兩會透露樓市新風向 代表委員:三四線城市遲早降價

三四線城市降房價只是時間問題

春節之后，北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆，再現“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預期，控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。

從兩會透露出來的信息看，一線城市將繼續實施差異化調控，更注重分類指導，嚴控投資投機。

兩會期間，住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積，并要及時公布信息，以穩定信心；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易當中的違法違規行為；正確引導輿論。

潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門商量，準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理，若沒有資質，將不能跨界經營。

全國政協委員、中國東方資產管理公司原總裁梅興保認為，房地產應該落實分類調控、分區域施策的方法。從整個經濟面來說，房地產需要去庫存，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經濟活力強、種類資源富集的特大城市，應該嚴格控制實施調控措施，適度去杠桿。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，兩會之后，政府將出臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象。除嚴格執行樓市限購政策之外，部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求。同時，為了拉低房價整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；增加中小套型土地配比與供應；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策，以調節市場成交結構，穩定房價；針對持有環節實行差別化的稅收政策，以進一步抑制投資投機性需求等。

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

世邦魏理仕預計，短期來看，2016年上半年整體房價漲幅將繼續擴大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價格將進入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當前一線城市房價高企，與居民購買力逐漸偏離，銷量高位運行難以持續。而二線城市住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉置業需求。”

以安徽省會合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應求狀態，由于部分區域需求旺盛，開發商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。

專家認為，2015年下半年以來，一線城市房地產市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三四線城市和小城鎮傳遞。

這也意味著，規模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風險。全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。

全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產開發企業資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。

蔡繼明直言，一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。

農民工將成三四線城市去庫存主力

專家認為，在需求端，中央將繼續推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農民工等新市民購房。

國家發改委主任徐紹史在兩會期間公開表示，現在中國房地產庫存7.19億平方米。化解庫存，首先要加快農民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區改造和保障房建設等進度，在這個過程當中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購這些存量用房，解決棚戶區居民的搬遷、住處，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，2014年底，農民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

黃瑜認為，部分后續需求乏力的城市可以積極出臺政策，將需求拓展到農民工及進城農民。

事實上，已有部分城市將農民工納入政策支持群體，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農民工購房的支持力度。未來針對農民工購房的定向支持政策或將成為各級政府去庫存政策的著力點。例如，在鼓勵引導農民進城購房方面，山東要求各地做好業務銜接和政策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，使其成為長期穩定的住房消費群體。甘肅省目前正在擴大住房公積金制度覆蓋面，以逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍，并鼓勵農民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房等。

“現在大量進城的農民工，80后、90后占到60%至70%。這些人進城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來，但城市在這方面沒有做好充分的準備。這其實是農民工半城市化現象，加劇了勞動人口短缺的局面。”蔡繼明認為，因為進城不能落戶，遷徙人口不能定居，農民工到了四五十歲以后，就會由于養老問題無法解決而考慮離開。“而有城市戶口的居民則可繼續待業，再轉到其他崗位就業。沒有戶口，沒有基本的社會保障的農民工將重返農村，這樣就人為減少了有效勞動力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農業轉移人口市民化，助力新市民住房消費。”