央行降息遇上不動產登記 早春季濟南樓市躁動

自從準備購置婚房，邱明光就一直走在看房的路上。去年11月下旬，央行降息讓他對樓市有了新的期待，但卻始終沒下定決心將那一萬元的定金交上。隨著央行再次降息，他決定將之前看好的房子買下。但《不動產登記暫行條例》的實施，又讓邱明光心里犯了嘀咕：“房價會不會再降降?現在是買房的最好時機嗎?”3月1日，央行時隔仨月再次降息，存貸基準利率下降0.25個百分點。同日，《不動產登記暫行條例》正式實施，集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產納入登記。作為首批試點城市，濟南雖未完成不動產登記機構的設置，仍引發了外界對開征房產稅、房價下跌的猜測。業內人士稱，兩大政策同時實施，對房市的影響不會立竿見影。“未來很長一段時間，樓市會處于比較平穩的狀態。持續上漲或大跌的可能性不大。”

【突然降息】“每天成交三四十套”

最近幾天，記者走訪天齊·奧東花園、尚東1956、中建鳳棲第(資料圖庫)等多家樓盤了解到，受降息影響，不少樓盤銷量有明顯漲幅，甚至出現銷售小高峰。

7日上午10點左右，天齊·奧東花園售樓處迎來一批看房客，置業顧問王娜忙得不可開交。“進入3月份，前來看房子的顧客一直不斷，降準、降息確實會為剛需購房者帶來實際利益，不少剛需客戶當天來看房，第二天就能將房子定下來。”王娜告訴記者，節前沒下手買房的，春節后一降息，還貸壓力減小。3月1日當天該樓盤成交量就有20套。

中海華山瓏城蔡姓置業顧問也表示，降息確實對購房者的誘惑很大。“進入3月份，每天成交三四十套。”但記者發現，160平方米以上的大戶型樓盤，銷售情況頗為冷清。在百替御園華府(資料圖庫)，置業顧問劉女士告訴記者，該樓盤多為改善型客戶，剛過年，降息對樓盤銷售的影響還未完全體現。

記者算了一筆賬，以20年貸款100萬元計算，按照央行3月1日降息后的基準利率，購房者每月可以減少144元的月供。合計20年可以減少3.46萬元的利息支出。并且因為全面降準，銀行將增加貸款額度，首套房的利率折扣將明顯增加。對剛需購房者來說，確實減輕了一部分壓力。

【開始“登記”】想買大戶型的猶豫了

《不動產登記暫行條例》的正式實施，不動產統一登記信息平臺的建設……濟南作為試點城市之一，一手房市場會受到何種影響?

“顧客大多是沖著降息來的，沒人提不動產登記的事情。”王娜說，天齊·奧東花園主打戶型多在120平方米以下，客戶多是剛需族，名下沒有房子，不動產登記對他們影響很小。

“不動產登記的實施，可能會讓投資房產和改善型客戶趨于理性。”濟南東部某樓盤置業顧問透露，改善型客戶對房屋的戶型、位置、周邊配套要求都很高，與剛需族相比，他們對降息的反應不會太強烈。而不動產登記的實施，則加重了其觀望情緒。他告訴記者，與周邊120平方米以下樓盤的銷量見漲相比，該樓盤明顯遜色不少。

【市場變化】有樓盤醞釀漲價

降息降低了市民買房成本，但同時也降低了開發商的融資成本。在此情況下，開發商還會持續以價換量嗎?房價是否會漲?

記者在多個樓盤的售樓處了解到，有些已開始醞釀漲價。“我們樓盤戶型、樓層都比較全，均價不到8000元/㎡，周邊樓盤價位高、房源少，還綁定車位和地下室，但正月十五以后就會調價。”濟南東部某樓盤置業顧問張先生告訴記者，元旦過后價位稍漲了點，到目前一直沒變化，但下一步要推3號樓“樓王”，每平方米漲150元。不遠處，另一樓盤的置業顧問也表示不久會漲價。“為回本，一期價格賣得稍微便宜，二期會相對提價。

該置業顧問判斷，若不是長期滯銷的樓盤，今年價格都有可能小幅上調。

據了解，“低開高走”加推盤時逐步提高價格、新開盤項目直接高出區域均價等方式是許多房企目前采用的漲價策略。此外，還有不少樓盤采用縮小或取消優惠折扣力度等方式變相微漲房價。

【專家解讀】影響不會立竿見影

“無論降息還是不動產登記，都不會對房價和開發投資產生立竿見影的影響。”買房網總經理趙魯梁認為，連續兩次降息，整個社會的資金會因為降息得到釋放。但大量資金在流動過程中不會立馬全進入樓市，很難說會在短時間內對房價產生強烈影響。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為，兩種政策同時實施，影響力主要體現在市場預期上，并不能立馬影響到樓市。目前，人們的觀望預期還未改變，庫存的消化還沒得到有力的解決。降息這個利好消息并不能完全逆轉房產市場的局面和狀態。

趙魯梁稱，現在還很難看出不動產登記對樓市的影響有多大，還要看實施后的具體情況。比如和房產稅聯系的程度怎樣，收稅標準如何界定，多大面積以上的收，第幾套房收、第幾套房不收，這些都將影響未來的房地產走勢。