xù)提高首套房貸利率。

中新網(wǎng)3月2日電 (房產(chǎn)頻道陳璞)昨日晚間，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，樓市調(diào)控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，也被稱(chēng)為此次新政的最大亮點(diǎn)。

總體來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，并且對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度也更大。不過(guò)業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調(diào)控方向，具體落實(shí)情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺(tái)的細(xì)則。

出售自有住房所得按20%繳個(gè)稅 二手房交易料驟降

此次樓市新政對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅征收的調(diào)整，無(wú)疑是打擊投資投機(jī)的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也是一把“雙刃劍”。

新政明確要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

目前，除了按規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。

而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會(huì)明顯增大。

以一套房主原購(gòu)房值50萬(wàn)，目前總價(jià)200萬(wàn)的普通二手房計(jì)算，按之前1%的個(gè)稅計(jì)算為2萬(wàn)，而新政后按照差額的20%計(jì)算，個(gè)稅將達(dá)到30萬(wàn)，比之前增加了28萬(wàn)，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價(jià)的14%。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個(gè)人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實(shí)際操作中賣(mài)方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本?！耙虼诵抡蛟S將在客觀上推升二手房房?jī)r(jià)。”

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方繳納契稅，賣(mài)方則承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在實(shí)際操作中，往往都由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)。

對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購(gòu)房者而言，這就相當(dāng)于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，住房買(mǎi)賣(mài)之間價(jià)格差距也較大，預(yù)計(jì)各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，為了爭(zhēng)取搭上政策末班車(chē)，這些區(qū)域的二手房市場(chǎng)將迎來(lái)交易高峰。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

陳國(guó)強(qiáng)表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購(gòu)房者推向新房市場(chǎng)，進(jìn)而加劇新房市場(chǎng)的供求矛盾，甚至帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲。

胡景暉認(rèn)為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長(zhǎng)期而言，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。而新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將逐漸得以體現(xiàn)，部分購(gòu)房者也會(huì)再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量上漲。

二套房貸政策收緊 北上廣深或首當(dāng)其沖

雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)稅新政對(duì)樓市的影響會(huì)更大，但二套房信貸政策的收緊對(duì)市場(chǎng)的作用仍不可小覷。

此前，坊間對(duì)二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺(tái)則證明傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。

按照新政規(guī)定，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市中有53個(gè)新房?jī)r(jià)格上漲，51個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市更是漲幅居前。

而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)將在一季度向全社會(huì)公布。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無(wú)懸念”。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，從北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，等年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)施后，如果房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。

有分析認(rèn)為，這將不利于改善類(lèi)需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購(gòu)房者，因?yàn)檫@類(lèi)人群在購(gòu)房成本上仍存在壓力，如此一來(lái)，或?qū)?huì)抑制這類(lèi)人群購(gòu)房，而對(duì)于比較有資金實(shí)力的高端購(gòu)房者而言，由于支付方式的不同，并不會(huì)影響高端住宅市場(chǎng)的交易。

調(diào)控全面升級(jí) 更趨差異化

張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，且對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度更大。

國(guó)務(wù)院會(huì)議曾指出，各地應(yīng)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會(huì)公布”。

通知還要求，住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。

此外，省級(jí)政府對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，還要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

“這些細(xì)則對(duì)地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)?！标悋?guó)強(qiáng)表示。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，此輪調(diào)控更加趨向差異化，針對(duì)不同區(qū)域的市場(chǎng)特征，政策將更有針對(duì)性，地方調(diào)控也將會(huì)出現(xiàn)松緊差異。

陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市的后續(xù)細(xì)則將更為嚴(yán)厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。

從各方分析來(lái)看，新一輪調(diào)控將促使購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計(jì)成交將會(huì)有所萎縮。對(duì)于北京這樣前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市，這種市場(chǎng)反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。

北京朝陽(yáng)區(qū)房屋登記發(fā)證大廳外排隊(duì)領(lǐng)號(hào)準(zhǔn)備辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的市民排成長(zhǎng)龍。春節(jié)前，北京二手房交易量大幅增加，各個(gè)二手房過(guò)戶(hù)大廳人滿(mǎn)為患。資料圖片

值得注意的是，昨天發(fā)布的《通知》中除信貸的首付款等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段外，還對(duì)出售自有住房繳納個(gè)稅的原則進(jìn)行了規(guī)定。要求各地需嚴(yán)格按所售房屋增值額的20%繳納個(gè)稅。此舉被多名業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“狠招”，將導(dǎo)致短期內(nèi)二手房成交量暴漲，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二手房交易量將出現(xiàn)明顯下降。

出售自有住房者按差額20%繳稅

昨天，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的通知中稱(chēng)，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。此外，國(guó)務(wù)院提出要加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。多名業(yè)內(nèi)人士表示，二手房交易個(gè)稅按照增值額的20%征收，預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房交易過(guò)戶(hù)將很火爆，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二手房市場(chǎng)交易量會(huì)降低，下半年房?jī)r(jià)有可能走低。

此前，房主如出售普通住宅，以北京為例，可選擇兩種方式繳納個(gè)人所得稅，個(gè)稅為繳納總房款的1%或者繳納增值差價(jià)的20%。不過(guò)，多數(shù)二手房交易都選擇總房款的1%這種方式繳納。隨著國(guó)務(wù)院昨天下發(fā)通知的執(zhí)行，今后各個(gè)城市或?qū)⒅荒馨凑辗课菰鲋殿~的20%繳納個(gè)人所得稅。

通知中強(qiáng)調(diào)，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

通知還明確，將總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

□行業(yè)觀點(diǎn)

短期內(nèi)二手房市場(chǎng)將火爆

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，個(gè)稅征收方法成為昨天發(fā)布政策的最大亮點(diǎn)。二手房交易的個(gè)稅征收，只能按差額的20%征收，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶(hù)而言，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本。

胡景暉認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市，住房買(mǎi)賣(mài)之間價(jià)格差距較大，在各地細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi)，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房業(yè)主與購(gòu)房人的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車(chē)，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。而隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。對(duì)于中長(zhǎng)期而言，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。隨著各地細(xì)則的執(zhí)行，新房市場(chǎng)由于買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將得以體現(xiàn)，部分購(gòu)房者將再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量漲。

不過(guò)，胡景暉也分析表示，應(yīng)該會(huì)有部分住房不受個(gè)稅政策的影響，按照財(cái)政部及稅務(wù)總局、住建部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅，可見(jiàn)，對(duì)于家庭唯一的、且業(yè)主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前還要等待各地出臺(tái)細(xì)則。而對(duì)于查不到原值的房屋，還需看各地細(xì)則和執(zhí)行力度。

□其他政策

各地最遲下月公布全年住房用地供應(yīng)

土地供應(yīng)將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。昨天的通知中要求，各地在一季度之前公布全年住房用地供應(yīng)。記者從北京市國(guó)土資源局了解到，北京正在做全年供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)3月份發(fā)布，此次計(jì)劃中將特別明確區(qū)縣責(zé)任。

通知中要求，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。加大土地市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

此外，各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)住建部門(mén)要提出商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

通知還要求，要督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。

地級(jí)以上城市年底保障住房納外來(lái)工

通知首次明確，今年底，地級(jí)以上城市將外來(lái)工納入住房保障，要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶４饲?，雖然住建部曾要求各地逐步將外來(lái)人員納入住房保障，但沒(méi)有明確要求哪一級(jí)別的城市。

關(guān)于保障房建設(shè)方面，國(guó)務(wù)院要求，要全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開(kāi)工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國(guó)有工礦?????、國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，重點(diǎn)抓好資源型城市及獨(dú)立工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造；積極推進(jìn)非成片棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造，逐步開(kāi)展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

在規(guī)劃統(tǒng)籌方面，要從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來(lái)。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確?？⒐ろ?xiàng)目及早投入使用。

隨著保障房建設(shè)量越來(lái)越大，分配管理成為主要問(wèn)題。國(guó)務(wù)院要求，要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。今年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

2015年前實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)

城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)有望加快步伐。此前，住建部要求40城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，并規(guī)定去年6月為截止期，不過(guò)至今仍未公布結(jié)果。

昨天，國(guó)務(wù)院發(fā)布的通知中要求，各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，聯(lián)網(wǎng)之所以難，實(shí)際上是涉及到地方政府的利益，而并不是技術(shù)上的問(wèn)題。該人士稱(chēng)，聯(lián)網(wǎng)只是一個(gè)方面，聯(lián)網(wǎng)之后如何應(yīng)用，才是更重要的。

據(jù)記者了解，社會(huì)上對(duì)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)有多個(gè)期待。首先，在同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中可以查到個(gè)人在不同城市名下的房產(chǎn)，尤其是官員的房產(chǎn)，有利于官員財(cái)產(chǎn)公示制度的推進(jìn)；其次，有利于限購(gòu)政策的實(shí)施，同一人在多個(gè)城市的房產(chǎn)套數(shù)，可稱(chēng)為限購(gòu)的依據(jù)。

■ 北京落地

北京將盡快出細(xì)化政策

新京報(bào)訊北京何時(shí)公布和實(shí)施落地政策是人們最關(guān)注的問(wèn)題。記者昨日從相關(guān)部門(mén)了解到，北京市涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)部門(mén)將在市委市政府的部署下，抓緊研究北京落實(shí)國(guó)務(wù)院通知的具體政策，并盡快公布和實(shí)施。

陳志認(rèn)為，預(yù)計(jì)在各地出臺(tái)的調(diào)控政策中，會(huì)著力在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管這個(gè)角度，提出一些具體的細(xì)化措施和強(qiáng)有力地政策。

陳志稱(chēng)，此次調(diào)控細(xì)則公布后，北京可能會(huì)研究制定更為具體的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

■ 解讀

政策1

二手房成交量必然萎縮

對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉介紹說(shuō)，此前北京二手房個(gè)人所得稅，可按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來(lái)繳納?！坝捎诎凑湛傤~1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據(jù)此來(lái)繳納個(gè)稅?！?/p>

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次政策力度較大，特別是個(gè)稅按照差額20%收取，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。

胡景暉預(yù)計(jì)，調(diào)控細(xì)則公布后近期北京二手房交易將出現(xiàn)短期暴增，各區(qū)縣將會(huì)出現(xiàn)大批趕在新政正式實(shí)施前搶先過(guò)戶(hù)情況。從長(zhǎng)期看，二手房稅費(fèi)通常都轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，因此二手房的交易量預(yù)計(jì)出現(xiàn)萎縮，但房?jī)r(jià)走勢(shì)尚無(wú)法判斷。不過(guò)，按照目前的政策，出售滿(mǎn)5年且是家庭唯一住房的免征個(gè)稅。胡景暉認(rèn)為，但這類(lèi)房屋今后仍應(yīng)是免征個(gè)稅的。

政策2

二套房可實(shí)施差別化信貸

對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

近期，二套房貸首付將調(diào)至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進(jìn)一步提高。

陳志和胡景暉均認(rèn)為，各地應(yīng)該會(huì)從實(shí)際情況出發(fā)，來(lái)確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國(guó)家也明確提出鼓勵(lì)改善性購(gòu)房需求，因此對(duì)于二套房也不能一棒子打死。同時(shí)，也要看當(dāng)?shù)劂y行自身的情況。

“如果真是調(diào)到7成，那和全款購(gòu)房也沒(méi)太多差別了?！焙皶熣J(rèn)為，二套房也應(yīng)該實(shí)施差別化信貸政策，如果二套房購(gòu)買(mǎi)的是普通住房，則不應(yīng)該再上調(diào)。

政策3

限購(gòu)政策全覆蓋

限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。

陳志認(rèn)為，限購(gòu)要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是細(xì)則非常嚴(yán)厲的條款。此前，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市限購(gòu)，但其周邊區(qū)域卻不限購(gòu)，這導(dǎo)致那些投資投機(jī)的購(gòu)房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購(gòu)的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。

“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的周邊，比如北京周邊的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周邊，按照政策也應(yīng)該要實(shí)行限購(gòu)。這樣就堵住了所有的漏洞，讓投資投機(jī)購(gòu)房完全沒(méi)有市場(chǎng)，住房也徹底回歸自住的屬性?！标愔菊f(shuō)。

不同類(lèi)型房應(yīng)區(qū)別對(duì)待

胡景暉說(shuō)，以前的房改房、經(jīng)適房，當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣(mài)出價(jià)已經(jīng)高達(dá)數(shù)萬(wàn)元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來(lái)征稅。

胡景暉說(shuō)，“再加上營(yíng)業(yè)稅、契稅等，買(mǎi)一套300萬(wàn)的房子，稅費(fèi)要八九十萬(wàn)。”他認(rèn)為，北京出臺(tái)的調(diào)控落地細(xì)則中，應(yīng)該要根據(jù)房屋的不同性質(zhì)來(lái)區(qū)別稅收政策。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者

馬力 蔣彥鑫 自曾暉

【個(gè)案】

150萬(wàn)房?jī)r(jià)個(gè)稅多繳24萬(wàn)

來(lái)京工作6年的吳先生剛繳納購(gòu)房定金，但因二手房購(gòu)房政策的調(diào)整，他可能要面臨多繳納20多萬(wàn)個(gè)稅的情況。

在北京，購(gòu)買(mǎi)二手房所有稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)。近日，吳先生在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值150萬(wàn)的小戶(hù)型二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，該房已滿(mǎn)五年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房。

按現(xiàn)行政策，吳先生需替業(yè)主繳納總房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅，即150×1%=1.5萬(wàn)元；但是，如果按照新政策，因該經(jīng)濟(jì)適用房最初價(jià)值僅為20萬(wàn)元，如果按照差額繳稅即（150-20）×20%=26萬(wàn)。

這多出的24萬(wàn)多元的稅收，讓吳先生很頭疼。他說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)的這套小戶(hù)型用于自住，但現(xiàn)在，多出的20萬(wàn)限制住了他這種非投資者。吳先生希望，政策應(yīng)該進(jìn)行細(xì)化，對(duì)于非投資性的住房，應(yīng)給予個(gè)人所得稅減免或返還。

原標(biāo)題：中國(guó)政府要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作

新華網(wǎng)北京3月1日電（記者杜宇）根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)1日發(fā)布的消息，國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)出通知，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

通知要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。

繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征。

通知還要求，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

原標(biāo)題：國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知

國(guó)辦發(fā) 〔2013〕17號(hào)

2011年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制

認(rèn)真落實(shí)省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各省級(jí)人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)。對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，加強(qiáng)對(duì)所轄城市的督查、考核和問(wèn)責(zé)工作。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障等部門(mén)要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機(jī)制。要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改；購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的，要及時(shí)制止、糾正。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)

各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。加大土地市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要提出商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

各地區(qū)發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)竣工申報(bào)制度，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。

四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開(kāi)工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國(guó)有工礦（含煤礦）、國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，重點(diǎn)抓好資源型城市及獨(dú)立工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造；積極推進(jìn)非成片棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造，逐步開(kāi)展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來(lái)，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項(xiàng)目。要把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗(yàn)收關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進(jìn)戶(hù)型設(shè)計(jì)，方便保障對(duì)象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確?？⒐ろ?xiàng)目及早投入使用。

加強(qiáng)分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加?qiáng)小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。

五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理

2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要禁止其參加土地競(jìng)買(mǎi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門(mén)要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房?jī)r(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會(huì)輿論，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)信息，要及時(shí)、主動(dòng)澄清。對(duì)誘導(dǎo)購(gòu)房者違反限購(gòu)、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)務(wù)院辦公廳

2013年2月26日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

原標(biāo)題：國(guó)務(wù)院：房企囤地捂盤(pán)等將被禁止購(gòu)地及融資

中新網(wǎng)3月1日電 據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，國(guó)務(wù)院辦公廳今天發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

通知指出，對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要禁止其參加土地競(jìng)買(mǎi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門(mén)要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)

中新網(wǎng)3月1日電今天下午，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》稱(chēng)，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這也證實(shí)了此前市場(chǎng)上的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。

此外，通知中還指出，各地應(yīng)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布；進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施，購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前；對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)等。

通知全文如下：

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

2011年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制

認(rèn)真落實(shí)省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各省級(jí)人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)。對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，加強(qiáng)對(duì)所轄城市的督查、考核和問(wèn)責(zé)工作。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障等部門(mén)要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機(jī)制。要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改；購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的，要及時(shí)制止、糾正。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)

各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。加大土地市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要提出商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

各地區(qū)發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)竣工申報(bào)制度，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。

四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開(kāi)工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國(guó)有工礦(含煤礦)、國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，重點(diǎn)抓好資源型城市及獨(dú)立工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造；積極推進(jìn)非成片棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造，逐步開(kāi)展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來(lái)，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項(xiàng)目。要把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗(yàn)收關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進(jìn)戶(hù)型設(shè)計(jì)，方便保障對(duì)象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確?？⒐ろ?xiàng)目及早投入使用。

加強(qiáng)分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｒ訌?qiáng)小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。

五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理

2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要禁止其參加土地競(jìng)買(mǎi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門(mén)要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房?jī)r(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會(huì)輿論，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)信息，要及時(shí)、主動(dòng)澄清。對(duì)誘導(dǎo)購(gòu)房者違反限購(gòu)、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)務(wù)院辦公廳

2013年2月26日