租購并舉一周年：長租公寓之后，將推藍領公寓

租金上漲背后：租賃市場也存在結構不合理

現象：房租漲了

在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化住房租賃企業紛紛擴大經營規模。資本與企業不斷入局，同時也引發了人們對房租不斷上漲的擔憂。

在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴《中國經濟周刊》記者，2018年春節后她明顯感到了房租上漲的趨勢，“月租金應該至少漲了幾百塊錢，這對收入不高的我來說其實是不小的壓力。”小王感受到的租金上漲，既包括被小業主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長租公寓，也包括自持整棟物業并統一管理的集中式長租公寓。

“我們是從2018年初開始定的新價格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，一間39平方米大的單人開間目前價格為每月5699元，調價之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。

王戈宏告訴《中國經濟周刊》記者，新派公寓的價格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國際，我們的漲幅更低。”

北京整體的房租水平在過去一年中表現如何呢？

據諸葛找房統計，2017年5月，北京的房租均價為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過12%。記者注意到，12個月里，除2017年12月房租均價出現環比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢。

情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。

除了京滬兩座城市，根據諸葛找房的統計數字，在2017年5月至2018年5月這一周期內，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口凈流入城市的房租單價（元/月/平方米）也都出現了幅度不同的上漲。

例如深圳，其房租單價一年內從57.96元上升至72.37元，漲幅超過24%；廣州的房租單價則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據諸葛找房提供的統計數據，“十二城”在過去一年的房租單價漲幅均超過10%。

除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”，其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。

措施：“控租金”與“穩房價”并重，房租也需要被調控

房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的？

“根據我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關系的影響，根據我們對客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創始人兼CEO高靖對《中國經濟周刊》記者說，只要租賃產品“一分錢一分貨”，價格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺得，與過去低租金吸引大家先把房子租下來但后續維修費用和各種雜費不斷加碼的不正規中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢接受平臺更規范的服務。”

思源企業市場發展部副總經理、首席分析師郭毅對《中國經濟周刊》記者分析說，此前以小業主為主要房源的租賃市場在規模化租賃企業大量進入后，一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規模化租賃企業通常都能提供比小業主更專業和規范的配套服務，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。

她認為，長租公寓與小業主持有的民宅不是一類產品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套服務讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務，理應獲得價格上的認可。“另外規模化的長租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分攤到租金中，但目前的水平還是基本反映了供需關系的變化。”

然而也有分析認為，鼓勵租購并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現“住有所居”的一項靠譜選擇。

諸葛找房數據研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時分析說：“政府鼓勵發展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標用戶只是‘高精尖行業人群’，只能是小眾市場，政府相關部門在下一步出臺規范住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”

房租上漲過快的現象也引起了決策層的關注。

就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負責同志之后，印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中提出，“堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責任時也提出了兩項，即穩房價、控租金。

市場自我調節：“長租公寓”之后，“藍領公寓”將出場

與房屋買賣價格相比，房租價格應該比較單純地體現了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，宏觀調控政策需要對其進行干預嗎？又該如何“控租金”？

郭毅對《中國經濟周刊》記者分析說，房租只要是按照供需關系的變化進行起伏，就沒有用政策來調控的必要，但可以鼓勵長租公寓企業設計更多中低端偏“剛需”的產品類型，“人們對租賃的需求也是多層次的，公租房、普通民宅、長租公寓和白領公寓所對標的是不同的人群，產品線應當更豐富。”

據了解，魔方公寓正在嘗試推出針對產業園區職工的“藍領公寓”。“魔方‘藍領公寓’的模式是to B（面向企業）的，我們不會直接將房子租給個人。”金喆告訴《中國經濟周刊》記者，魔方公寓正在與大型產業園區周邊的配套設施進行接觸，提供一人至四人間不等的房屋類型，直接與企業簽訂協議。

類似的業務模式也受到新派公寓創始人王戈宏的認同，他認為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房，或是商業、辦公類項目，或是廢棄的工業用房，或是尚未開發的工業用地，國企可將這部分存量房改造為租賃住房，并交給專業的長租公寓品牌來運營。“租金的上漲并不違背國家政策的初衷，既然買賣市場上有保障性住房，租賃市場上同樣也應有保障性產品由政府提供。”

而類似于職工宿舍的租賃產品近來也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規實現了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。“我們希望鼓勵‘藍領公寓’發展的政策多多出臺，這有利于商業化機構打造更偏剛需，面向中低收入群體的產品。”金喆說。

租賃企業負責人暢談成本與盈利

短期盈利不現實

租購并舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業并沒有實現盈利。

提到租賃企業的盈利空間，租售比這個數字是繞不開的話題，中國目前極低的租售比被屢次用來佐證中國的租賃行業“無利可圖”。

“伴隨房屋買賣價格不斷上漲，租售比一直是一個難堪的話題。在不重視租賃行業的時代里，大家只是不關注這個數字而已。”王戈宏對記者解釋說，目前局部地區的租金上漲其實是“補漲”的過程，“修復”過去不合理的租金水平。“從投資角度來看，不到3%的租售比會使以收益為目的的租賃物業舉步維艱。我認為未來房價高企的地段租金隨之高企是十分正常的，比如紐約的曼哈頓就是如此。”

鄧迪曾分析說：“目前北京整體租售比已經達到1:845，遠超過國際公認的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經濟發達國家某地區樓市運行是否良好的指標之一，中國正處于城市化進程高速發展的階段，距離發達國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準。”

“別看房租漲了不少，其實我們遠沒到能掙錢的地步。”一位長租公寓企業工作人員告訴記者，長租公寓前期投入之大是一般人難以想象的，目前已經上漲的房租根本難以抵消前期成本。

“今年以來房租水平的確有所上漲，但其實是低于去年同期漲幅的。”自如CEO熊林向《中國經濟周刊》記者分析說，根據鏈家研究院數據，從北京市已成交情況來看，2018年前三個月租金單價分別為81.5、81.9、82.1元，價格環比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三個月分別比2016年同期上漲18.9%、19.2%、16.0%。也就是說，在長租公寓品牌加大力度擴張規模之時，恰恰是房租漲幅有所降低之時，其上漲部分無力覆蓋其投入的成本。

熊林說：“長租公寓是需要長期投入、重運營的行業，自如從2011年成立以來只在北京實現了微利。”

在熊林看來，長租公寓若想要盈利，需先過三道關：服務關、規模關和增值關。“如果服務能力不過關，規模的盲目擴張反而是災難性的，房源越多虧得越大。”而他對“規模關”設置的數字是總數100萬間，單體城市20萬間。以自如為例，截至目前擁有房源總數60萬間，“我們也還在成長之中。”達到100萬間后，還有“增值關”要過，到這一關才能談對租客的社交、郊游以及各種活動等內容能否帶來升值空間。增值關過了才能盈利。按照他的說法，從前期布局到實現盈利，長租公寓是極其漫長的過程，“沒有深耕精神就不要做了，也不要在融資后就拿著一麻袋錢去要項目，顯得‘我們有錢了’，只有錢是得不到好項目的，要保持冷靜，并且做好長期運營的打算，通過長租掙快錢然后迅速抽身離開是不可能的。”

目前，長租公寓企業如新派、魔方和自如等發行了資產證券化產品。有業內人士分析稱，發行資產證券化產品的前提是租賃企業或其持有的物業本身有較高的收益和增值空間，否則即便發行也會因為達不到收益預期而無人問津，“在中國目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”

購買資產證券化產品的投資者需要見到收益，發行REITs和ABS的企業也需要給投資者信心，如此一來，是否與廣大租客希望租金維持在較低水平的期望成了一對矛盾？

“我認為供需關系本身的確是一對矛盾，但不能說租金水平和資產證券化產品收益率之間的所謂‘矛盾’并不那么直接。”金喆告訴記者，魔方發行的ABS對投資者在一定期限內的收益率承諾是有一定范圍的：一年、兩年和三年檔的收益率在4.8%和5.4%之間不等，并非“暴利”。“我認為長租公寓品牌還是應當提高自身的運營能力，降低成本。通過提高效率來獲得收益，而不是直接通過漲房租來滿足投資者對收益的需求。”

熊林告訴記者，自如的ABS底層資產是基于租房場景的消費分期貸款，租客在租房時簽署貸款合同，后面還款時伴隨一定比例的貸款費用投資人的預期收益來源于貸款費用而并非房屋租金，“影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩定的資產質量和良好表現。”

租賃行業的現狀：有喜有憂

互聯網的流量經營思維成了目前長租公寓品牌針對年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們在社交、生活方面的需求出發定制各類周邊配套服務和衍生產品，如沙龍、郊游、聚會等，提高租客黏性，同時也讓他們享受到一定的生活品質。

“我們主要精力在擴大規模和增強服務上，一旦形成規模，家裝、家具、家電的批量供應以及與供應鏈大數據的結合會很好地控制成本。”蛋殼公寓創始人兼CEO高靖告訴記者。

不過增值服務也是一項成本消耗。“我們目前提供的服務，如出游等都是免費的，只是名額有限，目前采取抽簽的方式進行，未來也許會考慮向租客收費。”前述長租公寓企業工作人員說。

對于增值服務也有持不同觀點的，如王戈宏就認為其超出長租公寓本質屬性，屬于居住價值之外的服務類型，不利于降低營運成本。他以酒店做類比，“以五星級酒店為例，游泳場、健身房和其他配套其實都不掙錢，酒店靠此類配套來拉高房價；反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，只保留單純的居住屬性，于是節省了成本。用提供增值服務的辦法吸引租客，我并不看好。”

熊林則認為，長租行業在未來的分工會非常明確，不會出現一家通吃的情況，“即便租客住在這里，他就一定要使用你的服務嗎？社會上其實有更專業的機構來提供相同的服務，我認為還是應該做各自專業領域內的事，至少現階段不能對增值服務的收益有不切實際的預期。”

除了增值服務外，長租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式（租下或持有一整棟物業）和分散式（從小業主手中租得房屋再轉租給租客）。

集中式公寓租下的幾乎都是商業、辦公類項目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現實情況。“相比于出租給長租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對業主的吸引力會更大，此外并不是所有商業、辦公類項目都適合包租給長租公寓，擁有合適的規模、樓層、房屋數量，以及交通條件的項目屈指可數，隨著長租公寓品牌越來越多，可以租到的物業一定越來越搶手。”前述長租公寓企業工作人員說。而分散式的營運也要考慮較長的管理半徑問題，集中式公寓4個人就可以管理的空間，分散式需要更多人手。因此兩者的經營成本都不低。

但也有人對“二房東”的模式持悲觀態度。郭毅告訴記者：“‘二房東’擺脫不了的一個問題是，一旦其經營得好，‘大房東’就會看到這部分收益，同時也希望自己獲利，很有可能在簽訂下一份合同時漲價，將‘二房東’的利潤空間擠走。尤其是分散式長租公寓，一般與業主只簽訂3年合約，很快面臨‘大房東’漲價的問題。”

王戈宏也認同“大房東”“坐地起價”的可能性：“二房東”是最不樂觀的，如果品牌輸出叫輕資產，資產收購叫重資產，二房東屬于“不輕不重”，包租模式對資金的需求是巨大的。

而屬于“二房東”模式的魔方公寓對未來卻比較樂觀。“目前我國對長租公寓的權利保護比較到位，我們一般簽訂15到20年的租期，每年租金漲幅都有明確的合同規定，這部分成本從一開始就會被核算，不會影響到企業的經營。”金喆告訴記者，長租公寓的經營是一項專業技能，不是誰都能做的，“‘大房東’如果看到‘二房東’收益巨大，眼紅也沒有用，因為不是每個人都懂租賃房屋的精細化運營，我們是靠專業能力獲取收益的。”

但不少業內人士還是看好長租公寓的未來。熊林告訴《中國經濟周刊》記者，從宏觀角度看，我國城市化進程進入第二階段，人口從中小城市進一步向大城市聚集，超大城市人口增長速度放緩，但500萬～800萬人規模的城市會得到快速發展機會，也就是說在一線城市人口流動速度放緩的同時，二線城市的人口數量將快速增長。他認為，2020年和2030年，中國流動人口將分別達到2.82億人和3.27億人，這些都是長租公寓的目標人群，“未來租賃人口的增長是十分確定的。”