“國五條”地方細則出臺10日 二手房交易降溫

貫徹“國五條”地方細則出臺10日，記者走訪7個城市發現

二手房交易降溫 過戶避稅矚目(深閱讀)

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多地“國五條”地方細則出臺已滿10日。本報記者走訪北京、上海、天津、廣州、重慶、南京、深圳等一線城市，發現二手房市場交易開始降溫；為避二手房交易高額個稅，一些人開始研究用裝修發票抵扣總房款；同時，由于2、3月有人“搭政策末班車”形成購房潮，二手房買賣訴訟也隨之增多，并出現急于過戶與急于解除合同兩極分化的情況。

恐慌入市心態消退

小戶型更受青睞，二手房房源增量下降

北京實施“國五條”細則后，房地產交易系統升級調整，4月8日為恢復購房資格申請、審核及網上簽約的首日。數據顯示，4月8日全市存量房(二手房)網上簽約809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房網上簽約510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅簽約總量為43780套，日均1400余套。

新政對市場的另一效果是，成交多為剛需。北京鏈家市場研究部分析師張旭介紹，新政后首周該公司90平方米的小戶型成交占比達到74%，比3月份增加了約18個百分點。同時，二手房的客源、房源增量均大為下降。鏈家市場研究部的統計顯示，近一周新增客源量環比下降約28%、新增房源量較3月平均水平下降約46%。

據統計，天津市“國五條”細則實施后的首周(4月1日到7日)，天津二手房成交套數為2084套，環比下降60.5%；成交面積180677.5平方米，環比下降59.78%；成交價格為8773元/平方米，環比上漲2.64%。其中，3天清明小長假期間天津二手住宅沒有成交。

據上海市房地產交易中心統計，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面積約4.6萬平方米，較3月全月日均成交量下降75%。成交水平與今年1—2月基本相當。

記者從廣州錦繡香江、雅居樂等樓盤的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易業務環比陡降五成以上。在重慶市渝北區人和街道，一家美聯物業門店的顧問小項告訴記者，前來咨詢看房的顧客減少了將近一半，仍未下手的購房者還在觀望政策的具體執行情況，以及房價的走勢。數據顯示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分別是146套、209、245套和168套，與3月份最后一周的日成交量近千套相比，減少近八成。

深圳業內人士認為，這一周二手房交易量驟減，主要源于細則出臺前的“恐慌入市”心態已消退。

張旭分析，在個稅征收標準明確之前，市場觀望情緒仍難以減輕，成交量在短時間內不會明顯回升，預計4月份北京網簽量會低于萬套。

深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，目前深圳“國五條”細則尚未落實到操作環節，深圳市二手房交易征收個稅仍按原有政策執行，短期內還無法評估“國五條”細則的實施效果。

警惕交易灰色空間

有人試探裝修發票抵扣總房款，以此避稅

南京市區我愛我家房產中介的一位工作人員告訴記者，在實際操作過程中，大多數房東都沒有找到證明房屋原值的發票、收據等，基本上目前還是以全額1%交稅的情況為主。

盡管如此，在掛出的售房信息上，“滿五年”、“唯一”等介紹還是被醒目地標注了出來。中介工作人員對記者說，“如果要買房還是趁早吧，現在也不晚，誰知道后面會怎么樣?！?/p>

“‘國五條’出臺前期，買房雙方對政策心里沒有底，已經有買賣意向的人群加速了交易，家庭成員之間的過戶增多，所以才出現了那段時間數量的激增?！蹦暇┦凶〗ㄎ康禺a市場管理處副處長蔣玉萍解釋說。

記者在天津市中心城區和平區、河西區的一些房屋中介門市部采訪時，一位中介告訴記者，“大家都在等待中，主要是不知道征稅的尺度嚴不嚴。如果想避稅，可能還真需要買房的和賣房的都去想想辦法?！钡唧w的“辦法”這位中介并未明說，只是表示“可以開一些裝修發票抵扣總房款，實在不行像離婚、抵債、訴訟這些辦法都可以?！?/p>

北京一位中介工作人員透露，規定中提到，計算房屋原值時，裝修費用、契稅等稅費都計入在內。因此可以通過找發票補回交易差價交稅的“損失”。這位中介說，在北京市地稅局公布的征稅細則中，雖然對商品房規定了裝修價款不得高于房屋原價10%的規定，卻沒有規定裝修日期，這也提供了找關系開發票避稅的可能。

針對這些情況，業內人士建議有關部門應盡快對計算房屋原值等有關規定細化明確。

虛假訴訟沒法過戶

一些人錯誤認為通過法院判決辦理過戶手續可以降低稅費

在北京，豐臺區人民法院近日受理了該市一起房屋買賣合同糾紛案。該案原告北京籍單身人士李某今年1月底購買了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，卻遭遇賣房人拒絕辦理過戶及網簽手續，導致3月“國五條”細則出臺后，失去買房資格。為此，李某將賣房人訴至法院，要求解除買房合同，返還已經支付的28萬元首付款，并雙倍返還4萬元定金。目前，本案正在進一步審理中。

豐臺法院調研分析，受“國五條”及其細則出臺影響，二手房買賣中雙方急于過戶、規避政策、弄虛作假三種心理引發此類案件激增。其中弄虛作假心理尤其值得警惕，一些人錯誤認為通過法院判決辦理過戶手續可以降低稅費，買賣雙方在案件審理過程中對證據、事實均無異議，只要求法院盡快判決辦理過戶手續，造成一部分案件存在虛假訴訟的成分。

法院人士提醒消費者，這種以被訴方直接同意給付或對給付憑證直接承認等方式逃稅的做法是典型的“以合法形式掩蓋非法目的”的違法行為，非常容易被發現，屬于目前各級法院重點打擊的“虛假訴訟”，一旦被發現核實，相關當事人不但不能實現其非法目的，而且還可能受到相應的民事制裁甚至受到刑事處罰。

此外，還存在一些其他問題。豐臺法院民四庭法官魏亞南分析，先前房屋買賣交易的雙方當事人為少交稅款、急于買房而迅速辦理房屋過戶手續，使得房屋交易過程中，購房人往往無法詳細查驗所購房屋的諸多細節，房屋存在的質量問題易被忽視。同時物業費、水、電等很多購房附屬問題亦會因急于過戶而被暫時擱置，這些暗藏的風險都可能會導致后續法律糾紛的增多。

(綜合本報記者余榮華、徐雋、靳博、呂紹剛、孫小靜、劉志強、姚雪青、李剛、付文報道)