自3月1日晚新“國(guó)五條”細(xì)則正式發(fā)布，明確了對(duì)出售自有住房應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。晉中市的楊先生就一直在糾結(jié)：“我2011年底在市城區(qū)花50萬(wàn)元購(gòu)買了一套110平方米的商品房還未過(guò)戶，稅費(fèi)我來(lái)承擔(dān)，細(xì)則一旦實(shí)施，我得多繳多少稅啊？”

其實(shí)，只要走進(jìn)各地政務(wù)大廳、地稅局服務(wù)大廳，看看這里“異常”火爆的人氣，就可以知道，像楊先生一樣糾結(jié)的絕不在少數(shù)。

3月12日13時(shí)30分左右，記者來(lái)到辦理稅費(fèi)手續(xù)的晉中市地稅服務(wù)大廳，發(fā)現(xiàn)來(lái)辦理手續(xù)的人群已經(jīng)將大廳擠得水泄不通。地稅局服務(wù)大廳一位工作人員表示，“這些天，工作人員每天都得加班，回答群眾的咨詢嗓子都啞了。”

據(jù)記者了解，若按新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之前的二手房交易原則，賣方需負(fù)擔(dān)的各種費(fèi)用差不多要到總房?jī)r(jià)的10%，如果新“國(guó)五條”細(xì)則執(zhí)行后，這些費(fèi)用將占到總價(jià)款的15%以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，按稅收政策，二手房成交個(gè)人所得稅應(yīng)由賺取了賣房利潤(rùn)的賣房者來(lái)承擔(dān)。但事實(shí)情況并非如此，按照現(xiàn)階段二手房交易慣例，成交產(chǎn)生的各類稅費(fèi)大都由買方全部承擔(dān)。所以，尚未完成過(guò)戶的二手房交易者，都想爭(zhēng)取在細(xì)則實(shí)施前完成過(guò)戶。

新“國(guó)五條”無(wú)疑是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的又一個(gè)升級(jí)版。政策到底何時(shí)落地。3月12日，記者聯(lián)系了晉中市住建及地稅部門，沒(méi)得到明確答復(fù)，目前，繳稅執(zhí)行的仍是舊政策。看來(lái)，搶先過(guò)戶的情況還會(huì)持續(xù)下去。 (白續(xù)宏 史俊杰)

昨天中午，全體會(huì)結(jié)束后，住建部部長(zhǎng)姜偉新走出會(huì)場(chǎng)經(jīng)過(guò)人民大會(huì)堂北門時(shí)，再度被記者“逮”住。幾乎是反復(fù)重復(fù)這些天來(lái)的發(fā)言口徑，姜偉新在回答記者提問(wèn)時(shí)特別干脆利落。在被問(wèn)及20%房產(chǎn)交易稅新政正引發(fā)的社會(huì)反響時(shí)，姜偉新斬釘截鐵地說(shuō)，這個(gè)文件一定要堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行中有些什么問(wèn)題可以再完善，但一定會(huì)繼續(xù)推進(jìn)。

在回應(yīng)鄭州等地推行經(jīng)適房、公租房、廉租房“三房合一”統(tǒng)稱公租房且只租不賣的做法時(shí)，姜偉新言簡(jiǎn)意賅地表示，“這符合中央政策，支持！”他說(shuō)，各地可以從自己實(shí)際情況出發(fā)，決定是否取消經(jīng)適房政策。他同時(shí)表示，保障房將繼續(xù)按照原定任務(wù)向前推進(jìn)，保證質(zhì)量，在分配環(huán)節(jié)也會(huì)采取些措施。

有記者問(wèn)：“今年房?jī)r(jià)走勢(shì)怎樣，能夠控制住嗎？”姜偉新惜字如金地說(shuō)，相信會(huì)按照國(guó)務(wù)院文件調(diào)控趨勢(shì)走。

代表觀點(diǎn)

公平分配是保障房管理的“生命線”

今年的政府工作報(bào)告中要求堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)管理，讓老百姓住上“放心房、滿意房”。

在肯定保障房工程為圓百姓住房夢(mèng)作出貢獻(xiàn)的同時(shí)，部分代表委員也指出，保障房建設(shè)和管理還存在不少問(wèn)題，要讓百姓真正住上“放心房、滿意房”，政府還需燒旺監(jiān)管、分配、后續(xù)管理“三把火”。全國(guó)人大代表孫曉梅說(shuō)：“公平分配是保障房管理的‘生命線’。保障房不是過(guò)去那種福利房，要堅(jiān)決防止不符合條件者獲得保障房。”(記者 姜葳 陳琳)

繼2月20日新“國(guó)五條”后，3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，就房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題提出六條意見(jiàn)，即“國(guó)五條”細(xì)則。

政策背景

“國(guó)五條”細(xì)則中有關(guān)“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”的規(guī)定更加全面，對(duì)于包括供地量、供地政策及中小型住房供應(yīng)數(shù)量等，都有細(xì)致、量化的詳細(xì)要求。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，“國(guó)五條”細(xì)則中關(guān)于土地供應(yīng)的部分雖然基本上還是此前政策的重申和相關(guān)辦法的落實(shí)，但在執(zhí)行力度上明顯加強(qiáng)。比如：明確提出“供地不低于前5年平均水平”，并強(qiáng)調(diào)“盡快形成有效供應(yīng)”等，此舉對(duì)于樓市持續(xù)上行以及房?jī)r(jià)看漲的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)起到抑制作用，但推地節(jié)奏的安排是否合理，將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)。

細(xì)則解讀

樓市冷暖，土地先知。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資源，土地供應(yīng)和成交量是反映樓市趨勢(shì)的重要指標(biāo)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智此前在全國(guó)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會(huì)上指出，今年各地國(guó)土資源部門要努力保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定，以抑制土地價(jià)格波動(dòng)。還要保持正常的地價(jià)形成機(jī)制，堅(jiān)持通過(guò)市場(chǎng)配置土地資源，按供求規(guī)律保持土地供應(yīng)總量，消除異常信號(hào)及波動(dòng)，避免地價(jià)信號(hào)被利用，造成市場(chǎng)恐慌。

“國(guó)五條”細(xì)則中對(duì)于2013年住房用地供應(yīng)總量特別是供應(yīng)下限的明確規(guī)定。政府已意識(shí)到土地供應(yīng)對(duì)于房?jī)r(jià)的制約作用。以北京為例，今年年初，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，前兩個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金累計(jì)收入476億，占比達(dá)到去年總收入的73%。政府一開(kāi)年便開(kāi)足馬力加速推地，全因土地出讓量不足會(huì)影響到宅地價(jià)格和新盤供給。結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的推漲作用有所顯現(xiàn)。“供地不低于前5年平均水平”、“市縣政府一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃”等細(xì)則，表明未來(lái)土地供應(yīng)將相對(duì)充足，給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了明確的“維穩(wěn)信號(hào)”。

同時(shí)，全年計(jì)劃的制定使得土地供應(yīng)更加有章可循。在供應(yīng)時(shí)間上可以避免出現(xiàn)突然斷頓或階段性集中推地的情況，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，也可將遠(yuǎn)郊區(qū)縣和中心城區(qū)的供應(yīng)合理組合，從而使城市規(guī)劃建設(shè)有一個(gè)更為合理的布局。

另外，有關(guān)“商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同”的規(guī)定，也是新政的一大亮點(diǎn)。對(duì)于已經(jīng)成交的土地，此舉可以督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)開(kāi)發(fā)，快速形成住宅市場(chǎng)的有效供應(yīng)量，遏制一些批而不建、故意拖延建設(shè)工期的現(xiàn)象，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

“國(guó)五條”細(xì)則還對(duì)中小套型普通商品住房特別關(guān)注，有專家指出，政府部門已發(fā)覺(jué)中小戶型的供應(yīng)嚴(yán)重不足。目前，剛需人群大多是工薪階層，增加中小套型普通商品住房建設(shè)數(shù)量的意義在于，緩解中小戶型普通商品住房供求矛盾，讓普通購(gòu)房者有房可買，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

專家觀點(diǎn)

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，目前我國(guó)的城市化率已達(dá)51.3%，正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量勞動(dòng)力涌進(jìn)城市。但據(jù)戶籍人口統(tǒng)計(jì)顯示，城市化率只有35%。戶籍制度改革滯后，使農(nóng)村人口進(jìn)城后不能享受城鎮(zhèn)居民同等待遇，特別是在住房、子女教育、社會(huì)保障、就業(yè)等方面與城鎮(zhèn)人口存在著諸多差別，因此在我國(guó)城鎮(zhèn)化、城市化完成之前，大量的住房需求會(huì)長(zhǎng)期存在。而這些剛性或改善性需求，新進(jìn)城人口以及原有城市人口無(wú)房戶對(duì)住房的需求屬于增量需求，均是絕對(duì)的剛需，對(duì)中小套戶型的普通商品房有迫切需求。此次政府從政策上予以支持，增加小戶型的普通商品住房供應(yīng)比例，以適應(yīng)百姓不斷增加的住房需求，正當(dāng)其時(shí)。

趙秀池指出，土地是住房供應(yīng)的閘門，土地出讓的數(shù)量、時(shí)間、區(qū)域要與宏觀調(diào)控、與城市的人口疏解相吻合。土地出讓制度要做適當(dāng)調(diào)整，防止地價(jià)攀升，出現(xiàn)“地王”。“國(guó)五條”細(xì)則能否落到實(shí)處，關(guān)鍵在于推地節(jié)奏的掌控。合理安排供地，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲，干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。記者袁顯峰

針對(duì)“國(guó)五條”中關(guān)于征收20%個(gè)稅的爭(zhēng)議，住建部部長(zhǎng)姜偉新14日表示，這個(gè)文件一定要堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中效果會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)往下走。

3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布樓市調(diào)控“國(guó)五條”，其中“二手房賣房所得按20%征收個(gè)稅”的政策，引起社會(huì)較大關(guān)注。一時(shí)間，購(gòu)房者搶在地方政府細(xì)則出臺(tái)前抓緊時(shí)間過(guò)戶，各地房地產(chǎn)交易中心爆棚。

針對(duì)該政策暫緩執(zhí)行的建議，姜偉新表示：“那不行，肯定要堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中有什么問(wèn)題，再來(lái)完善。”針對(duì)“國(guó)五條”能否控制住房?jī)r(jià)的問(wèn)題，姜偉新表示，房?jī)r(jià)會(huì)按照國(guó)務(wù)院調(diào)控政策的趨勢(shì)運(yùn)行，房?jī)r(jià)會(huì)往下走。

姜偉新還介紹，保障房正按照之前的規(guī)劃正常推進(jìn)，保證質(zhì)量，在分配環(huán)節(jié)也要采取些措施。當(dāng)有記者問(wèn)到對(duì)“鄭州的三房合一，只租不賣”如何看待時(shí)，姜偉新表示，這符合中央的政策，應(yīng)該鼓勵(lì)。日前鄭州市推出“三房合一”的保障房新模式，符合公租房保障條件的廉租房、經(jīng)適房和公租房對(duì)象，統(tǒng)一納入公租房保障范圍。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否取消的問(wèn)題，姜偉新表示：“各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建設(shè)與分配保障房。”

記者 陳靜

隨著新“國(guó)五條”和細(xì)則的發(fā)布，記者發(fā)現(xiàn)，原先從去年第四季度開(kāi)始發(fā)力的豪宅盤，遇到新政有悲有喜，再一次說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置業(yè)核心詞“地段、地段、地段”的重要性。位于天河或者越秀的高端大戶型產(chǎn)品，在“國(guó)五條”面前并沒(méi)有退縮，反而“企硬”價(jià)位，吹風(fēng)價(jià)或者新貨價(jià)都比去年“十一”之后有明顯提升。

位于越秀區(qū)某樓盤全新大戶型產(chǎn)品比去年10月之前吹風(fēng)價(jià)高了超過(guò)8000元/m2，達(dá)到4.3萬(wàn)~4.5萬(wàn)元/m2(包裝修)。銷售人員表示，該項(xiàng)目地處老城區(qū)中心，又有名校學(xué)位，雖然只有幾十套，但意向客戶已有幾百名，不大擔(dān)心銷售。另有幾個(gè)在越秀區(qū)擁有名校學(xué)位的高端項(xiàng)目，吹風(fēng)價(jià)比之前有明顯提升。但與此同時(shí)，郊區(qū)或者相對(duì)邊緣的豪宅盤面對(duì)調(diào)控又至，底氣則沒(méi)那么足。去年曾聲稱要賣35000元/m2以上的某豪宅盤，近期對(duì)外報(bào)價(jià)基本保持在2.8萬(wàn)元/m2。而另外一個(gè)有山水資源的豪宅盤，前幾個(gè)月放風(fēng)價(jià)還逼近4萬(wàn)元/m2，近期已對(duì)客戶表示開(kāi)售價(jià)在3.5萬(wàn)元/m2左右。

廣州某大型房企有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者總結(jié)經(jīng)歷多年調(diào)控的心得時(shí)表示，不管怎么調(diào)，能夠幸免的只有適合“剛需”買家的中小戶型。“雖然以前覺(jué)得‘90/70’的規(guī)定不合理，但近幾年，就算沒(méi)有‘90/70’，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把產(chǎn)品主力放在中小戶型上，因?yàn)檫@樣最安全。如果開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)是在豪宅方面，則對(duì)抗調(diào)控的能力就會(huì)比較差，比如綠城就差點(diǎn)在上一輪調(diào)控中栽倒。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，之后的調(diào)控可能往開(kāi)征房產(chǎn)稅方向發(fā)展，“有傳聞?wù)f將對(duì)超過(guò)規(guī)定面積的大戶型或第三套以上住宅征收每年3%~5%的房產(chǎn)稅，若一旦成真，相信以后買大戶型豪宅的買家群將會(huì)繼續(xù)萎縮。”

記者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科近幾年一直采取144平方米以下戶型占比近九成的策略，再加上快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的節(jié)奏，使公司在調(diào)控面前銷售業(yè)績(jī)不降反升。而其余如保利、中海等大型房企，所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中適合“剛需”買家的也占了相當(dāng)大的比重。因此，現(xiàn)在主流開(kāi)發(fā)商們基本已形成了共識(shí)——抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的始終還是中小戶型產(chǎn)品，采取以適合“剛需”買家的中小戶型為主，高端大戶型、別墅及商業(yè)項(xiàng)目為輔的發(fā)展形態(tài)。 (陳白帆)

圖為3月5日，鄭州市房管局交易大廳內(nèi)，前來(lái)辦理二手房買賣手續(xù)的市民人頭攢動(dòng)。　胡影　攝

中新網(wǎng)3月14日電(王珊珊) 雖說(shuō)“擁有一套完美的房子不等于擁有一個(gè)幸福的家”，但買一套可以安居的住房的確已經(jīng)成為目前中國(guó)不少普通家庭的頭等大事。然而，日漸高漲的房?jī)r(jià)和愈加嚴(yán)格的調(diào)控政策卻頻頻引發(fā)“恐慌性”購(gòu)房，城鄉(xiāng)保障性住房的供應(yīng)數(shù)量和較高門檻，也讓不少百姓望房興嘆。

“安居”而后樂(lè)業(yè)。如何在宏觀政策和具體執(zhí)行中完善百姓的居住條件，提升“美麗中國(guó)”百姓的幸福感，將成為擺在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子面前的待解要?jiǎng)?wù)之一。而呼之欲出的“國(guó)五條”細(xì)節(jié)就是一次考驗(yàn)智慧的“大考”。

霧里看花的“國(guó)五條”細(xì)則能否保護(hù)“剛需”？

午夜時(shí)分，二手房交易大廳燈火通明、人頭攢動(dòng)，幾乎每次房地產(chǎn)調(diào)控政策有大的舉措時(shí)，各地建委和稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)成為最熱鬧的場(chǎng)所。3月1日“國(guó)五條”出臺(tái)之后，北京、上海、南京、西安……扎堆過(guò)戶的潮流橫跨大江南北，幾乎席卷了半個(gè)中國(guó)。

根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，與上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以后，已有武漢、長(zhǎng)沙等二級(jí)城市相繼執(zhí)行公積金政策調(diào)整，政策調(diào)整的總體方向是提高了公積金貸款的門檻、收緊了貸款的額度。而隨著租房高峰季節(jié)的到來(lái)，北京等大城市的租房?jī)r(jià)格可能受到“國(guó)五條”的影響波及，迎來(lái)新一輪漲價(jià)高峰。

其實(shí)，對(duì)二手房交易繳納20%個(gè)人所得稅的規(guī)定已經(jīng)存在將近20年，中間細(xì)節(jié)幾經(jīng)調(diào)整，很長(zhǎng)一段時(shí)間實(shí)際上都按1%-3%繳納個(gè)人所得稅。而在住房長(zhǎng)期的賣房市場(chǎng)交易中，應(yīng)該由賣房者支付的個(gè)人所得稅幾乎都由買方承擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前二手房市場(chǎng)上的確出現(xiàn)了一些恐慌，但預(yù)計(jì)可能的各地政策落地細(xì)則比如會(huì)有保護(hù)自住的條款。如果是最近面臨過(guò)戶的，當(dāng)然應(yīng)該加緊過(guò)戶。但還未達(dá)成意向交易的也無(wú)需恐慌。“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前，二手房成交高峰仍將持續(xù)，但成交價(jià)格短期內(nèi)或?qū)⑹艿揭种疲史€(wěn)步下探走勢(shì)。

受這輪二手房“交易潮”的影響，后續(xù)出臺(tái)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則有望“保護(hù)剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已經(jīng)著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的落實(shí)方案，并上報(bào)了國(guó)務(wù)院。

預(yù)計(jì)除了保留了居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。中央部門對(duì)此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實(shí)施征收技術(shù)方案。

由于“國(guó)五條”在全國(guó)“兩會(huì)”前夕頒布，住建部長(zhǎng)姜偉新成為“兩會(huì)”上媒體的重點(diǎn)“圍堵”對(duì)象。姜偉新說(shuō)，無(wú)論新“國(guó)五條”什么時(shí)候出臺(tái)，都會(huì)傷及一部分人的利益。這個(gè)政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。他表示，對(duì)于普通購(gòu)房者的利益保護(hù)，可以進(jìn)一步研究，解決方式是在“十二五”期間繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

保障房的意義是讓中低收入者真正得實(shí)惠

住房問(wèn)題也成為今年兩會(huì)上的最熱門話題之一，無(wú)論政府工作報(bào)告還是人大、政協(xié)的工作報(bào)告，都對(duì)住房問(wèn)題給予了關(guān)注。

2013年政府工作報(bào)告顯示，五年來(lái)，中國(guó)新建各類保障性住房1800多萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造住房1200多萬(wàn)套。2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米，分別比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。預(yù)計(jì)2013年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。

但目前所建的保障房還很難滿足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，讓保障房分配的公平公開(kāi)性遭到了質(zhì)疑。要避免開(kāi)豪車住經(jīng)適房，做著生意還住廉租房的不公平現(xiàn)象，就要在分配流程上實(shí)行嚴(yán)格管控。而保障房分配如何才能真正讓中低收入者得到實(shí)惠，也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

全國(guó)人大代表、“最美洗腳妹”劉麗說(shuō)，由于農(nóng)民工住房問(wèn)題難解決，已經(jīng)導(dǎo)致這一群體的婚姻頻頻“亮紅燈”。她希望政府部門降低城市保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

“對(duì)于很多教師尤其是45歲以下的教師來(lái)說(shuō)，由于他們?nèi)肼殨r(shí)年齡就已經(jīng)較大，工作兩三年后就面臨結(jié)婚、生子的問(wèn)題。要按廉租房的政策他們不夠資格買，要去社會(huì)上買商品房，收入差距又太大。” 全國(guó)人大代表、南開(kāi)大學(xué)校長(zhǎng)龔克呼吁關(guān)注社會(huì)“夾心層”的住房問(wèn)題。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)在作全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要建立可持續(xù)的保障性住房建設(shè)資金投入機(jī)制，嚴(yán)格區(qū)分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，真正使低收入住房困難戶得到實(shí)惠。

代表委員“支招”說(shuō)——

控制土地成本、降低拆遷款—— 宗慶后(杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理)

“當(dāng)前房?jī)r(jià)中最大的成本是土地成本，由于中央與地方的財(cái)政收入分配不合理，政府仍靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府沒(méi)有錢就靠賣土地求發(fā)展，土地收入作為地方財(cái)政的重要來(lái)源，因此土地價(jià)格炒的很高，樓面價(jià)動(dòng)輒上萬(wàn)元、幾萬(wàn)元一平方。因而農(nóng)民要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)亦很高，一補(bǔ)就是幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過(guò)高，房?jī)r(jià)調(diào)不下來(lái)。因此，要保證保障房建設(shè)，首先要控制地價(jià)，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關(guān)鍵是要堵絕地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。”

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將部分房源出租——林毅夫(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

“我國(guó)城市房屋租賃市場(chǎng)以個(gè)人房源為主，缺乏可供長(zhǎng)期出租的房源。提案建議政府相關(guān)部門研究修改相關(guān)法律并制定優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改變蓋房賣房的單一盈利模式，將部分房源用于出租，吸引有規(guī)模的長(zhǎng)線投資者進(jìn)入城市房屋租賃市場(chǎng)。”

低保障、中供給、高市場(chǎng)——宗國(guó)英(天津市副市長(zhǎng))

“天津?yàn)I海新區(qū)在住房問(wèn)題上采取的‘低保障、中供給、高市場(chǎng)’的這個(gè)做法不失為一種思路。所謂低保障，就是要加強(qiáng)對(duì)低收入和特困人群的住房保障，這個(gè)各地都在按中央、國(guó)務(wù)院的要求做；中供給，就是針對(duì)中等收入水平的人包括‘夾心層’，提供足夠多樣的住房，盡量擴(kuò)大市場(chǎng)供給；高市場(chǎng)，就是對(duì)那些收入水平高的人群，推出聯(lián)排別墅等高端住房，以此滿足不同人群的多樣化需求。

中國(guó)網(wǎng)3月14日訊（記者 陳保龍）“20%稅率一定要堅(jiān)決執(zhí)行，對(duì)于當(dāng)前社會(huì)爭(zhēng)議，住建部已經(jīng)關(guān)注到，執(zhí)行過(guò)程中有什么問(wèn)題再完善。”全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受媒體集體采訪時(shí)斬釘截鐵的說(shuō)。

近段時(shí)間以來(lái)，國(guó)五條出臺(tái)，20%個(gè)稅對(duì)房地產(chǎn)的沖擊力很大，不斷有媒體報(bào)道，由于購(gòu)房者的恐慌心理蔓延，造成了各地交易中心爆棚。同時(shí)，也有媒體猜測(cè)“國(guó)五條”在施行一段時(shí)間后將退出。

14日上午，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者集體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō)，“執(zhí)行過(guò)程中有什么問(wèn)題，再完善。”

對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，姜偉新表示，“相信房?jī)r(jià)會(huì)按照國(guó)務(wù)院調(diào)控的趨勢(shì)走。另外，保障房要堅(jiān)決按照原定的計(jì)劃繼續(xù)向前推進(jìn)，在分配的環(huán)節(jié)也要采取一些措施。”

當(dāng)有記者問(wèn)到對(duì)“鄭州的三房合一，只租不賣”如何看待時(shí)，姜偉新表示，這符合中央的政策，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否取消，各地可以從實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)建設(shè)與分配決定是否保留。

隨著房產(chǎn)“新國(guó)五條”政策出臺(tái)，近期京城房產(chǎn)典當(dāng)客戶明顯增多。北京華夏典當(dāng)行綜合業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理王雷昨日表示，近一周華夏典當(dāng)行已成交六七筆此類業(yè)務(wù)，而“新國(guó)五條”政策出臺(tái)前，上述業(yè)務(wù)成交清淡。

記者了解到，由于新政中規(guī)定二手房交易要按獲利差額20%繳納個(gè)稅，使得大量客戶著急搭乘“末班車”，使得全國(guó)近期二手房網(wǎng)簽量暴增。

一些已有購(gòu)房計(jì)劃的客戶在新政公布之后，紛紛將購(gòu)房計(jì)劃提前，同時(shí)通過(guò)典當(dāng)房產(chǎn)來(lái)快速實(shí)現(xiàn)融資購(gòu)房。 (記者李靜)

隨著房產(chǎn)“新國(guó)五條”政策出臺(tái)，近期京城房產(chǎn)典當(dāng)客戶明顯增多。北京華夏典當(dāng)行綜合業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理王雷昨日表示，近一周華夏典當(dāng)行已成交六七筆此類業(yè)務(wù)，而“新國(guó)五條”政策出臺(tái)前，上述業(yè)務(wù)成交清淡。

記者了解到，由于新政中規(guī)定二手房交易要按獲利差額20%繳納個(gè)稅，使得大量客戶著急搭乘“末班車”，使得全國(guó)近期二手房網(wǎng)簽量暴增。

一些已有購(gòu)房計(jì)劃的客戶在新政公布之后，紛紛將購(gòu)房計(jì)劃提前，同時(shí)通過(guò)典當(dāng)房產(chǎn)來(lái)快速實(shí)現(xiàn)融資購(gòu)房。（記者李靜）

近十年來(lái)，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來(lái)調(diào)控政策帶來(lái)諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？在近日的調(diào)研中，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者試圖找到答案。

地方政府：調(diào)控代價(jià)“耗不起”

業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過(guò)程中卻沒(méi)了“底氣”。

從2012年全國(guó)土地出讓情況來(lái)看，全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元，同比2011年的3.15萬(wàn)億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年，浙江國(guó)有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對(duì)此，浙江省財(cái)政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場(chǎng)行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過(guò)1000億元，超過(guò)上海、北京，躍居全國(guó)第一。而隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級(jí)土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。

其它省市情況類似。按照上海市2011年國(guó)有土地所有權(quán)出讓收入占政府性基金收入的比例85%計(jì)算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。

由于上述原因，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速，部分省份甚至預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

山西一位地方住建局負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)政策一時(shí)一變，經(jīng)歷了從過(guò)去鼓勵(lì)發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控的歷程，而經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今卻難以調(diào)控，造成十年調(diào)控十年價(jià)漲。

在他看來(lái)，國(guó)家調(diào)控對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響較小。“因?yàn)槲覀冞@屬于小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是剛性需求，發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。可能對(duì)于需求較大的大型城市影響大些。”

專家解析：“由于土地財(cái)政占地方財(cái)政收入很大部分，因此，地方對(duì)土地依賴較大。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出。

“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時(shí)間，它沒(méi)有資金，城市就不能發(fā)展，人民生活就不能改善，城市G D P也會(huì)完不成指標(biāo)。

銀行：共同籌碼“輸不起”

房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測(cè)試認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)下跌50%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款違約率上升至5%，同時(shí)將侵蝕銀行利潤(rùn)15%至25%。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

不過(guò)，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，銀行開(kāi)發(fā)貸在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源占比在波動(dòng)性下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

據(jù)了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動(dòng)性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款普遍采取“定向?qū)捤伞钡拇胧＿@將在一定程度上進(jìn)一步有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。不過(guò)，在房地產(chǎn)貸款投放的增量上依然有所控制，并且繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理。

“我們對(duì)原有的房企貸款客戶投放貸款時(shí)，會(huì)考量其資金狀況，盡量保證其續(xù)建項(xiàng)目，防止?fàn)€尾工程，給銀行帶來(lái)不良風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商，銀行會(huì)作為大客戶繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

也有銀行業(yè)人士透露，目前銀行給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權(quán)上收至總行。一位國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言，“實(shí)際上，銀行貸與不貸都是基于對(duì)行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大，短期內(nèi)這種局面不會(huì)改變。因此，對(duì)于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房企，銀行會(huì)在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質(zhì)房企依然會(huì)作為大客戶進(jìn)行放貸。”

從16家上市銀行最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占銀行全部信貸資產(chǎn)的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地產(chǎn)部門的直接貸款占全部信貸資產(chǎn)的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬(wàn)億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年底有所下降。

具體而言，在四大行中，除了中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸較上年末有所增長(zhǎng)外，其余三大行均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；農(nóng)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。

從不良率來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區(qū)房地產(chǎn)不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，低于全行業(yè)平均不良貸款水平。

專家解析：倪鵬飛指出，由于銀行本身信貸考核機(jī)制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款。

開(kāi)發(fā)商：最能抗壓“玩得起”

“前一天讓北京以高溢價(jià)拍出13塊地，后一天就出‘國(guó)五條’細(xì)則，說(shuō)要收20%稅，這不是耍著開(kāi)發(fā)商玩嗎？”一位開(kāi)發(fā)商在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后說(shuō)。不過(guò)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模額從7956億元擴(kuò)大至6 .4萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)7.1倍。其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額均值由2003年的11 .3　億元增長(zhǎng)至2012年的近200億元，增長(zhǎng)了近16倍。

此前房企龍頭萬(wàn)科公布2012年年度報(bào)告顯示，去年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1031 .2億元，同比增長(zhǎng)4 3 .7 %， 實(shí) 現(xiàn) 凈 利 潤(rùn)1 2 5 .5億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng)30.4%。而其它幾家大型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。

業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身于外，一方面是因?yàn)閲?guó)家的“十年九調(diào)”使開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀政策有一定的把握；另一方面，由于投資成本較低，在資金出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商大不了選擇放棄項(xiàng)目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

專家解析：倪鵬飛表示，由于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價(jià)越拍越高，開(kāi)發(fā)商同時(shí)采取成本加價(jià)的方式獲利，而不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，使購(gòu)房者成了為所有成本買單的下家。

購(gòu)房者：弱勢(shì)群體“傷不起”

購(gòu)房者是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)節(jié)中最弱勢(shì)的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因?yàn)椋谥袊?guó)投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。

有分析說(shuō)，在國(guó)外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地產(chǎn)業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套產(chǎn)權(quán)，而是直接以小額投資房地產(chǎn)基金，通過(guò)基金收益獲得回報(bào)。而我國(guó)由于股市收益波動(dòng)性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進(jìn)城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房?jī)r(jià)格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢(shì)人群在購(gòu)房中的話語(yǔ)權(quán)更是少之又少。

“房?jī)r(jià)上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從中央考量來(lái)看，一方面要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要底線。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。

聶梅生也認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍很脆弱，在外部經(jīng)濟(jì)較差的背景下，只能拉動(dòng)內(nèi)需。而房地產(chǎn)業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)。“所以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)系。”

十年調(diào)控路：過(guò)于著重抑制需求

業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)共性是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。

2003年開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控序幕。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。”從促進(jìn)需求出發(fā)，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等一些問(wèn)題和苗頭。隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)始醞釀針對(duì)需求和價(jià)格等一系列限制性措施。

直到2008年，全球性的金融危機(jī)爆發(fā)，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。當(dāng)年的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

隨后出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率七折優(yōu)惠等一系樓市扶持性政策。接著，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長(zhǎng)。

2009年，樓市全面復(fù)蘇，成交價(jià)量陡升。“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”一時(shí)成為社會(huì)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。針對(duì)此情況，2009年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等政策。同時(shí)密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，樓市調(diào)控政策的傾向也由支持轉(zhuǎn)為限制。

延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購(gòu)令”、“限外令”等調(diào)控措施如疾風(fēng)驟雨席卷中國(guó)樓市，當(dāng)年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴(yán)”之樓市調(diào)控年。全國(guó)36個(gè)城市在當(dāng)年率先納入限購(gòu)范圍。

2011年，國(guó)務(wù)院再次要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點(diǎn)開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。當(dāng)年樓市進(jìn)入深度調(diào)整，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。

一系列嚴(yán)厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開(kāi)始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊漲的勢(shì)頭。雖然2012年并無(wú)重量級(jí)新政出臺(tái)，但中央各部門多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持既有的包括限購(gòu)、差別化信貸等調(diào)控政策不放松。

政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動(dòng)，2013年春節(jié)前后，一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)性城市再次感受到房?jī)r(jià)上漲的壓力。在此背景下，“國(guó)五條”應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)五條新政涵蓋從限購(gòu)、房產(chǎn)稅、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容，開(kāi)始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“國(guó)五條”后的各方博弈

距最嚴(yán)樓市調(diào)控“限購(gòu)令”出臺(tái)已有2年時(shí)間，雖然此間樓市經(jīng)歷了下調(diào)、回暖，但近月來(lái)的飛漲又迫使“國(guó)五條”于近日出臺(tái)。

在國(guó)五條實(shí)施細(xì)則里，飽受爭(zhēng)議的是明確“二手房交易所得將計(jì)征20%個(gè)稅”的措施。而市場(chǎng)對(duì)其最直接的反應(yīng)就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續(xù)出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。受“搶搭政策末班車”效應(yīng)，二手房市場(chǎng)也迎來(lái)一個(gè)短暫的交易高峰。

二手房V S新房

在各地二手房簽約量暴增的同時(shí)，新房市場(chǎng)也創(chuàng)下高峰。在3月4日至3月10日一周內(nèi)，全國(guó)九成以上城市一手住宅市場(chǎng)月周均成交面積同比上漲。據(jù)上海市住房管理部門統(tǒng)計(jì)，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬(wàn)平方米，環(huán)比此前一周上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬(wàn)平方米大關(guān)，創(chuàng)造了最近36周的最高成交紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，在新建住宅市場(chǎng)，全國(guó)未普遍出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場(chǎng)的現(xiàn)象。

至于購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)從而引發(fā)新房上漲一說(shuō)，偉業(yè)我愛(ài)我家胡景暉表示，新房項(xiàng)目大都位于遠(yuǎn)郊，在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施方面，無(wú)法與城市中心區(qū)的二手房社區(qū)相比。因此，稅費(fèi)的增加未必能夠讓消費(fèi)者放棄城市中心區(qū)的成熟社區(qū)而轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)區(qū)郊縣。

此外，在政策調(diào)控下，未來(lái)新房市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加，消費(fèi)者選購(gòu)新房時(shí)將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房?jī)r(jià)格的大幅上漲。

二手房買主V S二手房賣主

事實(shí)上，在“國(guó)五條”出臺(tái)之前，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大量房東坐地起價(jià)和取消掛牌惜售的情況。1月中旬，記者在調(diào)查中了解到，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就取消售賣，有的直接加價(jià)5萬(wàn)元至10萬(wàn)元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數(shù)的比例在10%至15%，而漲價(jià)房源的漲幅在5%至10%。”

而在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，二手市場(chǎng)又變得熱鬧起來(lái)。因怕新政實(shí)施要交20%個(gè)稅，搶先賣房過(guò)戶。二手房市場(chǎng)已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過(guò)戶，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的暴漲。

與此同時(shí)，“‘國(guó)五條’出來(lái)之前，有很多業(yè)主對(duì)于價(jià)格態(tài)度強(qiáng)硬，甚至看買方有意購(gòu)買便惜售加價(jià)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示，現(xiàn)在業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，甚至心理價(jià)位也有所松動(dòng)。他表示，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶都希望盡快完成交易，尤其是有短期置業(yè)計(jì)劃的剛需客戶，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

房企V S房企

值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競(jìng)爭(zhēng)。

“這次調(diào)控有點(diǎn)突然。”一位房地產(chǎn)商告訴記者，在“國(guó)五條”出來(lái)時(shí)他認(rèn)為此次調(diào)控應(yīng)該是再次重申之前的調(diào)控措施，但沒(méi)想到的是在這么短的時(shí)間內(nèi)細(xì)則出臺(tái)，而且力度加大。

他表示，雖然這次調(diào)控的主要對(duì)象是二手房，但由于整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期受到影響，新建住房也不會(huì)避免。“估計(jì)房市將再次回到兩年前的狀態(tài)，在各地執(zhí)行細(xì)則下發(fā)之前突擊買房，之后需求遭受冷凍，市場(chǎng)逐漸走淡。”

“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，又將是一年經(jīng)受考驗(yàn)的時(shí)期。”上述人士說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷間，房企又將進(jìn)行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

隨著“國(guó)五條”出臺(tái)，“調(diào)控從嚴(yán)從緊”仍將是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)貫徹的整體基調(diào)，各方之間的博弈也將繼續(xù)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“國(guó)五條”及后期地方上調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)公布，此前“一路高漲”的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所降溫。記者　梁倩　高偉　蔡穎　魏飆　實(shí)習(xí)生　周文其

“如果你有朋友想買房，最好本月中旬前就定下來(lái)。”鏈家地產(chǎn)北京褡褳坡門店的業(yè)務(wù)員小王13日對(duì)客戶如是說(shuō)。隨著“地方版”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)日期漸近，二手房交易將迎來(lái)個(gè)稅征收調(diào)整的大限。

按照目前的交易流程，如果要趕在3月底前完成網(wǎng)簽，本月中旬將是買賣雙方簽約的最后期限。隨著大限臨近，買賣雙方急于成交的心理迫切，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以盡快成交。

中介敦促盡快簽約

樓市調(diào)控的“新國(guó)五條”及細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易呈現(xiàn)火爆局面，但隨著地方細(xì)則出臺(tái)時(shí)間窗口的臨近，這一局面恐難持久。按照住建部官員在今年全國(guó)兩會(huì)期間的表態(tài)，從3月底開(kāi)始，各地將陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。到目前為止，雖然沒(méi)有一個(gè)城市公布樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間表，但3月底已成為各家中介一致認(rèn)可的最后期限。按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網(wǎng)簽，買賣雙方必須在中旬前完成簽約。

多家中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)于商業(yè)貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，按照正常的交易流程，從買賣雙方簽訂購(gòu)房合同到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽，大約需要7、8個(gè)工作日。對(duì)于全款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從買賣雙方簽約到完成網(wǎng)簽約需5個(gè)工作日。如果使用公積金貸款，所需時(shí)間要長(zhǎng)得多。此外，出于保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)多留幾天富余的時(shí)間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近期集中交易的二手房個(gè)案中，全款購(gòu)房者和公積金貸款購(gòu)房者所占比例較小，商業(yè)貸款購(gòu)房者占大多數(shù)。這意味著，多數(shù)交易個(gè)案的平均交易周期在10天左右。照此計(jì)算，交易雙方須在本月中旬前完成簽約，才能避開(kāi)可能在3月底實(shí)施的稅收新政。

業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，完成網(wǎng)簽意味著交易完成，盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過(guò)戶等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽，就不必承受新增的個(gè)稅成本，除非另有規(guī)定出臺(tái)。

基于這一判斷，近期不少中介機(jī)構(gòu)都在趕工，力促買賣雙方盡快成交。一些中介門店甚至將交易大限明確定為3月20日，督促員工抓緊沖擊銷售業(yè)績(jī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從下旬開(kāi)始，二手房市場(chǎng)可能逐步降溫。

部分業(yè)主降價(jià)急售

隨著大限的臨近，買賣雙方的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期一些業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以求盡快出手。

鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)北路某門店13日將一套小戶型房源貼上“速銷”標(biāo)簽，業(yè)主在此前報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上直降十萬(wàn)元。這套面積不到50平方米的商住房最初報(bào)價(jià)170萬(wàn)元，幾個(gè)買家均因價(jià)格過(guò)高而放棄購(gòu)買，急于成交的業(yè)主只得降價(jià)出售。

市場(chǎng)人士分析，就北京二手房市場(chǎng)而言，隨著部分具有免稅資格的“滿五年唯一住房”銷售殆盡，剩余房源的銷售難度將越來(lái)越大。

上述門店店長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期選擇降價(jià)銷售的業(yè)主開(kāi)始增多，降價(jià)幅度多在10萬(wàn)元及以上。一些未降價(jià)房源的議價(jià)空間也越來(lái)越大。在“新國(guó)五條”出臺(tái)前，一套二手房的議價(jià)范圍大多在3萬(wàn)元以內(nèi)，多數(shù)賣家寧愿不賣也不降價(jià)。但在“新國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房報(bào)價(jià)開(kāi)始松動(dòng)，不少房源貼上“急售”標(biāo)簽。

該店長(zhǎng)表示，在“新國(guó)五條”出臺(tái)后的二手房交易熱潮中，其門店所在區(qū)域的報(bào)價(jià)開(kāi)始并無(wú)明顯變化，直到最近才有調(diào)低價(jià)格的現(xiàn)象。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京多個(gè)二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域均在一定程度上存在降價(jià)出售的現(xiàn)象，這不僅是近期二手房交易旺盛的原因，也體現(xiàn)出業(yè)主看空未來(lái)市場(chǎng)的心態(tài)。

未來(lái)需求或已透支

報(bào)價(jià)降低的背后是部分區(qū)域隱現(xiàn)的降溫苗頭。近期在北京通州、亦莊、大興等郊區(qū)縣的部分區(qū)域，二手房交易開(kāi)始降溫。其中，大戶型豪宅項(xiàng)目的銷售率先冷卻。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著二手房?jī)?yōu)質(zhì)房源陸續(xù)被消化，投機(jī)投資需求和部分改善型需求逐步退出市場(chǎng)或進(jìn)入觀望狀態(tài)，以首套房為主的自住需求努力趕搭個(gè)稅調(diào)整前的“末班車”。與自住需求相比，投機(jī)投資需求和改善型需求對(duì)房屋地段和品質(zhì)的要求較高，對(duì)價(jià)格的敏感度較低，不急于出手。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期二手房交易的火爆在某種程度上是未來(lái)需求的提前釋放，所以未來(lái)市場(chǎng)降溫的可能性較大。

據(jù)記者了解，包括中介機(jī)構(gòu)和買賣雙方在內(nèi)的市場(chǎng)交易主體大多對(duì)后市不樂(lè)觀，部分購(gòu)房者已推遲了購(gòu)房計(jì)劃。

按照慣例，在政策細(xì)則落地后，往往會(huì)給購(gòu)房人一段緩沖時(shí)間，同時(shí)也可能為支持剛需而劃定二手房交易個(gè)稅免征“紅線”。但由于政策基調(diào)總體嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的預(yù)期較強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從3月下旬開(kāi)始，二手房市場(chǎng)的交易量將明顯下降，交易價(jià)格則保持穩(wěn)定。

記者 張敏

隨著各地樓市調(diào)控政策細(xì)則出臺(tái)大限臨近，相關(guān)準(zhǔn)備工作正加緊推進(jìn)。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，多個(gè)地方政府近期陸續(xù)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議，就即將出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則做出部署。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)的調(diào)控細(xì)則不會(huì)“一刀切”，差異化和對(duì)剛需支持將體現(xiàn)在政策思路中。

強(qiáng)化執(zhí)行環(huán)節(jié)

北京上周召開(kāi)多部門會(huì)議，就房地產(chǎn)調(diào)控做出部署。其中，如何理解并落實(shí)“新國(guó)五條”成為討論重點(diǎn)。知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，按此前提出的“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)，今年北京將對(duì)政策執(zhí)行環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化。

作為本輪調(diào)控重點(diǎn)的信貸和稅收政策，雖然提出“差別化”思路，但北京仍將更多參照相關(guān)部委細(xì)則執(zhí)行。北京住房限購(gòu)門檻恐難松動(dòng)，對(duì)購(gòu)房資格審核將會(huì)加強(qiáng)。

這位人士透露，作為近期房?jī)r(jià)增速較快的熱點(diǎn)城市，北京仍握有部分儲(chǔ)備政策，并可能推出。儲(chǔ)備政策可能涉及二手房領(lǐng)域，如最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策如果出臺(tái)，那么“殺傷力”較大。

所謂“最低計(jì)稅價(jià)格”指的是，由于二手房交易屬買賣雙方私下交易，雖有中介居間，但仍可能會(huì)過(guò)分隱匿實(shí)際簽約價(jià)格，為避免稅費(fèi)流失，政府制定執(zhí)行最低計(jì)稅價(jià)格，用以約束買賣雙方執(zhí)行納稅義務(wù)。業(yè)內(nèi)人士介紹，提高二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，可上調(diào)最低交稅標(biāo)準(zhǔn)，減少二手房交易環(huán)節(jié)為避稅而出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象。

此外，為控制新房供應(yīng)節(jié)奏和價(jià)格，北京今年將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售環(huán)節(jié)管控。

除北京外，近期多個(gè)城市都就“新國(guó)五條”細(xì)則落實(shí)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，針對(duì)各地樓市不同形態(tài)，擬定“地方版”細(xì)則框架。

業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)的“地方版”調(diào)控政策既有共同之處，又不會(huì)“一刀切”。其中，地方政府對(duì)信貸和稅收政策操作空間相對(duì)較小，將更多參照相關(guān)部委窗口指導(dǎo)或部門細(xì)則。對(duì)房屋限購(gòu)、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)制定、房屋銷售環(huán)節(jié)管控等手段，地方政府具有一定操作空間，具體執(zhí)行力度將有所不同。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從本月底開(kāi)始，各地細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。與此前預(yù)期不同的是，不排除二三線城市率先出臺(tái)細(xì)則，信號(hào)意義明顯、對(duì)市場(chǎng)影響較大的一線城市恐不會(huì)第一個(gè)“吃螃蟹”。

保剛需仍是重要考量因素

在各地對(duì)“新國(guó)五條”細(xì)則討論中，對(duì)剛需態(tài)度成為焦點(diǎn)。知情人士透露，盡管本輪樓市調(diào)控力度總體較嚴(yán)厲，但對(duì)剛需保護(hù)仍是重要考量因素，其中主要集中在“二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)20%計(jì)征”條款上。

由于該項(xiàng)條款將在一定程度上增加交易成本，并可能被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，因而引發(fā)的市場(chǎng)反響較強(qiáng)烈。在執(zhí)行環(huán)節(jié)，將可能針對(duì)剛需進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，自2006年就已提出的“個(gè)人住房滿5年且為唯一住房的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”政策，將可能繼續(xù)執(zhí)行。此外，可能參照相關(guān)因素，對(duì)自住型購(gòu)房者劃定免征門檻。

但對(duì)市場(chǎng)期待的“二手房征收個(gè)人所得稅按照總價(jià)的1%-3%征收”的原有政策，業(yè)界認(rèn)為不太可能實(shí)施。

記者 張敏

過(guò)戶量井噴致交易大廳電腦癱瘓

提示：二手房交易可掃描二維碼網(wǎng)上簽約

本報(bào)訊（記者馬振華）上周開(kāi)始，由于擔(dān)心賣房征收差額20%個(gè)稅將在漢實(shí)施，我市二手房市場(chǎng)掀起搶過(guò)戶潮。記者昨日走訪市房產(chǎn)交易大廳發(fā)現(xiàn)，這股“過(guò)戶潮”仍然勢(shì)頭兇猛，市房產(chǎn)交易和登記發(fā)證中心緊急應(yīng)對(duì)，首度啟用“二維碼自助簽約”疏堵。

交易量井噴 自助電腦癱瘓

這股搶過(guò)戶潮始于3月4日。據(jù)市房產(chǎn)登記發(fā)證中心統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天交易量比平時(shí)增加近3倍。

二手房合同網(wǎng)上備案的自助電腦，平時(shí)用的人少，因此只有一臺(tái)普通臺(tái)式機(jī)，但大量集中過(guò)戶導(dǎo)致這臺(tái)電腦癱瘓。維修后還是滿足不了辦事市民的需求。

從過(guò)戶前資格審查的數(shù)據(jù)看，每天300人左右，也就意味著這10天來(lái)，僅市房產(chǎn)交易大廳，就有3000人左右辦理過(guò)戶。

手機(jī)免費(fèi)掃描“二維碼”就能簽約

雖然人多，但我市沒(méi)有出現(xiàn)連夜排隊(duì)、背帳篷過(guò)戶等場(chǎng)面。一些應(yīng)對(duì)性調(diào)整悄然進(jìn)行，比如總服務(wù)臺(tái)咨詢工作人員從上周的2人增加到4人，座椅也增加了不少。

為了避免電腦頻繁癱瘓，市房產(chǎn)登記發(fā)證中心首次將時(shí)下流行的“二維碼”引入到過(guò)戶當(dāng)中。記者在合同備案自助區(qū)看到，墻壁上貼出了很大的二維碼，由于大廳覆蓋了免費(fèi)無(wú)線上網(wǎng)，用手機(jī)掃描二維碼，就能登錄到辦理二手房網(wǎng)上簽約的網(wǎng)頁(yè)，辦完手續(xù)。

每天中午和周六加班

記者昨日從市房產(chǎn)交易和登記發(fā)證中心了解到，目前已采取了多項(xiàng)措施，保證市民順利交易二手房。

辦證時(shí)間：周一至周五中午不休息；周六也不休息，也可辦理二手房轉(zhuǎn)移登記，但不辦理新房登記受理。

總服務(wù)臺(tái)發(fā)號(hào)時(shí)間：周一至周五，16時(shí)截止，周六15時(shí)截止。

窗口業(yè)務(wù)受理時(shí)間：周一至周五8時(shí)30分至17時(shí)，中午不休息；周六是9時(shí)至16時(shí)。

拿號(hào)后到下班時(shí)間，窗口會(huì)加班直至辦完。（記者馬振華）

“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)在即，房產(chǎn)稅成為兩會(huì)會(huì)場(chǎng)內(nèi)外熱門話題，代表委員各抒己見(jiàn)，網(wǎng)民討論熱鬧非凡。有代表委員提出，可考慮對(duì)多套房采用高額累進(jìn)的方法征稅，也有代表委員建議全面征收房產(chǎn)奢侈稅。

不少網(wǎng)民認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)稅收大部分集中于開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)稅收較少，這是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。建議樓市調(diào)控更多引入市場(chǎng)化手段，降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，適當(dāng)提高房產(chǎn)保有稅負(fù)，從而讓房子充分流通，使沉淀的房源得以釋放，如此一來(lái)，自然有利于房?jī)r(jià)回落。

房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)應(yīng)增稅

網(wǎng)民“六安”認(rèn)為，在持有環(huán)節(jié)增稅，會(huì)讓很多人意識(shí)到投資性購(gòu)房必然引來(lái)嚴(yán)厲的懲罰性稅收，增加投資成本，間接減少投資者進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)就難以出現(xiàn)很大的泡沫。

網(wǎng)民“潘石屹”認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅可以降房?jī)r(jià)。目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過(guò)35平方米，總量并不缺，空置房造成了巨大的資源浪費(fèi)，而這源于“持有房子沒(méi)有成本，還能坐等升值”。應(yīng)從第三套房子開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，多套房可以高額累進(jìn)征稅，這樣，就能把這些空置房逼到二手房市場(chǎng)，形成供應(yīng)，而供應(yīng)量大了，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)；如果房?jī)r(jià)還降不下來(lái)，可考慮進(jìn)一步提高房產(chǎn)稅，尤其是多套房子的稅率。

房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應(yīng)減稅

網(wǎng)民認(rèn)為，目前房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅率太高，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等等，大大提高了購(gòu)房成本，20%的個(gè)稅更是加重了這一負(fù)擔(dān)。如果出臺(tái)房產(chǎn)稅，并相應(yīng)減免流通環(huán)節(jié)的稅收，可以保護(hù)剛需及合理的改善型需求。

署名“鄧聿文”的博文認(rèn)為，“國(guó)五條”最大亮點(diǎn)就是擴(kuò)大房產(chǎn)稅實(shí)施范圍，但目前20%的交易稅還主要是針對(duì)交易環(huán)節(jié)，而非保有環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)稅收較少。假如針對(duì)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房產(chǎn)稅，一定程度上可將房?jī)r(jià)控制住。

“鄧聿文”的博文認(rèn)為，目前，全國(guó)只有重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但重慶只對(duì)增量房和部分存量房征稅，上海只對(duì)增量房征稅。由于征收范圍較窄，導(dǎo)致征收稅金有限，遠(yuǎn)不足以成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，所以，必須對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍和征收方式進(jìn)行調(diào)整，可以人均面積為征稅標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行累進(jìn)稅率，對(duì)長(zhǎng)期空置房，還可提高稅率。長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)作為行政手段終究不能長(zhǎng)久實(shí)行，房產(chǎn)稅遲早要替代限購(gòu)發(fā)揮調(diào)控主作用。

明確房產(chǎn)稅征收對(duì)象

在房產(chǎn)稅征收對(duì)象上，網(wǎng)民“余豐慧”認(rèn)為，需要將實(shí)施房產(chǎn)稅的作用限定在抑制住房的投機(jī)投資性需求上，將抑制高房?jī)r(jià)作為目標(biāo)。這要求將自住型住房和改善性住房排除在房產(chǎn)稅的征收范圍以外，從第三套以上住房開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。

網(wǎng)民“小力丸”認(rèn)為，政府希望通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，愿望是好的。房產(chǎn)稅在一定程度上可以讓市場(chǎng)回歸理性，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，并影響房?jī)r(jià)預(yù)期，但能否直接影響房?jī)r(jià)就很難說(shuō)了。因?yàn)椋愂沼肋h(yuǎn)只會(huì)增加商品的成本，從而推高價(jià)格，房?jī)r(jià)也不例外。未來(lái)，應(yīng)統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。征收房產(chǎn)稅一定應(yīng)明確征收對(duì)象，建議針對(duì)投機(jī)群體和持有多套住房的人群。對(duì)于剛需族和合理的改善型群體，則應(yīng)在政策上給予保護(hù)。(記者史麗)

樓市調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后，部分城市二手房市場(chǎng)交易迅速升溫。分析人士認(rèn)為，未來(lái)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機(jī)的同時(shí)，也將在引導(dǎo)預(yù)期、降低交易成本、擴(kuò)大住房保障范圍等方面注重對(duì)剛需的保護(hù)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

信貸與稅收政策向來(lái)是樓市調(diào)控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言，差別化的信貸和稅收政策無(wú)疑是抑制投機(jī)、保護(hù)剛需的必要手段。但在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)中，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段，往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。目前，限購(gòu)措施已將大部分投機(jī)投資需求擠出，作為市場(chǎng)主力軍的剛需容易成為“受傷者”。

但此次調(diào)控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運(yùn)用多種手段實(shí)現(xiàn)對(duì)剛需的保護(hù)和差別化對(duì)待。地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，如果房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛需和投機(jī)“一刀切”，那么市場(chǎng)在經(jīng)歷短期爆棚之后，必然迎來(lái)交易冰點(diǎn)。這不僅會(huì)造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化推進(jìn)。鑒于此，各地在落實(shí)調(diào)控細(xì)則的過(guò)程中，將針對(duì)剛性需求的特征，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際，給予一定程度的保護(hù)。

第一，對(duì)于二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)的20%征收，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件，同時(shí)參照房屋的售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等因素，設(shè)定免征門檻。

第二，在核算家庭購(gòu)房套數(shù)時(shí)，有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前不少地方在界定二套房時(shí)，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，只要此前有過(guò)購(gòu)房和貸款記錄，再次購(gòu)房時(shí)便算做二套房。對(duì)于以舊換新、以小換大的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將大大提高購(gòu)房成本。為保護(hù)上述購(gòu)房群體，可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即在購(gòu)買新房之前，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售，仍可享受首套房政策。

第三，保障房的覆蓋范圍有望適當(dāng)擴(kuò)大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開(kāi)放，其余的保障房品種仍將戶籍作為門檻，這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動(dòng)，影響城鎮(zhèn)化推進(jìn)。可適當(dāng)突破戶籍門檻，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，同時(shí)建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。

最后，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個(gè)人住房信息系統(tǒng)可使個(gè)人房屋信息更加明晰，有助于認(rèn)定購(gòu)房者資格，并對(duì)不同類型的需求實(shí)施差別化管理。

我國(guó)現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢(shì)仍相對(duì)緊張。在這個(gè)過(guò)程中，合理引導(dǎo)剛需釋放無(wú)疑是避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要措施。供應(yīng)端的強(qiáng)化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個(gè)方面。與增加供應(yīng)相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運(yùn)用，但增加供應(yīng)才是根本之道。為此，在土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)、房屋銷售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強(qiáng)化執(zhí)行。

從行業(yè)發(fā)展的角度而言，要建立一個(gè)相對(duì)健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，需實(shí)現(xiàn)以普通住房為主、多個(gè)供應(yīng)層級(jí)并存。對(duì)于剛需的支持將給許多中小開(kāi)發(fā)商帶來(lái)生存和發(fā)展空間，有助于遏制購(gòu)地、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)傾向，倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。 記者 張敏