今年超百城發布150余次樓市政策 調控效果如何？

新華社“新華視點”記者董建國、鄭鈞天、程士華

2017年，中國房地產市場迎來嚴厲調控。據不完全統計，截至目前，已有超百城發布150余次樓市調控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。

“新華視點”記者調查發現，目前，熱點城市房地產市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯，有些城市轉而開始控房價。與此同時，多地發文強調租購并舉，擴大租賃市場，租賃用地已陸續入市。

控房價：熱點城市集體降溫，有的三四線城市加入限價行列

今年，一二線熱點城市房地產從嚴調控、保持市場的平穩健康發展成為主基調，北京、南京、鄭州等地還提出房價環比不增長的目標。從3月份開始到11月底，已有超百城發布150余次樓市調控政策。

密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。國家統計局的數據顯示：從5月份開始，上海和北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲；9月份，上海房價出現同比下跌；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。

中原地產首席分析師張大偉認為，10個熱點城市房價同比齊跌的現象，為2016年來首次出現。在樓市嚴格調控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

房地產市場降溫影響了土地市場。中國指數研究院發布的最新報告顯示，11月份，全國主要城市土地市場供應和成交量環比均出現回落，監測的全國300個城市共推出土地2696宗，環比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環比減少7%；從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。

“在‘房住不炒’的政策指引下，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新一輪調控一年多來，各地樓市調控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現下跌態勢，70城房價同比增幅上漲空間已經不大，未來會繼續保持同比增幅收窄態勢。

而一些三四線城市，在去庫存取得積極效果的同時，也從庫存積壓變成了房價快速上漲。為此，今年的房地產調控繼續補短板，調控政策開始向三四線城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚州則針對二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

去庫存：三四線城市出現分化，存量規模下降與銷售困難并存

多位業內人士認為，2017年房地產去庫存的關注點，主要集中于三四線城市。

國家統計局數據顯示，10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。

易居房地產研究院發布數據顯示，截至2017年10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。記者注意到，80個城市中三四線城市占一多半。對比歷史數據，庫存規模相當于2013年8月的水平，即庫存規模回落到了4年前。

不過，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產業依托和靠近熱點城市的地方，對人口有一定吸引力，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發，造成不少樓盤銷售困難。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。

此外，“在熱點城市加碼房地產調控后，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存，另一方面是限房價，部分三四線城市進入了雙軌調控并行的模式。”嚴躍進說。

租購并舉：超50城發布租賃新政策，多地租賃用地已入市

今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機制的發力點。目前，我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。據不完全統計，截至目前，全國發布租賃新政策的城市已超50個。

——多途徑增加租賃用地。近段時間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續開啟“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國有企業“零溢價率”拍得。同策研究院統計的數據顯示，截至2017年11月底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。

——鼓勵租賃企業向規模化、專業化發展。杭州提出，選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點。成都、沈陽提出，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低于50家；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業通過合并重組做大做強。

——推動租賃市場發展的金融要素正在形成。近日，首單央企租賃住房類REITs產品獲上海證券交易所審議通過。中信銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行近期陸續宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業端的金融支持和個人端的消費信貸支持。

業內人士表示，國家發展租賃市場力度空前，后續還需加快住房租賃法律制度體系建設。