樓市現房貸利率倒掛現象 專家呼吁三四線城加杠桿

中國經濟網北京4月12日訊(王子威) 因去年乃至今年初去庫存政策效果的釋放，近期三、四線城市普遍出現了樓市回暖的現象，但相比于一、二線城市的火爆行情，三、四線樓市依然顯得黯淡。

中國經濟網記者發現，此前樓市一路走高的地區均有賴于金融工具的支持。從房貸利率的角度看，當前，我國的房地產市場已經出現了一、二線城市與三、四線城市“房貸利率倒掛”的現象——越是去庫存壓力大的地區，房貸優惠措施越不足。

房貸利率優惠呈分化趨勢 一二線城最低可享8.2折

據融360本月初發布的房貸報告顯示，全國35個重點城市和地區3月首套房平均利率為4.54%，繼續創歷史新低；比上月下降了0.04個百分點，同比去年3月的5.76%下降1.22%。

從首套房利率的優惠力度來看，本月全國35重點城市530家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有157家，比上月增加52家，占比

29.62%。提供優惠利率銀行數量最多的城市依次為上海、北京、深圳、廣州、蘇州、天津、南京、青島、重慶、珠海、大連、無錫、成都、杭州和濟南。

中國經濟網記者注意到，利率最低的為北京匯豐銀行的8.2折優惠利率；而成都的中行及交行分行都為優質客戶提供了首套房最低8.5折，即4.17%的房貸利率；重慶的工、農、中、建、交、中信、重慶銀行、重慶農商行、重慶三峽銀行等9家銀行合作的房企商品房項目，貸款利率可按基準利率8.5折執行；廣州建設銀行、農業銀行、郵儲銀行等15家銀行均執行8.5折優惠利率……

然而，對于庫存量大的三、四線城市，銀行則普遍執行基準利率，部分城市給出的優惠幅度也較一、二線城市小，出現了“利率倒掛”的現象。

由此可見，城市分化現象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，銀行針對房貸客戶推出的各種優惠層出不窮；而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出于風險控制的考慮，利率則相對較高。

三四線城市去庫存壓力大 專家呼吁加杠桿

今年二月，央行、銀監會聯合發布房貸新政，在不實施限購措施的城市，個人首套房商貸最低首付款比例可在25%的基礎上向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結清的家庭，最低首付比例不低于30%。

新政意在刺激非限購城市購房需求，加緊庫存消化速度，購房者對此抱有積極態度。但業界也有持謹慎態度的聲音傳出，有人認為，盡管首付比例下降，但是房子價格沒有下降，對于購房者而言總的購房成本并沒有下降。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產政策再松綁有利于刺激房地產市場在2016年上半年繼續復蘇。不過從根本上看，這一政策并未解決房地產需求的根本問題，對于購房者來說，貸款的利率并未降低。

著名經濟學家、華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，要考慮在三、四線城市適當加強房貸杠桿。“一線城市已經有了加杠桿的措施，沒有必要繼續加杠桿了。但是已經出現炒作的苗頭，這時候我們要穩一穩。”他分析稱，“三四線城市已經形成了可能供給的住房，主要的銷售對象還是農民工，他們的支付能力不足以按照商品房的定位比較充分地吸收庫存，一定要有政策性的杠桿，在更優惠房貸按揭安排的同時加政策杠桿。”

雖然目前三、四線城市普遍出現的樓市回暖行情，但房貸利率分化的現象依然嚴重。為此，張大偉認為，由于三、四線城市金融業競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現象，“北京等城市能找到8.2折的優惠利率，但很多中小城市仍在執行基準利率，這顯然不合理。”