購房“加杠桿”調查：“按揭+消費貸”重出江湖

購房“加杠桿”調查：

“按揭+消費貸”重出江湖

涉房貸款再調查

一家融資擔保公司人員表示，新產品叫“加成貸”，以前還叫做“估值貸”，預計春節前后就不做了

■本報見習記者 劉 萌

去年下半年，全國各地針對銀行個人消費貸的排查工作大規模展開，銀監會等監管部門也采取了一系列措施嚴格監控消費貸等資金流入房地產，并且成果顯著。

然而，進入2018年，購房“加杠桿”方式又出現了。近日，《證券日報》記者調查發現，部分房產中介和融資擔保公司聯合個別銀行推出“首套六成五按揭+零點五成消費貸”、“首套六成按揭+一成消費貸”、“二套四成按揭+三成消費貸”以及“二套二成按揭+五成消費貸”的模式，解決購房者首付不足的問題。

中介和融資擔保公司攬客

元旦過后，《證券日報》記者接到的推銷電話又多了起來，且大多都是和貸款相關。其中有關“購房首付三成”的新業務推銷引起了本報記者的注意。事實上，在北京地區，無論是首套房還是二套房，按照現行政策首付是不可能僅有三成的。

根據人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心于2017年3月17日聯合印發的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。按照通知要求，此項政策自2017年3月18日起執行。

針對本報記者的疑問，一家融資擔保公司的業務員表示：“此類業務在幾年前也出現過，屬于銀行的階段性業務，此次重新推出還沒有一個月，預計進行到春節前后結束，主要針對優質客戶走量。”

這位業務員解釋道：“這是銀行的新產品，銀行給配的資金。對于購買二套房普通住宅，按照現行政策商業貸款四成，銀行再配個產品加三成，就做到七成貸款了。其中商業貸款部分貸款年限最高為25年，二套房貸款利率按照現行政策為基準利率上浮20%，配資金部分最長貸款年限為10年，貸款利率按照基準利率上浮10%執行。兩個貸款申請同時面簽，按揭貸款部分先放款，半個月后‘加成部分’再放款。買房人只需要和賣家協商好放款時間就可以。”

在《證券日報》記者追問下，這位業務員表示：“‘加成部分’為消費貸，和以往業務的區別是，這個新產品只做一次抵押，按揭貸款和消費貸款同時面簽。如果購買二套非普通住宅，則按照‘按揭貸款二成+消費貸款五成’來滿足首付三成；如果購買首套普通住宅，則按照‘按揭貸款六點五成+消費貸款零點五成’來滿足首付三成；如果購買首套非普通住宅，則按照‘按揭貸款六成+消費貸款一成’來滿足首付三成。‘加成部分’的貸款利率均為基準利率上浮10%。”

不過，“加成部分”的貸款金額有上限要求，已婚購房者上限為200萬元，單身購房者上限為100萬元。除此之外，貸款者還需繳納“加成部分”金額的1.5%作為手續費。

《證券日報》記者以購房人的身份向某房產中介咨詢了此項業務：“我聽說現在二套房可以首付三成，具體是怎樣操作的？”

面對記者的問題，一家房產中介的工作人員表示：“近期可以這樣操作，您看中的房子在哪個區域，總價多少，我來給您做貸款計劃。”

某房產中介的經紀人還告訴《證券日報》記者：“這項業務對貸款人的收入要求并不高，只需要覆蓋貸款金額的1.5倍就可以，同時只要貸款人能提交合理的收入證明，工資流水部分可以由擔保公司來包裝，不需要額外繳納手續費。”

一家與某房產中介頗有淵源的融資擔保公司的工作人員在記者暗訪時表示：“這個新產品叫‘加成貸’，以前還叫做‘估值貸’，預計春節前后就不做了，最晚到一季度末截止。”

不過，盡管本報記者一再追問，中介的工作人員和融資擔保公司的業務員始終不愿意告知合作的銀行是幾家。

“4+3”等模式涉嫌違規

去年3月24日，人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯合印發《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，要求各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加杠桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

1月13日晚，銀監會發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》、《進一步深化整治銀行業市場亂象的意見》和《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》，明確了8個重點整治方面，給出了22條工作要點，違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等被列為2018年整治的重中之重。這22條重點整治領域“點名”了違反信貸政策和違反房地產行業政策的亂象：將整治違規將表內外資金直接或間接、借道或繞道投向股票市場；直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

但是，“按揭貸款+消費貸”模式，實際上是在給房貸客戶“加杠桿”，用“同時面簽”、“一次抵押”來掩飾該流程的不合規。

《證券日報》記者查閱多家銀行消費貸款借款合同了解到，對于貸款用途通常有如下約定：只能用于借款人或其經營企業解決正常經營資金需求或借款人個人合法消費。您須保證不利用本合同項下貸款從事包括但不限于洗錢、欺詐、賭博等違反國家法律法規的非法活動，不用于投資股票、期貨、債券、房地產等國家監管部門禁止銀行貸款進入的領域，且不用于注冊企業和投資入股等股本權益性投資。簡單來說就是，消費貸不得用于房地產等投資領域。

不過，在暗訪過程中，多個業務員為了促成借貸，告知本報記者“業務合規”、“流程正常”。