全面營改增倒計時 傳說中“搶房潮”會來嗎？

今年5月1日起，我國將全面實施營改增，把建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入營改增范圍。營改增怎樣實現政府承諾的“稅負只減不增”？老百姓能從改革中收獲什么樣的實惠？記者近期對一線稅務部門和專業咨詢機構進行了深入采訪。

不動產抵扣

是否會導致企業加入“搶房大軍”

盡管房地產業營改增后適用稅率提高至11%，但由于新增不動產所含增值稅可在兩年內抵扣，被視為全面營改增減稅力度最大的部分。但是，有傳言稱“不動產納入抵扣將使企業加入搶房大軍”，從而使本已上漲的房價再度飆升，這樣的分析有道理嗎？

“每個企業都會購買或租賃不動產作為經營辦公用房。試點有利于促進企業固定資產投資增長，對于應對經濟下行壓力，推動供給側結構性改革具有重要意義。”廣州市國稅局局長楊偉文說。

比如，一家企業新購入價值1億元的辦公樓，按5%的營業稅率，其中包含500萬元的營業稅。若按11%改征增值稅，由于增值稅為價外稅，則實際需要征收990萬元，同時這990萬元增值稅可以分兩年納入進項抵扣。因此相比原來的支出1億元，營改增后這家企業購買辦公樓稅負降低990萬元。

普華永道中國中區公司稅業務主管合伙人李軍認為，這項政策不僅可以鼓勵企業擴大對不動產的投資，也有利于房地產特別是商業地產的去庫存進程。

李軍還指出，根據實施細則，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。“這意味著，土地價款(一般能達到開發成本的30%)雖不參與進項稅額計算，但可以直接從銷售額中減除，實質上達到了參與增值稅計算的效果。”

民生證券針對7家上市房企營改增后的稅負變化進行了測算，發現其中6家的稅負都有所減輕。唯一出現稅負增加的華僑城，其營業成本與營業收入之比明顯低于其他6家企業(華僑城為0.4，而平均值為0.6)，這樣的財務結構使得可抵扣額少從而導致營改增后稅負上升。

不過，上海稅務局貨物和勞務稅處處長鐘劍偉告訴記者，只有企業用于生產經營的不動產才能列入抵扣，比如自建廠房、商業用房和房租都可以抵扣。但如果是購買住宅，用于職工福利就不能抵扣。“所以，對于‘不動產納入抵扣將使企業加入搶房大軍’的傳言，老百姓無需擔心。”