租購房同權(quán)：通往住房市場長效機制之門

租購房同權(quán)：通往住房市場長效機制之門

繼廣州提出租購?fù)瑱?quán)之后，近日北京市住建委等八部門聯(lián)合起草了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》，提出了公租房可落戶、符合條件租住私房也可入學(xué)等新政策，向租購房同權(quán)邁出了歷史性一步。

租購?fù)瑱?quán)是通往住房市場長效機制之門。沒有租購?fù)瑱?quán)，就不會有租房市場的大發(fā)展。租房市場不發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫就容易越吹越大，并強行將更多本來無須買房的人卷入其中。租購房同權(quán)有利于平抑房價。租購房同權(quán)后，人們不用再為了子女入學(xué)而被迫追高購房。這有利于消解房地產(chǎn)泡沫，促使房價回歸理性。租購?fù)瑱?quán)后，租房結(jié)婚或供子女入學(xué)都是非常可行的選擇。租房可以低成本地滿足過渡性住房需求，進(jìn)而將節(jié)省的資金用于創(chuàng)業(yè)、投資、消費等，既有利于個人事業(yè)提升，還能促進(jìn)社會經(jīng)濟的發(fā)展。無論從個人還是社會角度，這都是可取的。當(dāng)然，如果個人財力允許，買房可以提高居住品質(zhì)，還能通過資產(chǎn)增值分享經(jīng)濟發(fā)展紅利。

租購房同權(quán)不會引發(fā)房租暴漲。租購房同權(quán)只是消除了購房入名校的特權(quán)，并不是說租房就能進(jìn)入名校。除了在片區(qū)實際居住外，要進(jìn)入名校，還需要滿足其他附帶條件或通過其他篩選機制。所以租購房同權(quán)后，房租不會因此上漲。從經(jīng)濟學(xué)角度看，決定房租的是住房附屬權(quán)益的“級差”，而不是住房附屬權(quán)益的多寡。當(dāng)然，最終實際效果還要取決于制度設(shè)計。如果制度設(shè)計者本身缺乏平等意識，比如奇葩規(guī)定租房入學(xué)一定要房東簽字證明等，租房入學(xué)的成本或?qū)⒁虼嗽黾印?/p>

租購?fù)瑱?quán)可使多方受益。從法理上看，租戶是代理房東行使權(quán)利。租購不同權(quán)，損害的不光是租戶的合法權(quán)益，還有房東的權(quán)益。租購房同權(quán)的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租購房同權(quán)后，這部分人雖然買不起房，但子女仍可以隨父母在就業(yè)地租房入學(xué)，從而避免了“留守兒童”等人倫危機。租購?fù)瑱?quán)符合市場經(jīng)濟規(guī)律，契合社會公平正義。

租購?fù)瑱?quán)不能用來解決教育資源分配不均衡問題。名校是客觀存在的，但將名校入學(xué)資格與購房綁定是不公平不合理的。就近入學(xué)不能變形為“就近購房入學(xué)”或“購房擇校”。基礎(chǔ)教育資源分配問題最終應(yīng)由教育部門設(shè)法公開公平解決。家庭資產(chǎn)多寡、生源素質(zhì)高低等都不應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源分配的標(biāo)準(zhǔn)。住房市場既沒有辦法、也不應(yīng)當(dāng)替教育部門來解決這個問題。這個“鍋”住房市場不應(yīng)當(dāng)再背下去。

租購?fù)瑱?quán)不會消除學(xué)區(qū)房，但會改變學(xué)區(qū)房市場格局。古代就有孟母擇鄰的典故。社會分化加大是學(xué)區(qū)房存在與發(fā)展的大背景。由于社會分化的客觀性，租購?fù)瑱?quán)并沒有辦法消除學(xué)區(qū)房的存在。但租購?fù)瑱?quán)會大大降低住房市場扭曲程度，從而改變學(xué)區(qū)房的格局結(jié)構(gòu)。“老、破、小”等居住功能極差的學(xué)區(qū)房可能會大貶值，地下室、過道、廁所等曾具備學(xué)區(qū)房功能的不動產(chǎn)將失去流動性，部分被惡炒的熱門學(xué)區(qū)房將面臨洗牌。

商品房業(yè)主和公租房住戶之間不應(yīng)存在“住房鄙視鏈”。有一種錯誤的觀念認(rèn)為：保障房間接由商品房業(yè)主出資建設(shè)，配建保障房的成本，最終要加入商品房價格中，并成為商品房業(yè)主高價購房的原因之一。從經(jīng)濟科學(xué)角度看，無論采取配建還是政府直接建設(shè)的形式，保障房建設(shè)資金的根本來源都是財政補貼。政府在拍賣土地時，如果要求配建保障房，地價就會因此而打折扣，這個土地收益折讓就是政府對保障房建設(shè)的間接補助。在城市化大背景下，市場需求的快速增長決定了商品房的高房價。就算不配建保障房，商品房價也并不會因此而降低分毫。無論在法理還是情理上，雙方的權(quán)利都是平等的。公租房住戶承租的是政府住房，從經(jīng)濟上也并沒有占商品房業(yè)主的“便宜”。這類“住房鄙視鏈”是非理性的。當(dāng)然，如果通過騙購或騙租的形式獲得保障房，那是另一個問題。(□鄒琳華 作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)