新國五條引發離婚潮 單身證明用途清一色寫購房

丁祖昱近期剛剛參與過中國房地產研究會的一項調查：在調研中他們發現：2003年-2012年十年間，國內為遏制房價有九次調控，但與之相伴隨的卻是不斷攀升的房價。(2003年—2012年全國均價整體漲幅：145%)圖

他們的研究數據表明：全國住宅均價2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點城市商品房價平均漲幅達220%，其中，北京房價漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點城市房價走勢)圖

丁：北京上海我們看的統計數據，超過200%的漲幅，基于對最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，

顧云昌分析認為，過去十年導致房價上漲最關鍵有兩點原因：貨幣的增發和土地的壟斷。中國房地產研究會 副會長 顧云昌過去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房價漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應的。就是貨幣的放大效應和房價是結合在一起。再加上由于我們現在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應相對補足。再加上我們的財富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對不足，造成了房價的上漲。

丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號文”算起，歷經十年九次調控的房價，仍是一路走高，這就說明每次的政策不能只簡單地調控加碼，而是要真正符合市場的供需要求。7“中國房地產測評中心主任 易居中國執行總裁 丁祖昱說：“我們也不能說所有的政策都是在抑制房地產，或者說抑制房價的上升。有的時候在供求關系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個更加匹配于需求的這樣一個供應量，能夠不要造成短期內的房地產市場上的一種短缺供應。那么這可能才是，還有對于中低收入群體，應該有更多的途徑來解決他們的住房問題。”

顧云昌也認為，近年來種種“限購令”“限售令”的政策調控，最終結果是一部分人失去了購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。但解決問題的關鍵卻唯獨沒有做到，那就是應該放大供應量說：“中國房地產研究 副會長顧云昌。無論是市場的手段，行政的手段，特別中國的行政手段很強調，但是在增加供應方面我覺得做的還不夠。所以在這一次調控當中，重申了增加有效供應，我講的是有效供應。那么，這一點我覺得在結構調控當中，應該兩手抓，一手抓合資過旺的需求，一個抓有效供應。這樣可能才能達到更加好的效果3月22日，中國房地產研究會和中國房地產協會最新公布的數據顯示：2012年全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長1.8%，全國商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長10.0%丁：目前市場上無論是首次置業的還是改善性置業的，甚至包括一些中高端的項目，還是以真正的自用性消費為主，自用性消費當中可以理解他是首次置業的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國房地產研究首席研究員李戰北京：“北京在過去的十年按照第六次人口普查的數據在過去的十年當中，北京人口凈增551萬，相當于平均每年進來的人口是55萬，這55萬對房子的需求，這是多么大的一筆要求。”

中國房地產研究會 首席研究員李戰軍以北京每年新增人口55萬，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬平米的交易量來供給。中國房地產研究會 首席研究員李戰軍說：“現在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬平方米上下，2300平方米，隨著調控的年歷有的年份產生很大的波動。這里還沒有講老北京市民改善性需求的要求。”由此李戰軍擔心，新國五條的初衷是抑制房價過快上漲，大擊投機，但結果很可能會打擊到群眾自住、改善置業的合理需求。特別是增值部分20%個稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。

關于稅費的問題，業界也存在頗多爭議。前不久，財新網記發布的房地產業稅費增長的統計結果受到廣泛關注，根據財政部和國家稅務總局近十年的統計數據可以看到：這十年間，僅針對房地產業征收的五大稅種， 從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。(圖表注明財新網記者王長勇提供)

中國房地產研究會首席研究員 李戰軍

李：我們現在沒有看到政府對房地產的費稅有實質性的下降，而是年年費稅在不斷地提高，房地產業的費稅實際上是支撐著中國財政的費稅，在這個費稅之外還有一塊，就是土地出讓金，每年大體上3萬億的土地出讓金這個流入到政府的口袋，所以，費稅不減怎么能夠評議房價。

顧云昌提出，當前最緊要的不是繼續加征稅費，而是要對不合理的稅制進行結構性調整。

顧：結構的不合理和總量的這個過多，我認為是房地產稅收的一個問題。那么結構的問題就是說，我們主要是在保有環節沒有稅收，所以導致很多的持有房產投機投資，那么在開發環節的稅費混雜，流通環節的稅率很高，這樣導致了流通也不暢，開發環節混雜這些行為，而持有環節不足。所以房地產稅收體制改革勢在必行。所以說體制改革，我想除了不應該在總量上增加稅負以外，因為最終的稅最終都是老百姓承受的，開發商的中間過一下。總量上絕對不能增加的，要理順這個稅收的結構，我認為這是下一步房地產稅收體制改革的重點。

四、

新國五條一出，就引發了市場極大的震動，假離婚，假合同，各種對策層出不窮。而其中二手房個稅20%的方案，更是產生了立竿見影的結果，一些剛性需求，從二手房市場轉移到了新房市場，一下子拉高了新房市場的溫度。有剛需的購房者擔心的是，如果房價上漲的大勢不變，那么這20%稅費就會是買房者承擔。因為經濟學基本原理告訴我們，供求關系決定價格。現在我們還無法確定，政策具體實施后對房地產市場的長期影響，但是，就目前的短期效應來看，新房房價被迅速推高，租房市場也水漲船高，我們暫時還沒有看到消費者從中獲益。其實無論是什么樣的手段，市場最終會遵循著它自身的規律起伏漲跌。我們希望看到，在新國五條從發布到具體落實的過程中，相關部門能夠實事求是制定符合政策初衷的明確細則。