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      中共福建省委宣传部主管 福建日报报业集团主办
      弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯
      來源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) ?作者:郭子源? 2023-11-03 09:12:20

      存量房貸利率調(diào)降后,“要不要提前還房貸”的討論出現(xiàn)了分歧——有聲音認(rèn)為,既然利率下降了,那就沒必要提前還款;有人則表示,要提前還款,“不給銀行打工”。商業(yè)銀行的最新數(shù)據(jù)也印證了以上分歧。部分銀行9月當(dāng)月的提前還款規(guī)模環(huán)比下降;還有部分銀行數(shù)據(jù)則顯示,與今年3月“提前還房貸高峰期”相比,目前的還貸量有所下降,但與3月之前的月份相比,還貸量依然偏多。

      回答“要不要提前還房貸”問題,需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯,二是“細(xì)分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視后者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利于自身利益的決策。

      乍一看,要不要提前還房貸的決策依據(jù)很簡單,即“貸款價(jià)格是否劃算”。但由于人們對(duì)“劃算”的判斷標(biāo)準(zhǔn)不一,觀點(diǎn)分歧持續(xù)存在。有人認(rèn)為,目前的資金價(jià)格較為“劃算”。一方面,去年以來,與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實(shí)際累計(jì)下行45個(gè)基點(diǎn),存量房貸利率本就持續(xù)下行;另一方面,今年9月,“存量房貸利率調(diào)降”工作啟動(dòng),加之“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地,部分購房者的二套房轉(zhuǎn)為首套房,利率降幅較大。持反對(duì)意見的人則認(rèn)為,利率雖然降了,但依然“不劃算”。拉長時(shí)間軸,假設(shè)貸款期限為25年,借款人需償還的利息總額并不少,有些甚至接近貸款本金總額。

      細(xì)分析,要不要提前還房貸的決策依據(jù)并不簡單,其背后涉及名義利率、實(shí)際利率的比較,不同時(shí)期、相同數(shù)量人民幣的購買力對(duì)比,個(gè)人收入將隨著時(shí)間推移如何變化,以及如何統(tǒng)籌撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療養(yǎng)老等一系列綜合問題。

      金融學(xué)者普遍認(rèn)為,貸款是“福利”,這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自夸”的嫌疑,但也有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。人們之所以對(duì)“貸款價(jià)格是否劃算”存在爭議,是因?yàn)榛煜嗣x利率與實(shí)際利率,即“看得見的”與“看不見的”。簡單來說,目前貸款執(zhí)行的利率均為名義利率。名義利率經(jīng)過通貨膨脹矯正,就得到了實(shí)際利率。假設(shè)貸款的名義利率為8%,通貨膨脹率為3%,實(shí)際利率就是5%,若存在通貨緊縮,則實(shí)際情況反之。

      厘清了名義利率、實(shí)際利率概念后,再分析今年的100萬元貸款在25年后相當(dāng)于多少錢。經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了這樣一個(gè)公式:用2023年的100萬元乘以2048年物價(jià)水平與2023年物價(jià)水平的比值。當(dāng)然,人們只能通過這個(gè)公式進(jìn)行趨勢(shì)性預(yù)判,較難得出精準(zhǔn)數(shù)值,不僅因?yàn)槿藗冸y以精準(zhǔn)預(yù)測2048年的物價(jià)水平,也因?yàn)殚L時(shí)間內(nèi)存在諸多不確定因素。

      此外,借款人還需研判自己的收入走勢(shì)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,通貨膨脹不利于固定收入群體,但對(duì)變動(dòng)收入群體的影響較小,因?yàn)楹笳叩呢泿攀杖胪ǔ?huì)走在價(jià)格水平、生活費(fèi)用上漲之前。由此可見,如果借款人未來的收入走勢(shì)是逐年增加且增幅較大,加之存在通貨膨脹,不提前還款或許是一個(gè)更好的選擇,固定收入群體則反之。

      分析“如何還房貸”的核心邏輯,并不是要求借款人必須提前還款,或者必須不提前還款,而是為借款人提供一個(gè)理性分析問題的工具。借款人可結(jié)合自身實(shí)際情況,綜合考量突發(fā)事件儲(chǔ)備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療、養(yǎng)老等因素,作出最適合自己的決策。最后要強(qiáng)調(diào)的是,若合同沒有禁止提前還房貸的約定,提前還款是借款人的合法權(quán)益與選擇,商業(yè)銀行不得人為設(shè)置障礙,借貸雙方應(yīng)按照市場化、法治化原則,協(xié)商解決相關(guān)事項(xiàng)。 (郭子源)

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