推動房地產高質量發展

倪虹

黨的二十屆四中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）提出“推動房地產高質量發展”，這是以習近平同志為核心的黨中央面向“十五五”這一新的起點，著眼全局作出的重大決策部署。我們要認真學習領會、全面貫徹落實，加快構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。

一、深刻認識推動房地產高質量發展的重要意義

（一）推動房地產高質量發展是滿足人民美好生活向往的客觀需要。安居是人民群眾幸福生活的基點。黨的十八大以來，我國房地產市場快速發展，居民住房條件顯著改善，城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，戶均住房超過1.1套。建成世界規模最大的城鎮住房保障體系，建設各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢。當前，人民群眾住房需求總體上已經從“有沒有”轉為“好不好”，而且，隨著老齡化、少子化、區域人口增減分化，人們的生產生活方式變化，住房需求更加個性化、多樣化。必須順應人民群眾對美好居住生活的新期待，不斷完善住房供應體系，建設“好房子”、開發好產品、提供好服務，切實增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

（二）推動房地產高質量發展是推進中國式現代化建設的客觀需要。當前和今后一個時期，是以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業的關鍵時期。實現高質量發展，是中國式現代化的本質要求。房地產產業鏈條長、關聯度高，經過20多年快速發展，有力支撐了我國城鎮化和經濟社會發展。2024年房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%。長遠看，我國房地產發展仍有較大潛力和空間。推動房地產業從高速增長階段轉向高質量發展階段，推動房地產企業從追求規模擴張轉為注重提升產品品質和服務，保持房地產市場供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，有利于促進我國經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

（三）推動房地產高質量發展是促進房地產業轉型發展的客觀需要。我國房地產領域很多制度是為了擴大供應規模、解決住房短缺問題，在支撐房地產業快速增長的同時，由于資本迅速擴張，推動形成了“高負債、高杠桿、高周轉”模式，其弊端日益凸顯，已經難以為繼。當前，我國城鎮化正從快速發展期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產市場供求關系發生重大變化。必須適應新階段新變化，加快構建房地產發展新模式，深化供給結構、經營方式、監管方式改革，創新發展模式和方法，有力有效防范化解風險，加快推動房地產業轉型升級。

二、準確把握推動房地產高質量發展的總體要求

推動房地產高質量發展，必須堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，錨定目標、把握原則、找準著力點。

（一）錨定推動房地產高質量發展的主要目標。加快構建房地產發展新模式，建立更好滿足剛性和改善性住房需求的住房供應體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動住房品質顯著提升、風險隱患有效防控、企業轉型成效明顯，推動房地產供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業經營穩健，以高品質供給、高效率保障、高水平運行持續推進房地產高質量發展。

（二）處理好推動房地產高質量發展的主要關系。一是長期和短期的關系。既要著眼長遠，穩妥推進房地產基礎性制度改革，構建與推動房地產高質量發展相適應的體制機制和政策法規體系，也要立足當前，落實好已出臺政策舉措，著力鞏固房地產市場止跌回穩態勢。二是頂層設計和因城施策的關系。堅決落實黨中央關于推動房地產高質量發展的重要部署，同時，從各地區經濟社會發展水平、房地產市場狀況、人口數量結構變化等實際出發，因城施策、精準施策、一城一策。三是市場和保障的關系。堅持優化市場配置和政府保障相結合，形成保障和市場兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。四是增量和存量的關系。堅持合理控制增量、優化調整存量、著力提高質量。五是促發展和防風險的關系。堅持防范風險、強化監管和創新發展模式相協調，持續深化改革推動轉型，建立風險防控長效機制。

（三）強化推動房地產高質量發展的基礎支撐。強化法律支撐，對照推動房地產高質量發展目標，全面梳理存在的突出問題和體制機制方面的深層次矛盾，修訂相關法律法規。強化標準支撐，嚴格執行住宅項目規范，出臺“好房子”建設指南，支持制定地方標準、團體標準、企業標準，以高標準引領高質量發展。強化技術支撐，抓好房地產領域重點科研項目，圍繞提升住房品質開展前瞻性、探索性技術研發應用，推廣惠民實用技術，以科技賦能房地產高質量發展。強化人才支撐，加強高層次人才培養和使用，大力弘揚工匠精神，建設適應住房發展新階段要求的技能人才隊伍。

（四）建立健全推動房地產高質量發展的保障機制。要堅持和加強黨的全面領導，強化各級黨委推進房地產工作的領導責任，省級加強監督指導，城市落實主體責任。房地產工作是一項綜合性、系統性、復雜性很強的工作，涉及開發、建設、交易、使用等多個環節，住建、發改、財政、自然資源、金融、稅收等多個部門，政府、房地產企業、金融機構、購房人等多方主體，人口、土地、資金等多個要素，必須堅持系統觀念，切實加強部門間統籌協調，按照職責分工優化要素配置、提升管理效能，推動形成部門協同聯動的工作機制。

三、全面落實推動房地產高質量發展的重點任務

《建議》提出，“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。”我們要準確把握、扎實推進，以實際行動把推動房地產高質量發展各項工作落到實處。

（一）優化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。各地要從實際出發，堅持盡力而為、量力而行，堅持貨幣與實物相結合、配租與配售相結合，以需定建、以需定購，通過多種方式增加保障性住房供應，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。要堅持公平、公正、公開，不斷健全保障性住房申請、輪候、準入、使用、退出等管理機制并嚴格監督實施，加快建立住房保障輪候庫制度，精準對接保障對象需求和保障房源供給，提升保障效能。

（二）促進房地產市場持續健康發展。以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。堅持因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產市場調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策。規范發展租賃市場，培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力，依法維護租賃雙方合法權益。

（三）改革完善房地產開發、融資、銷售制度。在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

（四）實施房屋品質提升工程。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平。在城市更新中一體推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，穩步推進城中村和危舊房改造，持續抓好城鎮老舊小區改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題，改善群眾居住條件和生活環境，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，防范安全風險，為人民群眾打造高品質居住生活空間。

（五）實施物業服務質量提升行動。強化黨建引領，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。加強物業服務行業自律，規范物業服務企業行為，提升物業服務質量，增強企業服務意識，著力解決小區居民天天有感的“關鍵小事”，提升居住品質。擴大物業服務覆蓋面，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

（六）建立房屋全生命周期安全管理制度。從我國存量房屋規模大、建成時間長的實際出發，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度，強化房屋安全保障。房屋安全體檢制度旨在及時發現房屋安全風險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題。房屋安全管理資金由個人賬戶和公共賬戶組成，個人賬戶即業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行；公共賬戶按照“取之于房、用之于房”、“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，通過財政預算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。