燕郊房產落宗難題背后：房價從4000元升至25000元

在不安中度過了整個春節(jié)，家住河北省三河市燕郊鎮(zhèn)東方御景A區(qū)的李先生感覺終于可以睡個踏實覺了。2月14日情人節(jié)前一天李先生買了一束玫瑰，計劃和妻子好好過個節(jié)，“也算是慶祝一下這件事終于有了結果。”

因房產無法落宗而不能辦理房地產登記證——困擾李先生的事在此前一段時間也困擾著不少在燕郊擁有房產的人。

落宗難題

2016年11月10日，三河市國土資源局發(fā)布了一則有關實施不動產統(tǒng)一登記有關事項的公告，提出從2016年12月1日開始，由不動產登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項不動產登記業(yè)務，由市國土資源局頒發(fā)《不動產權證書》和《不動產登記證明》。

公告提出，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續(xù)有效，權利不變動，證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權證書》。

就在2017年春節(jié)假期前不久，李先生了解到，自己的一些鄰居在更換不動產權證書時發(fā)現小區(qū)的土地性質并非住宅用地。得知消息的第二天，李先生特地請假去三河市不動產登記中心詢問關于不動產證書更換的事宜。而在三河市不動產登記中心，他第一次聽到“落宗”這個詞。

不動產登記中心的工作人員告訴李先生，由于土地使用信息不對等，他名下的房產無法落宗，因而不能換證。

所謂落宗是指通過建立起房屋和所謂宗地的關聯關系，生成唯一的不動產單元代碼。通俗一點講，就是在執(zhí)行不動產登記后，房產證和土地證合二為一，房屋和土地必須關聯，而落宗的基本原則之一，就是地上建筑物的性質和土地的使用性質必須相同。

在李先生手中的房產證上，土地用途一欄清楚地寫著“住宅用地”，但是根據李先生在三河市不動產登記中心查詢的結果，他名下房產所在地的土地性質卻是集體用地。

李先生告訴《中國經濟周刊》記者，他在東方御景A區(qū)的這套房產購置于2002年。當時購房時并不存在“五證不全”的情況，隨后也順利地拿到了房產證。“我問了好多朋友，大家都說如果土地性質存在問題是不能合法辦理房產證的，但是現在房產證在手，換不動產權證書的時候被告知并沒有70年產權，這不是很奇怪么？更讓我不明白的是，都在一個小區(qū)里，B區(qū)的落宗就不存在問題，而整個A區(qū)都沒有辦法順利落宗。”李先生說。

副市長給業(yè)主吃“定心丸”

東方御景小區(qū)只是燕郊存在落宗困難的小區(qū)中的一個。2017年元旦過后，越來越多的業(yè)主發(fā)現，自己名下有著房產證、產權年限為70年的房產在辦理不動產登記時被告知其占地性質是工業(yè)用地、綠化用地或集體用地。

由于涉及業(yè)主眾多，春節(jié)假期剛一結束，多個小區(qū)的近千名業(yè)主自發(fā)組織，在三河市不動產登記中心門口集體“維權”。

據等待在不動產登記中心詢問進展的業(yè)主介紹，燕郊存在落宗難題的小區(qū)包括福成五期1-4號樓、福成二期3號樓、電子城小區(qū)、東方御景小區(qū)、華堂高爾夫公寓、燕靈西區(qū)、天子莊園三期、燕馨小區(qū)、紫竹園等。這些小區(qū)有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。其在三河市國土局備案審批的土地屬性、范圍、用途、年限和地面建筑物不吻合。

2月8日，三河市副市長劉增祿來到“維權”現場，召開現場辦公會并首次發(fā)聲，表示“有合格房產證就應該有合格的產權，房產證上顯示多少年限，不動產證就是多少年限”，同時承諾本周內絕大多數小區(qū)都能正常落宗。當天傍晚，三河市不動產登記中心門口就貼出了由河北省廊坊市、三河市政府發(fā)給業(yè)主的關于三河燕郊不動產登記問題的公開信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、電子城小區(qū)等5個小區(qū)可以正常辦理不動產登記手續(xù)。

2月9日，國土資源部部長姜大明表示，已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。2月10日，三河市政府連夜發(fā)出通告，通告稱，凡依法獲得《房屋所有權證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續(xù)，《不動產登記證書》所記載信息，以《房屋所有權證》信息為準。據記者了解，從2月13日開始，已經有業(yè)主陸續(xù)辦理不動產登記，目前已有多名業(yè)主順利辦理，有業(yè)主向記者表示，“壓在胸口近兩個月的石頭終于搬開了。”

雖然落宗難題得到解決，但是不少業(yè)主仍然向記者表達了自己的疑問：自己所在小區(qū)用地的土地性質究竟是什么？如果是住宅用地，為什么國土資源局的登記結果并非如此？如果土地性質并非住宅用地，自己當初是怎么拿到房產證的？如今又為何可以順利落宗？

無法落宗因信息更新不及時？

對此，三河市國土資源局給出的解釋是，此次部分小區(qū)之所以出現無法落宗的情況，是由于信息沒有及時更新所致。

三河市國土資源局一名副主任科員在接受央視采訪時表示，此次涉及的某處住宅區(qū)的用地規(guī)劃經查實確實是住宅用地。后在修建中，出于配合市政建設的需求，將住宅區(qū)整體北移了25米，而這25米區(qū)域原本是工業(yè)用地。但這一信息當時并沒有及時更新，才導致房產證與系統(tǒng)中顯示土地性質不一、無法落宗的情況。這位副主任科員同時表示，由于人員有限，因此燕郊部分住宅小區(qū)的坐標認定遲遲沒有完成，系統(tǒng)信息也因此無法更新。

如果按照接受采訪的三河市國土資源局副主任科員的說法，部分小區(qū)無法落宗的原因是由于測繪沒有完成，導致信息沒有及時更新，那么是否所有此次出現落宗困難的住宅小區(qū)都出現了一定程度的位置偏差，才不同程度地占用了其他性質的土地呢？

三河市國土資源局的一名工作人員告訴《中國經濟周刊》記者，是否能夠落宗的關鍵在于業(yè)主房產證上的土地屬性與實際是否相符，因此需要挨個翻查小區(qū)用地當初的土地規(guī)劃，核查開發(fā)商是否存在擅自改變土地用途的做法。

“很有可能是通過混淆或者多占了住宅土地指標的方式來修建商品房。”有房地產業(yè)內人士向記者分析了另外的可能，“每個地區(qū)每年都會有一定的開發(fā)強度指標，包括住宅用地、公共用地和工業(yè)用地。一般來說，住宅用地的比例是10%～15%。對于像燕郊這樣房地產飛速發(fā)展的地區(qū)來說，這樣比例的住宅用地很難滿足現有的開發(fā)需求。可能會存在‘以租代征’或者透支使用建設用地指標的方式。”

該業(yè)內人士表示，正常情況下，有新增建設用地指標才能征地，最終辦理土地證。假設目前某住宅項目的拿地面積不足，政府會先撥一部分的工業(yè)用地，然后每年從該年的新增建設用地指標中，逐漸拿出一部分來補全手續(xù)，即透支使用土地指標。

過去十余年間，燕郊的人口從3萬暴漲至70多萬，催生了火熱的燕郊地產市場， 10年間，燕郊房子的均價從4000元/平方米增長至25000元/平方米以上。原本被規(guī)劃為產業(yè)園區(qū)的燕郊已經成為不少北漂的置業(yè)之地。當地的房地產業(yè)在快速增長的同時，一些原本規(guī)劃的產業(yè)園區(qū)也修起了住宅。

2011年，被規(guī)劃為高新開發(fā)區(qū)的燕郊公布了以產業(yè)園區(qū)為主的八大重點項目，其中，首爾園、航天現代服務業(yè)發(fā)展區(qū)和港中旅溫泉度假項目目前都已經變身住宅小區(qū)：首爾園成為首爾甜城，航天現代服務業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣。而背后的主要原因是由于高房價的利潤推動和燕郊商住建設用地指標的不足。

業(yè)主疑慮猶存

福成五期是此次落宗事件中涉及的一個小區(qū)。在福成五期小區(qū)中，1、2、3號樓房所占土地屬性為工業(yè)用地，4號樓則屬于違建用地。在2月8日三河市關于解決部分小區(qū)不動產登記的通知發(fā)布后不久，福成五期的業(yè)主得知這4棟樓全部可以進行落宗。部分已經完成不動產登記的業(yè)主告訴《中國經濟周刊》記者，自己在窗口辦理相關手續(xù)時，工作人員并沒有就土地性質做出解釋。

有業(yè)主告訴記者，目前雖然可以進行不動產登記，但是通知中每個小區(qū)登記的時間不一。而根據三河市國土資源局2月12日發(fā)布的通告，三河市國土資源局正分批對三河市內的住宅小區(qū)進行測繪工作，業(yè)主可以辦理不動產登記的時間則按照測繪工作完成的時間逐片安排。

李先生說，三河不動產登記中心的工作人員告訴他，新通告發(fā)布后，只要他帶著房產證，就可以進行不動產登記，但是工作人員并沒有告訴他，自己所在的東方御景小區(qū)在測繪完成后是否屬于住宅用地。

李先生也表示，盡管落宗問題暫時得到解決，但是他心里仍然不太踏實。“現在說要等測評結果，然后在指定的時間去辦產權登記。萬一測評完，發(fā)現就是工業(yè)用地怎么辦？如果真是工業(yè)用地，那我們的房產證又是否合法呢？”

根據國家的相關政策，如果此次涉及到的小區(qū)所在土地性質為工業(yè)用地，那么業(yè)主無法完成落宗。如果土地性質發(fā)生改變，即將工業(yè)用地轉變?yōu)樽≌玫兀敲葱枰梢?guī)劃部門出具規(guī)劃意見，再由國土部門辦理審批手續(xù)，其間委托評估單位評估兩者差價，由開發(fā)商補繳地價款。

《中國經濟周刊》記者 張燕 | 北京、河北報道

(本文刊發(fā)于《中國經濟周刊》2017年第7期)