小區違建治理咋這么難

一些讀者反映，有小區居民圈占公共區域，建車庫、修庭院、樓頂加蓋……多次投訴卻始終無法解決

小區違建治理咋這么難（金臺視線）

在小區公共區域，建起圍墻、圍欄，修成自家車庫、庭院，甚至在公共綠地種菜……近一段時間，一些讀者來信、網友留言反映，住宅區內有居民違反法律規定建設建筑物，向相關部門多次投訴，卻始終無法解決。小區違建侵害公共利益，增加安全隱患，破壞小區和諧，如何破解違建治理難？記者就此采訪了相關人士。

只有31戶的老小區，有10余處房屋有違建行為，小區居民多次投訴，仍然拆不了

今年5月，黑龍江鶴崗市工農區檢測小區于曉麗（化名）在人民網“領導留言板”投訴：“我們小區有居民占用公共區域，私建圍欄種菜，夏季雞糞味臭氣熏天。”

檢測小區是個只有31戶居民的老小區，沒有物業公司。于曉麗所住的3號樓是“L”形連排二層樓房。加上1號、2號樓，有點像四合院，四面是樓，中間是院子。據她說，十幾年前就有人私搭亂建，此后越來越多。除了圈地種菜，還有人圍院子、修門房、建車庫，乃至在樓頂加蓋。

居民劉淑玲告訴記者：“我們兩排樓中間的大道，原來可寬了。現在我對面那家建的車庫都快修到我家門口了。要是我家也建，就誰也出不去了。”

不僅如此，“違建把雨水道堵死了。”居民王禾（化名）說，冬天下雪，化的水流不出去。冬季供暖不好，室內只有十七八攝氏度。“供熱公司來看過，說要改成分戶供暖才行。但違建太多，不方便施工，到現在也沒改。”

違建讓3號樓的“L”形拐彎處成了死角，只有3米寬的過道，消防車、救護車很難通過。

2023年9月起，劉玉堂等多戶居民不斷向工農區城市管理局反映檢測小區違建問題。依據當地政府針對2023年11月人民網“領導留言板”的留言回復：接到投訴后，鶴崗工農區城管局執法人員聯合社區工作人員多次到現場走訪，并向市自然資源局發函確認，該處居民所建車庫、門斗、接建三層樓未核發建設工程規劃許可證。“由于此案件涉及房屋10余處、當事人近20人，工農區城管局已向部分當事人下達法律文書，責令限期整改。”

據于曉麗介紹，2023年11月13日，城管局對違建的11戶居民送達了責令整改通知書，但沒有一家自行拆除。11月20日，城管局發出限期拆除通知書；12月14日，下達限期拆除催告通知書；2024年8月16日，下達強制拆除決定書，明確指出：“經催告后仍未履行拆除。現依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條、第六十六條、第六十八條，《中華人民共和國行政強制法》第四十四條的規定，本機關將于2025年2月18日組織實施強制拆除。”

然而，王禾說，“直到現在，一次都沒拆過。只有一次，街道來人把違規種的菜苗拔了。”但工作人員前腳走，后腳又有居民撒種子種上了。

于曉麗說，他們去問了，聽說還要送到法院裁定后，才能執行強拆的手續。等待過程中，“除了當初被送達強拆決定的10余戶，又有人家建了。”她感嘆，“拆除違建太難了！”

讀者反映違建執行難，城管部門則面臨早期發現難、調查取證難、處置執行難

像鶴崗檢測小區這樣的違建問題并非個案，從讀者網友投訴來看，違建現象十分常見。

“小區違建主要是指違反法律法規、城鄉規劃或物業管理規定，擅自建造、改建、擴建的建筑物或構筑物，以違反規劃許可和建筑安全為認定標準。”蘇州大學王健法學院院長程雪陽教授介紹，具體來說，違建有的是占用小區公共區域，如私占消防通道、公共綠地建私人庭院、菜地，在樓頂搭建陽光房、閣樓等；有的是違建改變建筑結構或用途，如破壞承重墻、住宅改商業、增加衛生間或隔斷房等；還有的是違反物業管理和裝修規范，如超出建筑外立面搭建雨棚或改變外立面結構、顏色。

目前對小區違建投訴不難，讀者網友反映，難的是投訴后處置慢、清理難。因為處理不及時，有的違建越建越大。山東淄博市碧桂園一期有業主在人民網“領導留言板”投訴，小區一住戶3年來不斷擴建，修了近10米長、3米高的實體墻，建成一、二、三層。多名業主從其建設初期就舉報，相關部門2024年也出具了“違法建設認定意見”，但該業主不但不停工，反而加緊建設。

有的違建因為清理不徹底，不久就死灰復燃。江蘇淮安市漣水縣中央城一期業主左先生說，有人在樓頂種菜，導致他家房屋漏水、墻面鼓包發霉。“街道社區去年說要把房頂清理后做好防水，到現在沒見行動。泥土、容器都在，又有人上去種了。”

由于目前違建收益遠高于處罰，再加上處置緩慢，很容易產生跟風效應。廣東深圳市光明區宏發萬悅山一名業主近日在人民網“領導留言板”投訴，小區自2023年底交房以來，違建不斷。一名頂樓業主破壞消防門，將玻璃護欄拆掉改建成高墻，并在公共露臺用鋼筋水泥封頂做成房子。業主投訴后，雖然拆除了露臺封頂，但護欄墻還在，又有小區頂樓復式業主效仿。“6月11日，小區4棟和6棟又搭起了懸空腳架，安全措施極其草率。”而在此之前，頂樓違建修建時掉落過石頭甚至鐵錘，險些砸到路過居民。

“違建一直以來都是城市管理頑疾，居民小區違建還可能涉及鄰里矛盾，綜合治理違建面臨更多困境。”山東濰坊市奎文區綜合行政執法局工作人員王秀文介紹，首先是小區違建施工較為隱蔽，早期較難發現。其次是調查時許多業主不配合，導致取證受阻。還有部分違建因年代久遠，難以清晰認定是否違建以及誰是責任主體。最后是處置執行難。部分業主對拆除對抗、阻擾，拆除時還可能涉及物品清運、高空作業等環節，增加了處置成本和難度。此外，違建治理涉及規劃、住建、城管、法院、公安等多部門，目前部門間尚未實現數據實時共享，執法機關無法快速確定違建的主體及關聯信息，也加大了處置難度。

程雪陽則介紹，為了防止給公民合法財產權和住宅權造成不必要的損失，違建的認定程序比較復雜，需經多部門調查取證，如果違建涉及歷史遺留問題，還需調取原始規劃檔案。同時，行政處罰程序也相對嚴格。“根據行政強制法，拆除違建需履行‘調查—責令整改—聽證—強拆決定’等程序，全程可能耗時3至6個月甚至更久。如果當事人提起行政復議或訴訟，程序可能再延長半年至1年。”

“當然，違建治理難，也可能有執行層面慢作為、不作為的原因。”北京城市學院首都城市環境建設研究基地湯文仙教授指出，部分執法單位責任意識不強、執法不到位，不排除還有利益輸送等腐敗問題，導致違建屢報不拆、治理滯后。

加強標準化宣傳，強化物業發現違建的前哨責任，從“剛性執法”向“柔性治理”轉變

如何提升違建治理效能？早發現、早制止可以有效節省治理違建的時間。

“一般當其他業主或物業人員發現違建時，違建已在施工中，業主投入很多，對拆除就比較抗拒。”上海市閔行區春申復地城一期業主委員會主任王瑛建議，要加強對違建的標準化宣傳，“讓居民充分了解何為違建、私搭亂建可能受到什么處罰。猶如告知闖紅燈要被扣幾分一樣，讓業主清晰了解行為后果，以便未行先止。”

一些居民認為物業公司對待違建態度消極，甚至因收繳物業費壓力，默許、掩護違建施工。遼寧大連天興新家園一名業主表示，小區內有棟別墅業主從2025年2月開工后，鄰居多次進行舉報，“但物業放任違建施工車輛、器材進入小區”。

“作為小區預防違建的前哨，物業應履行巡查、勸阻和報告義務。”湯文仙對此表示，《北京市物業管理條例》明確規定，物業服務人對違法建設、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應及時報告行政執法機關。如果物業服務人未遵守相關規定，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款。他認為，北京的做法值得借鑒，要加強對物業服務人的培訓與監管，通過追究物業服務企業未履行違建報告義務的責任，強化其法律意識，發揮物業在違建初期階段的干預與協調作用。

“除了加強宣傳教育，對違建要嚴格執法。”新疆伊犁哈薩克自治州讀者顧文革來信表示，對已有的違建要依法拆除，執法過程要做到公平、公正、公開，建立完善內部、外部監督機制，確保違建整治取得實效。

湯文仙則建議，對于當事人對違建認定有異議的，要簡化復議和訴訟程序，避免因程序繁瑣而延誤認定。“處置時間過長，可能導致違建像滾雪球一樣越滾越大。”

王瑛也提出，城市管理部門治理違建結果應及時反饋給物業公司或居委會，便于后續監督。“我們小區報到城管部門的違建案例，有些最終未完全完成整改。如果整改不到位，違建可能就會愈演愈烈，還會導致居民間的矛盾加深，影響小區和諧。”

“在建設項目審批時，一些開發商利用規劃指標彈性較大的漏洞，通過申報‘裝飾性構架’‘綠化平臺’等不計容設施，為樓房底層和頂層等區域預留后期改造空間。甚至有的房產銷售時就向業主暗示后期可改建，間接助長了違建的滋生。”王秀文提出，要完善制度體系，加強部門間協同，強化治理合力。“原本存在違建的房屋不能上市交易，但因為沒有關聯，部分違建房屋仍能辦理產權登記，導致對違建的處置力度不強、效果不佳。”她建議，要推動建立違法建設信息數據庫，實現規劃、住建、不動產登記等相關部門數據共享，提高重大復雜違法建設案件的認定與處置效率。

當然，就長期來看，湯文仙表示，治理違建的核心目標不在于拆，而在于治。違建治理應更強調從“剛性執法”向“柔性治理”轉變。發揮物業、街道、居民不同治理主體的作用，以人為本、源頭防控，用“預防為主、治理先行”的模式，未訴先辦“掐苗頭”，將被動執法轉為主動治理，提升治理效能的同時，也能讓人們感受到城市溫度。（記者 孫立極 金歆）（劉瀟鴻參與采寫）