房產新政詳解：供地合理促樓市平穩

繼2月20日新“國五條”后，3月1日，國務院發布了《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，就房地產市場相關問題提出六條意見，即“國五條”細則。

政策背景

“國五條”細則中有關“增加普通商品住房及用地供應”的規定更加全面，對于包括供地量、供地政策及中小型住房供應數量等，都有細致、量化的詳細要求。對此，業內人士指出，“國五條”細則中關于土地供應的部分雖然基本上還是此前政策的重申和相關辦法的落實，但在執行力度上明顯加強。比如：明確提出“供地不低于前5年平均水平”，并強調“盡快形成有效供應”等，此舉對于樓市持續上行以及房價看漲的市場預期會起到抑制作用，但推地節奏的安排是否合理，將直接影響房地產市場的健康平穩。

細則解讀

樓市冷暖，土地先知。作為房地產市場最重要的資源，土地供應和成交量是反映樓市趨勢的重要指標。國土資源部副部長胡存智此前在全國房地產用地管理和調控工作匯報會上指出，今年各地國土資源部門要努力保持土地供應總量基本穩定，以抑制土地價格波動。還要保持正常的地價形成機制，堅持通過市場配置土地資源，按供求規律保持土地供應總量，消除異常信號及波動，避免地價信號被利用，造成市場恐慌。

“國五條”細則中對于2013年住房用地供應總量特別是供應下限的明確規定。政府已意識到土地供應對于房價的制約作用。以北京為例，今年年初，土地市場持續升溫，前兩個月經營性用地土地出讓金累計收入476億，占比達到去年總收入的73%。政府一開年便開足馬力加速推地，全因土地出讓量不足會影響到宅地價格和新盤供給。結合近期房地產市場狀況分析，供需關系對房價的推漲作用有所顯現。“供地不低于前5年平均水平”、“市縣政府一季度公布年度住房用地供應計劃”等細則，表明未來土地供應將相對充足，給房地產市場傳遞了明確的“維穩信號”。

同時，全年計劃的制定使得土地供應更加有章可循。在供應時間上可以避免出現突然斷頓或階段性集中推地的情況，在區域結構上，也可將遠郊區縣和中心城區的供應合理組合，從而使城市規劃建設有一個更為合理的布局。

另外，有關“商品住房項目的住宅建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同”的規定，也是新政的一大亮點。對于已經成交的土地，此舉可以督促開發商及時開發，快速形成住宅市場的有效供應量，遏制一些批而不建、故意拖延建設工期的現象，規范土地市場秩序，促進可持續發展。

“國五條”細則還對中小套型普通商品住房特別關注，有專家指出，政府部門已發覺中小戶型的供應嚴重不足。目前，剛需人群大多是工薪階層，增加中小套型普通商品住房建設數量的意義在于，緩解中小戶型普通商品住房供求矛盾，讓普通購房者有房可買，從而促進房地產市場健康發展，維護社會的和諧穩定。

專家觀點

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，目前我國的城市化率已達51.3%，正處于城市化快速發展時期，大量勞動力涌進城市。但據戶籍人口統計顯示，城市化率只有35%。戶籍制度改革滯后，使農村人口進城后不能享受城鎮居民同等待遇，特別是在住房、子女教育、社會保障、就業等方面與城鎮人口存在著諸多差別，因此在我國城鎮化、城市化完成之前，大量的住房需求會長期存在。而這些剛性或改善性需求，新進城人口以及原有城市人口無房戶對住房的需求屬于增量需求，均是絕對的剛需，對中小套戶型的普通商品房有迫切需求。此次政府從政策上予以支持，增加小戶型的普通商品住房供應比例，以適應百姓不斷增加的住房需求，正當其時。

趙秀池指出，土地是住房供應的閘門，土地出讓的數量、時間、區域要與宏觀調控、與城市的人口疏解相吻合。土地出讓制度要做適當調整，防止地價攀升，出現“地王”。“國五條”細則能否落到實處，關鍵在于推地節奏的掌控。合理安排供地，從而達到抑制房價上漲，干預房地產市場預期的目標。記者袁顯峰