首付湊不齊購房用上消費貸雪中送炭還是飲鴆止渴？

2017-09-19 15:27 大眾網責任編輯：周冬

摘要：莫開偉表示，遏制消費貸款違規流入樓市，要靠監管機構建立靈敏、動態的監管機制，建立信息共享平臺，實現監管精準有力。

大眾網9月19日訊消費金融是最近幾年金融圈的一個熱詞，各大商業銀行以及消費金融公司、網貸公司花樣層出不窮，無抵押、無擔保、極速放款……各類名目的消費信貸產品大大增加。然而這些意在促進個人消費或助力個人經營的金融產品，卻被某些人違規利用，投入到了房地產市場，讓個人風險和系統風險大為增加。

首付湊不齊購房用上消費貸

“有了孩子之后，早些年買的小戶型住起來太緊巴。而且最近房價上漲，再買一套面積大的房子對我們來說挺緊迫。”今年春天就打定主意要購買二套房的濟南市民小吳，最近在濟南北部某小區看中了一套二手房。房子全價130萬元，由于是二套房，各大銀行都執行六成首付。

78萬元的首付款對于工薪階層小吳來說，并不是一個小數目。夫妻二人借來湊去，只籌集到了50萬元。“首付湊不齊，房源隨時都可能易手。”小吳在向親友借錢時，有位同事給他指點了一條“捷徑”——消費貸。

消費貸款的類別分為抵押貸款和信用貸款，針對個人消費者用于購買耐用消費品，或者裝修、購置家具。消費貸款純信用額度上限一般為30萬元，30萬元以上大額貸款都需要抵押。類別不同，放款方式與貸后管理方式也有不同。小吳這位同事就剛辦理了一筆15萬元的消費貸，用在了購房首付款上。

“我有車房做抵押，信用記錄也沒污點，銀行對這些材料審核得很嚴，一旦認定我具有還款能力，最終這筆錢具體用在了哪里，經辦人員也不會深究。以裝修申請下來的錢，買房也一個樣，到期能連本帶息還上就好了。”據小吳的同事介紹，對于30萬元以上的大額抵押貸款，銀行放款要求只能刷卡或委托支付使用，一旦資金出現可疑操作或流向房地產市場會立馬收貸。而30萬元以下的信用貸款用戶可以選擇提款，雖然有的銀行還會附加要求，比如提供后續消費小票供貸后檢查，但如果有按期還款的把握，貸后監控也不會那么嚴格。

中介乘虛而入資金成本超10%

除了這位同事，幫小吳“想路子”的還有提供房源的房產中介。實際上，樓盤銷售人員或房產、金融中介“幫助”購房者，以不合規的方式籌措首付款項，這事本身并不新鮮，只是手段在不斷翻新。

“以前銀行大多要求三成首付，客戶資金不夠的話，通過辦理大額信用卡再套現基本能救急。”這位自稱能幫小吳“籌齊六成首付”的房產中介說，只要有身份證，中介可以偽造工作證明、收入證明等文件，申請信用卡再套取現金。當然，無論是偽造文件還是大額套現，都屬于違規行為。

然而，當銀行將二套房首付提高到六成之后，信用卡套現的錢就顯得不夠了。此時，消費貸儼然成了更合適的籌款渠道。如果還款能力的相關證明滿足不了銀行對消費貸款的要求，那就有中介乘虛而入了。“我們可以通過融資平臺與銀行對接，替你申請個人消費貸款，但要一次性繳納貸款金額5%的服務費。”上述房產中介介紹，如果客戶擔心銀行嚴查貸款用途，那他們也可以聯系企業，幫客戶申請個人大額消費或經營性貸款。

貸款通過企業賬戶再轉到客戶賬戶。這樣操作之后，系統監控的每一筆資金都是合法合規并有明確用途的，只不過要給企業額外的“通道”費用。“這個費用至少是貸款總額的5%，再加上銀行貸款利率，走這個路子得承受年化11%的資金成本。”小吳想了想自己背負的親友借款，決定還是等等再說。“以我們家的收入能力，還款是很吃力的，萬一出現突發性的支出，自己抵押的首套住房恐怕也將保不住了。”

利用短期限、高利率的消費貸投機房地產無疑是放大風險的“加杠桿”投資行為。特別像小吳這樣背負借款、還款能力有限的購房者，如果以超過10%的資金成本去違規獲取消費貸，很容易出現財務狀況崩盤的情況。

我省消費貸占比不大，未出臺專項監管文件

部分消費貸以及信用卡借款用于支付購房款，“消費貸補充房貸首付”暗中流入房地產市場，擾亂了房地產市場的調控目標。這一現象已引起監管部門的重視。近期北京、深圳、江蘇等地下發文件，要求嚴查個人消費貸款流入房地產市場的現象并予以糾正。

具體來說，北京嚴查個貸違規購房細則要求銀行自查對象為單筆20萬元以上消費貸，并著重關注房抵貸、短期內辦理兩筆及以上消費貸款、貸后短期回流至借款人賬戶等7項特征。深圳細則明確將個人消費貸款最長期限縮短為5年。江蘇細則則要求各商業銀行建立大額消費信貸投向監測機制，按月向人行和銀監局提交報告。

9月15日，記者從相關監管部門了解到，山東近期尚未針對消費貸出臺專門的監管文件。9月18日，記者從人民銀行濟南分行了解到，1-8月份，山東省中長期貸款增加4519.3億元，同比多增1291.5億元，占全部新增貸款的99.5%，同比提高28.6個百分點。從這幾個數據可以看出，今年我省的新增貸款絕大多數都是中長期貸款，短期(1年及1年以下)的消費貸款占比并不明顯。

100萬首付中介幫搞定？消費貸穿"馬甲"進樓市

近日，北京、深圳等地監管機構發布通知或風險警示，要求轄區內金融機構對個人經營性貸款和個人消費性貸款違規流入房地產市場等問題進行自查。記者調查發現，在一些地方，個人經營性貸款和個人消費性貸款經過層層包裝，違規進入房地產市場。

■監管

多地嚴查消費貸

近期，一組金融數據刺激了金融市場。據Wind數據顯示，今年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7173億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。短期新增消費貸款大幅增長，這些錢去哪兒了呢？記者注意到，近期，多地監管部門發出通知或風險提示，嚴查個人經營性貸款和個人消費性貸款等違規進入房地產市場。

9月5日，北京銀監局、人行營業管理部發布通知，要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。中國人民銀行深圳市中心支行近日也發出金融風險提示，明確提出要加強個人其他消費貸款管理，并要求從發文之日起執行。有金融監管部門人士對記者表示，早在2010年，中國人民銀行和銀監會就曾發布通知，要求各商業銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

■暗訪

消費貸穿“馬甲”

記者在多個城市調查發現，消費貸款穿上各種“馬甲”流向樓市。

房地產中介牽線搭橋，以“房抵貸”和第三方中轉的方式，套取貸款用于購房。

在上海市閔行區的一家大型房產中介的門店，中介人員聽說記者湊首付有點難度后，直接說“只要不超過100萬元，我們來幫你搞定”。隨后，該中介人員詳細地介紹了操作流程：一種是進征信系統的，需要有房產等做抵押，年化利率6%～7%，這種貸款可以直接打入個人賬戶；另一種是無抵押，現在國家不讓錢直接流入房地產，得找第三方來讓貸款中轉一下。但這種要收1～2個點的手續費，利率也是6%～7%。“我們跟銀行都是有合作的，以上兩種方式都可以做到30年。”

金融中介幫助辦理大額信用卡違規套現。

記者在位于上海市浦東新區的互聯網金融公司咨詢得知，該公司可以代辦部分銀行信用卡，從而貸款套現。“只要有身份證，就可以貸款。你沒工作、沒社保我們也可以幫你包裝。你只要交點中介費。”該公司工作人員表示，“找我們能辦大額信用卡，50萬至60萬元都能提現，去干什么，銀行根本不會管。”

“監管要求個人消費貸款必須專款專用，但挪作他用的情況很多。”一家國有銀行個人金融部人士指出，30萬元以上的個貸是銀行將貸款直接付給合同約定用途的借款人交易對象，30萬元以下自主支付。有些中介公司幫忙提供虛假的貸款用途材料，消費貸“挪作他用”很難被銀行察覺。

■思考

雪中送炭還是飲鴆止渴？

記者在采訪了解到，有的銀行由于消費貸的貸后管理問題，已經暫停了部分消費貸款產品，目前僅對存量客戶提供純信用無抵押的消費貸款。

財經評論員莫開偉指出，消費貸等非房貸資金變相流入樓市，是把一些支付能力不足的人拉入了房地產市場，一旦房地產市場的走勢出現逆轉，違約風險暴露，會造成相當的金融風險；還有部分消費貸款是由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來的，其間不少游離于現有監管體系的視野之外，潛藏并易誘發較大金融風險隱患。

“銀行這幾年受利率市場化沖擊，利差收入減少，而個人消費貸款相對風險低、利率高，對銀行有著巨大的吸引力。對消費貸款的真實資金用途存在‘睜一只眼閉一只眼’的問題。”上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊指出。

某民營銀行總行行長告訴記者，消費貸進入樓市確實起到了加杠桿的作用。居民在房價上漲預期下，急于借錢入市。只有多措并舉扭轉居民的單方看漲預期，才能真正堵住樓市的“配資”通道。

莫開偉表示，遏制消費貸款違規流入樓市，要靠監管機構建立靈敏、動態的監管機制，建立信息共享平臺，實現監管精準有力。　　　　　