三問房貸政策松綁：“認房又認貸”該不該取消

近日，關于央行的一則傳聞，攪得沉寂已久的房地產市場泛起層層波瀾。有消息稱，央行已通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款。其中，最讓市場沖動的是“重新認定居民首套房標準”。

政策放松對于“饑渴”已久的房企、地方政府來說，無疑是一劑強心針。然而，這劑“強心針”卻打得有幾分曖昧，雖然不少業內人士與專家預期首套房利率優惠可期，但截至目前，房貸松綁的消息并未得到官方正式確認。

一問：限貸政策將全面松綁？

昨日，針對房貸放松的消息，農業銀行回應稱，已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整房貸相關政策。

此前，中行曾做出類似的表態，將對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支持居民合理購房需求。工行公開回應稱，該行正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接；建行則進一步表示，應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規范首套房貸支持的范圍、條件和標準。

至此，四大行均已就被市場傳得沸沸揚揚的房貸開閘消息做出回應。

對比此前地方政府一頭熱、銀行“無動于衷”的現象，有業內人士指出，四大行雖未正面坐實松綁傳言，但從其曖昧的回應中，可以判斷出不同于以往的傾向，首套房利率優惠預期可期。

事實上，自8月份以來，部分銀行已陸續傳來首套房貸松綁的消息：8月上海農業銀行有條件松動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行首套房貸款160萬以上可以享受基準利率的九六折……

在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，盡管部分城市銀行首套房貸利率開始出現“點式”松動，但大多數是有前提條件的，房貸利率并沒有出現全面松動。不過，從未來趨勢來看，他判斷，全國范圍內大中城市的首套房貸利率將從“點式”優惠到實質性下降。

二問：“認房又認貸”該不該取消？

首套房標準如何認定，無疑位于此番討論的漩渦中心。有消息稱，上周五央行的吹風會上，已透露出放松首套房認定的傾向，標準新政策可能規定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。

目前，大部分地區采取“認房又認貸”的政策，即如果曾貸款買過房，即使將原有住房出售即名下無房，再次購房時仍需按二套房利率。若銀行重新界定首套房認定標準，即認定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”，將對市場產生較大刺激效果。

交通銀行首席經濟學家連平認為，限貸放松不會大力度地一蹴而就，而會是逐步、漸次地向前推進，首先解決的是自住房(一套)限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動，“認房不認貸”是合理的。

張宏偉認為，全國范圍內的限貸政策松動，尤其是“認貸”標準全面松動目前尚難。“認貸”全面松動對于市場刺激力度較大，短期內不適合采用這樣的方式刺激市場，而應采取比較溫和的政策逐步進行調節，比如調整普通住宅標準、公積金貸款政策的支持等。

“不過，從去庫存的角度看，也不能排除全國范圍內部分大中城市首套房認定標準調整的可能性”，張宏偉補充到，在執行力度方面，各銀行或會表現出“差別化”的執行特征。對于部分開發商項目的“首套房認定標準”的執行力度極有可能出現“階段性”放寬，這會對大中城市樓市成交量的復蘇起到一定刺激作用。但是，對于市場基本面良好的城市或當市場交易量開始大幅反彈時，“首套房認定標準”的執行力度應該會從嚴，以給樓市適度降溫。

而“只要證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控要求，也可以對市場釋放一些刺激需求作用。”北京中原地產研究部總監張大偉說。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態度。在接受媒體記者采訪時他指出，只要房貸還清都算首套貸款，“這樣有點過于放松，違背了樓市調控的精神”。

三問：政策開閘帶來啥影響？

樓市持續低迷，地方政府此前對“限貸”開閘呼吁已久：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》，明確取消限貸政策；9月15日，湖北省宣布，居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的7折……

被地方政府寄予厚望的限貸松綁，目前終于出現松動的風聲，究竟能對市場產生多大的刺激作用？

張宏偉認為，如果房貸利率出現持續性的實質性下調，由于購房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3-6個月全國范圍內大中城市將出現成交量復蘇與好轉的行情。

而中原地產研究部總監張大偉則以限購為例，表達了他對限貸開閘效果的謹慎態度。截至目前，46個限購城市中40個已經松綁限購，但作用仍然有限，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平，成色仍顯不足。

“地方政府積極呼吁松綁信貸主要有二：一是給市場信心，增加市場購房者救市預期；二是將穩增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力”，張大偉分析。

“重新調整首套房認定標準，對全國不同樓市的影響會體現不一樣的效果。”亞豪機構市場總監郭毅在接受媒體采訪時表示，“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸政策對購房需求的抑制作用非常明顯。而對二三線城市來說，供大于求基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴重，所以放開限貸的影響就會比較有限。”(記者萬方)