小區經營收入，如何才能收得清楚花得明白

新華社杭州12月22日電　題：小區經營收入，如何才能收得清楚花得明白

新華社記者唐弢、荊淮僑

近日，浙江杭州一個小區業委會拿出120萬元經營性收入，給業主們分紅，引發社會各界熱議。一些人認為經營性收入屬全體業主，理應取之于民“還”之于民；另一些人則表示，應把錢存續起來以備不時之需。

事實上，隨著經濟社會的發展，小區內諸如停車費、電梯間廣告費、活動場地費等經營性收入也明顯上漲，如何管好這筆賬，既關系小區居民的生活質量，也體現社會基層治理的能力。

小區經營性收支易成一筆“糊涂賬”

眾所周知，在城市商品房小區中，兩筆錢關乎公共利益：一是物業維修基金，一是物業經營性收益。

以此次分紅的杭州小區為例，這120萬元是小區業主共有部分的經營性收入，一部分來自商鋪租金，一部分來自地下車位的租金。在業委會梳理了小區1到10月的財務收支情況后發現，還有138萬多元的結余。

近年來，小區經營性收入來源日趨多樣。“有的小區商鋪租金不菲，有的有占地補償，多數小區地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手?！焙贾菽澄飿I公司負責人說。

隨著小區經營性收入水漲船高，對于收益的處置就成為一個敏感的問題。事實上，根據物權法第70條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

“一方面，業主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面，業主也要了解和判斷收益使用的合理性?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人說。為此，記者隨機采訪了多個小區的業主，他們大多知道小區里有不少“額外”的經營性收益，但是具體這些收入最后如何使用的，很多人并不知情。

一位業主告訴記者，有的小區物業管理比較嚴格，還有業委會監管。可有的小區沒有業委會，一些物業公司可能就將經營性收益裝入“自己腰包”，也不向業主公示。

小區經營性收支監督乏力

業主不知情，社區沒權力，每年的物業經營性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”，也成為業主、業委會、社區之間矛盾糾紛的焦點。公共收益賬目問題，實則聚焦業委會的權責邊界。

根據2014年5月實施的《杭州市物業管理條例》規定，物業經營性收益“管理賬目每年向業主公布一次”?！暗琴~目的公布方式以及公示時長，法規并沒有明確?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人表示，在杭州商品房小區中，經營性收支公示缺失、信息不對稱的現象仍然存在。

經營性收益的分配權和使用，決定權在業主大會，但召開業主大會，必須要半數以上業主參加，實際操作難度大。如今許多小區，動輒上千住戶，業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成有效監督。

廣州市住房和城鄉建設局物業管理處副處長張濤介紹，目前廣州市要求小區經營性收益采取銀行專戶管理，能在一定程度上解決資金使用不透明的問題。記者在其他城市采訪時發現，目前一些小區業委會仍未能設立獨立賬戶，所有的物業經營性收益都存放于物業公司的子賬戶中，由物業公司代管。

如此分散而薄弱的監督力量，也使得在經營性收益的最終使用上，紛爭不斷。一些業主出于“與其看不到一些東西，還不如發到手上踏實一點”的心態，提倡將收益用于改善業主福利；而從物業等的角度出發，這筆錢則既可用于補充小區專項維修資金、改善共用設施設備，也可作為物業費的補貼。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，小區經營性收益應從公共角度來考慮。“部分業主擔心經營性收益被挪用，因此關鍵還是收支要清晰。既然有經營性收益，可以在第二年小區管理中體現。比如為小區節假日的活動提供一些經費支持等。”

用機制“捆牢”物業經營的“錢袋子”

一筆可觀的經營性收支，反映社區基層治理的大課題。專家認為，要管好這筆賬，就應形成規范高效的管理和監督機制。

對此，各地也在積極探索。17日，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業管理條例（草案）》，用專門的章節對業主共有資金進行規范，從管理、使用、公開、監督等方面提出了具體的要求。

今年7月，杭州出臺《杭州市物業經營性收支信息公示試點工作方案》，要求業主委員會、物業服務企業把每個月的物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業主經實名認證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業管理區域的經營性收支情況。

在小區經營性收益的使用問題上，張濤表示，按照物權法規定，除涉及消防、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財產安全的6個領域不受限制外，維修基金使用需業主總數和物業面積都要達到“雙三分之二”同意的比例才能使用。而使用物業經營性收益的門檻只需“雙過半”，相比維修基金可操作性更強。

為此，杭州在制定發布的《業主委員會相關工作制度（試行）》中明確，原則上物業經營收益的50%以上應當用于物業公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。這就最大程度限制了業委會或物業直接向業主發錢，從而影響小區后續運行等問題。

廣州也在制定相關條例時，引導業主將經營性收益投向維護。同時也在積極探索與商業保險合作，幫助小區建立起市場化的保障措施?！爸灰涍^業主大會的投票，經營性收益的使用沒有任何限制。面對更長遠的小區維護，在使用業主共有資金時，應更加慎重。”張濤說。