租房市場(chǎng)風(fēng)向變了,立法先天不足怎補(bǔ)?

在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對(duì)房屋買賣作出的規(guī)定,而在房屋租賃立法上相對(duì)不足,對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定,導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。

7月,一大波租房新政密集襲來——

4日,上海打響租賃賣地第一槍:要拿地,只準(zhǔn)租,不準(zhǔn)賣。

17日,廣州出臺(tái)“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場(chǎng),其中保障“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)民眾關(guān)注。

20日,住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

目前,住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市首批開展住房租賃試點(diǎn)。

……

業(yè)內(nèi)人士分析,一系列租房政策的出臺(tái),釋放出重大信號(hào),住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展期。

隨著我國城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”,住房租賃市場(chǎng)的法律缺口也愈加凸顯。北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記程嘯近日在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說,由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣,所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足,造成了房屋租賃市場(chǎng)的諸多不規(guī)范。應(yīng)加快補(bǔ)齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板,完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì),通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂

每個(gè)租房者都有部心酸史

“租房可得小心,一不留神就會(huì)被騙。”在北京市海淀區(qū)一家IT公司任職的劉偉,向《法制日?qǐng)?bào)》記者說起兩年前租房的尷尬。

劉偉先在網(wǎng)上租房平臺(tái)找房源,看到幾個(gè)不同房源的圖片、聯(lián)系方式都一模一樣,他斷定是假房源,便放棄網(wǎng)上租房。

通過單位附近小區(qū)張貼的廣告,劉偉聯(lián)系上了一名自稱江子的二房東。看完房子,劉偉還算滿意,當(dāng)天就交了定金。在江子不停催促下,劉偉也沒細(xì)看合同,就簽了字,并按押一付三的約定交完房租,搬了進(jìn)去。

令劉偉沒想到的是,麻煩才剛剛開始。

剛住了一個(gè)月,劉偉就接到江子電話,催交下一季度房租。劉偉以“時(shí)間未到”為由拒絕交錢。

“結(jié)果他在電話里威脅我,說合同就是這么規(guī)定的,遲交超過兩天就得賠償兩個(gè)月房租,否則有權(quán)讓我搬走。”劉偉趕緊翻出合同,仔細(xì)一看,才發(fā)現(xiàn)有很多不平等條款隱藏其中。

“每一個(gè)租房人都有部心酸血淚史。”劉偉無奈說。

記者在劉偉的邀請(qǐng)下加入了一個(gè)“北京租房維權(quán)群”,群里有100多人,都是租房遇到問題的人。

“房東要求特別多,經(jīng)常來‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢,價(jià)格高得離譜。”

“住到一半,中介就強(qiáng)行漲房租,不然就領(lǐng)新租戶來看房。”

……

租房維權(quán)群里,大家爭(zhēng)相講述自己遭遇的租房奇葩事,每個(gè)人情況各有不同,但當(dāng)提到如何維權(quán)時(shí),卻都表示“沒轍”。

據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查,目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期,正值大學(xué)生畢業(yè)、中小學(xué)生擇校的時(shí)間段。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心副研究員鄒琳華說,租房市場(chǎng)的各種亂象,正是伴隨著租房市場(chǎng)的火爆應(yīng)運(yùn)而生的。

而對(duì)于這些租房亂象,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)、北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)尹飛一針見血地指出,這正是由于我國當(dāng)前房屋租賃制度還不完善,缺乏相關(guān)立法的規(guī)制,無法有效保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

立法缺

由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變

“我國之前實(shí)施的房屋租賃政策一直強(qiáng)調(diào)‘居者有其屋’,正是由于這種政策導(dǎo)向,我國在最初的法律制度設(shè)計(jì)上,將商品房開發(fā)、銷售作為發(fā)展住房的重中之重,比如在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對(duì)房屋買賣作出的規(guī)定,而在房屋租賃立法上相對(duì)不足,對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定,導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認(rèn)為,我國的住房理念應(yīng)適時(shí)改變,要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”,也就是從買房轉(zhuǎn)變成租房。這其實(shí)是給了大家更多的選擇權(quán),有能力的可以買房,中低收入群體在不買房的情況下,也能通過租房解決住房問題。

其實(shí),近年來,我國房地產(chǎn)政策已作出相應(yīng)調(diào)整,開始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

2016年6月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,促進(jìn)我國住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

在程嘯看來,近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策,都在積極推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展,我國房屋租賃市場(chǎng)或?qū)⒃诮窈笠粋€(gè)較長(zhǎng)階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”。

對(duì)此,鄒琳華認(rèn)為,我國目前的房屋租賃市場(chǎng)仍存在很多不規(guī)范之處,房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的瓶頸,這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議,應(yīng)當(dāng)在國家層面盡快出臺(tái)相關(guān)立法,對(duì)房屋租賃市場(chǎng)加以約束。應(yīng)對(duì)保障房屋租賃雙方的權(quán)益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制、明確中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、拓展租賃房源等問題,在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉,今年5月,住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》,在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

此外,北京、廣州、成都等城市也正著手準(zhǔn)備出臺(tái)住房租賃地方性法規(guī)。

權(quán)利少

先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣,就近入學(xué)條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權(quán)利。”7月17日,廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》宣布,實(shí)施“租購?fù)瑱?quán)”計(jì)劃。

在鄒琳華看來,這一規(guī)定是保障租戶權(quán)利的一種體現(xiàn)。“目前,租戶與自有住房者之間享有的權(quán)利不同,比如子女擇校是跟戶口掛鉤的,戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的,不少人就是因?yàn)橐鉀Q孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實(shí),這部分人就可以選擇租賃,減少買房焦慮。”

其實(shí),國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》早有規(guī)定:非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》也提出,經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

“房屋租賃備案制度的落實(shí)和合同的規(guī)范,是關(guān)乎租購?fù)瑱?quán)能否順利實(shí)施的前提。”程嘯注意到,現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低,造成租房市場(chǎng)混亂。合同簽訂不規(guī)范,租戶經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇,造成了大量租戶權(quán)利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場(chǎng),‘租購?fù)瑱?quán)’必然無法落地。”程嘯建議,優(yōu)化租賃登記備案制度,各地區(qū)根據(jù)本地實(shí)際情況完善實(shí)施細(xì)則使登記備案成為維護(hù)租賃雙方權(quán)益的有效途徑。應(yīng)制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本,對(duì)房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出明確、約定,防止不平等條款。

信用低

建房屋租賃信用信息系統(tǒng)

“網(wǎng)上看著讓人心動(dòng)的房源,多數(shù)都不存在,只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”劉偉告訴記者,據(jù)他所知,造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除,但轉(zhuǎn)眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司。

對(duì)此,尹飛說,對(duì)于租賃市場(chǎng),我國的監(jiān)管體系確實(shí)存在漏洞,使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。

尹飛曾經(jīng)向有關(guān)部門建議,希望在立法中明確規(guī)定,建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng),將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來,并在統(tǒng)一的平臺(tái)上向社會(huì)公示,承租人可隨時(shí)查到其誠信記錄,對(duì)不良中介應(yīng)給予相應(yīng)的處罰,對(duì)造成嚴(yán)重后果的、社會(huì)影響惡劣的,應(yīng)當(dāng)終身禁入中介行業(yè)。

“除此之外,提高從業(yè)人員的門檻也是十分必要的,應(yīng)進(jìn)行與業(yè)務(wù)有關(guān)的法律知識(shí)培訓(xùn)考核,獲得執(zhí)業(yè)證書后,才能從事房產(chǎn)中介工作。”程嘯認(rèn)為,這樣可以一定程度上避免素質(zhì)不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平。

尹飛認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)建立中介行業(yè)自凈機(jī)制,中介公司有責(zé)任提供有效的地域信息,保障住房租賃市場(chǎng)供需信息透明、交易規(guī)則透明、信用體系透明,建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度,完善行業(yè)內(nèi)部的自查自糾機(jī)制,自覺履行公示制度,并由相關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)不定期進(jìn)行監(jiān)管和抽查。

房源少

鼓勵(lì)公民“共享”閑置房屋

“好的房源太少了,稍微像樣一點(diǎn)的房子租金都很貴,真應(yīng)了物以稀為貴那句話,而且稍一猶豫就被別人租了。”不少租戶反映,一房難求的狀況十分普遍。

目前,包括北京在內(nèi)的很多城市,已開始在土地出讓過程中明確要求,需自持一部分房屋作為出租房,比如一塊地規(guī)劃面積30萬平方米,開發(fā)商拿地,需要拿出10萬平方米用來建設(shè)出租房。

“這是一個(gè)比較好的探索。”尹飛說,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以租代售,并以此作為去庫存的做法,不失成為一種有效的解決方式。

“還應(yīng)當(dāng)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房,只能用于出租,不得銷售。”尹飛建議。

除此之外,尹飛認(rèn)為,對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地,過去管得比較嚴(yán)格,現(xiàn)在可以允許使用一部分來建造房屋,作為地方試點(diǎn)向社會(huì)公開租賃,這些探索都是有必要的,我們也應(yīng)當(dāng)在立法上予以承認(rèn)和必要的支持。

同時(shí),對(duì)于社會(huì)大量閑置的房源,程嘯認(rèn)為,我國在制定房屋租賃立法時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所規(guī)劃。

“許多個(gè)人房屋閑置,而想要租房的人卻承租無門,造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租,將解決一部分租戶的煩惱。”程嘯建議,應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)這部分人將房源拿出來共享。

程嘯還認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)培育專業(yè)化、社會(huì)化的住房租賃公司。“對(duì)于有多套房源租賃的個(gè)人,應(yīng)當(dāng)辦理工商登記,以企業(yè)的名義進(jìn)行租賃,這也便于工商、住建等行政部門的管理。合法注冊(cè)的住房租賃企業(yè)還可以收集散戶的房源,這樣也比個(gè)人出租穩(wěn)定性更高。”

環(huán)境差

制定剛性安全標(biāo)準(zhǔn)取締群租亂象

“房間大概80平方米,擠滿20多個(gè)床位,月租上鋪400元,下鋪450元。”這是網(wǎng)上曝光的群租房亂象的一個(gè)縮影。

據(jù)記者了解,群租客以企業(yè)員工和年輕人為主,流動(dòng)性大,行動(dòng)不規(guī)律,人員嘈雜,打擾周邊居民的正常休息；群租房空間狹小,物品堆放多,生活用火、用電不規(guī)范,存在消防安全隱患；不注意維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生,導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化。

“多數(shù)群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人,目的是為了省房租。要對(duì)癥下藥,就要解決租金貴的問題。”鄒琳華指出。

對(duì)此,程嘯建議,應(yīng)當(dāng)多增加廉租房、公共租賃住房,緩解多人分租的壓力。同時(shí),制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策,對(duì)租戶的租金進(jìn)行合理定價(jià),并由政府劃定最低保障金額進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼,落實(shí)國家關(guān)于對(duì)個(gè)人出租住房和承租住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,減小低收入人群的壓力。

“除了提供價(jià)格更低廉的租賃環(huán)境,制定剛性的安全標(biāo)準(zhǔn)也是必不可少的,應(yīng)該疏堵結(jié)合。試想一套房子住進(jìn)去那么多人,超出了房屋的承載量,必然會(huì)增加很多安全隱患,一旦出事故,就容易演變成群死群傷的嚴(yán)重后果。”鄒琳華建議,出臺(tái)相關(guān)安全整治標(biāo)準(zhǔn),減少和消除此類安全隱患。

記者注意到,《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》明確規(guī)定,出租人出租住房,應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間,不得出租用于居住。

程嘯說,要通過立法明確提出“保障安全居住”,應(yīng)當(dāng)禁止將存在建筑隱患、治安隱患、消防隱患的房屋進(jìn)行出租,一旦發(fā)現(xiàn),應(yīng)由住建、公安等部門責(zé)令改正,并進(jìn)行相應(yīng)處罰。對(duì)于出租人的權(quán)益,法律也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù),對(duì)于隨意破壞房屋設(shè)施或涉及其他違規(guī)租賃房屋的租戶,應(yīng)當(dāng)由城管等部門予以遣散,造成環(huán)境破壞和財(cái)物損失的,應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)處罰。