新政下豪宅盤有悲有喜 做“剛需”確保無走雞

隨著新“國五條”和細(xì)則的發(fā)布，記者發(fā)現(xiàn)，原先從去年第四季度開始發(fā)力的豪宅盤，遇到新政有悲有喜，再一次說明房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)核心詞“地段、地段、地段”的重要性。位于天河或者越秀的高端大戶型產(chǎn)品，在“國五條”面前并沒有退縮，反而“企硬”價(jià)位，吹風(fēng)價(jià)或者新貨價(jià)都比去年“十一”之后有明顯提升。

位于越秀區(qū)某樓盤全新大戶型產(chǎn)品比去年10月之前吹風(fēng)價(jià)高了超過8000元/m2，達(dá)到4.3萬~4.5萬元/m2(包裝修)。銷售人員表示，該項(xiàng)目地處老城區(qū)中心，又有名校學(xué)位，雖然只有幾十套，但意向客戶已有幾百名，不大擔(dān)心銷售。另有幾個(gè)在越秀區(qū)擁有名校學(xué)位的高端項(xiàng)目，吹風(fēng)價(jià)比之前有明顯提升。但與此同時(shí)，郊區(qū)或者相對(duì)邊緣的豪宅盤面對(duì)調(diào)控又至，底氣則沒那么足。去年曾聲稱要賣35000元/m2以上的某豪宅盤，近期對(duì)外報(bào)價(jià)基本保持在2.8萬元/m2。而另外一個(gè)有山水資源的豪宅盤，前幾個(gè)月放風(fēng)價(jià)還逼近4萬元/m2，近期已對(duì)客戶表示開售價(jià)在3.5萬元/m2左右。

廣州某大型房企有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者總結(jié)經(jīng)歷多年調(diào)控的心得時(shí)表示，不管怎么調(diào)，能夠幸免的只有適合“剛需”買家的中小戶型。“雖然以前覺得‘90/70’的規(guī)定不合理，但近幾年，就算沒有‘90/70’，開發(fā)商也會(huì)把產(chǎn)品主力放在中小戶型上，因?yàn)檫@樣最安全。如果開發(fā)的重點(diǎn)是在豪宅方面，則對(duì)抗調(diào)控的能力就會(huì)比較差，比如綠城就差點(diǎn)在上一輪調(diào)控中栽倒。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，之后的調(diào)控可能往開征房產(chǎn)稅方向發(fā)展，“有傳聞?wù)f將對(duì)超過規(guī)定面積的大戶型或第三套以上住宅征收每年3%~5%的房產(chǎn)稅，若一旦成真，相信以后買大戶型豪宅的買家群將會(huì)繼續(xù)萎縮。”

記者發(fā)現(xiàn)，萬科近幾年一直采取144平方米以下戶型占比近九成的策略，再加上快速開發(fā)、快速銷售的節(jié)奏，使公司在調(diào)控面前銷售業(yè)績不降反升。而其余如保利、中海等大型房企，所開發(fā)產(chǎn)品中適合“剛需”買家的也占了相當(dāng)大的比重。因此，現(xiàn)在主流開發(fā)商們基本已形成了共識(shí)——抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的始終還是中小戶型產(chǎn)品，采取以適合“剛需”買家的中小戶型為主，高端大戶型、別墅及商業(yè)項(xiàng)目為輔的發(fā)展形態(tài)。 (陳白帆)