喪失購(gòu)房資格后遇退房難 北京商住房解約糾紛如何解？

北京近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，阻斷了個(gè)人購(gòu)買未建、在建、在售商辦房屋的渠道，同時(shí)為個(gè)人購(gòu)買二手商辦房屋設(shè)置嚴(yán)苛門檻。

限購(gòu)后，商辦市場(chǎng)狀況如何？因限購(gòu)導(dǎo)致購(gòu)房人失去購(gòu)房資格，合同無(wú)法履行誰(shuí)該擔(dān)責(zé)？交了首付但沒(méi)網(wǎng)簽，為何買家卻遭退房難？中新網(wǎng)對(duì)此進(jìn)行了走訪調(diào)查。

限購(gòu)后 商辦類市場(chǎng)狀況如何？

“商辦類限購(gòu)后，門店就沒(méi)再成交過(guò)二手商辦房屋?！痹诒本┪鞒悄持薪殚T店就職的小戴告訴記者，他明顯感覺(jué)到，目前賣房、買房的客戶都變得慎重，除少數(shù)剛需購(gòu)房者還在咨詢、看房外，其余客戶都轉(zhuǎn)向了觀望。

新政發(fā)布后四日內(nèi)，北京市住建委就曾兩度查處商辦項(xiàng)目違規(guī)在售項(xiàng)目。15家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳，被責(zé)令停業(yè)整頓；北京玥盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)因宣傳商辦類房屋居住用途，被依法注銷機(jī)構(gòu)備案。

“一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處”的執(zhí)法力度讓中介機(jī)構(gòu)有點(diǎn)扛不住。根據(jù)記者調(diào)查和媒體公開(kāi)報(bào)道顯示，鏈家、我愛(ài)我家等地產(chǎn)中介已經(jīng)不再代售二手商辦房屋。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，最近官方對(duì)商辦項(xiàng)目查得嚴(yán)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)代理銷售就立即關(guān)停，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，后續(xù)或有更多中介下架此類房源。

同時(shí)，記者從部分地產(chǎn)中介和銀行工作人員處了解到，建設(shè)銀行等多家銀行已下發(fā)通知，嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款”的規(guī)定，即申請(qǐng)人在3月27日(含)之后完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽的，暫停貸款請(qǐng)求。

限購(gòu)、停貸、嚴(yán)查違規(guī)代售，商辦類市場(chǎng)在一夜間全面“熄火”。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，3月27日-30日四天，商辦類項(xiàng)目網(wǎng)簽量?jī)H15套；而新政前四天，北京地區(qū)商辦類簽約套數(shù)高達(dá)2132套，商辦類市場(chǎng)遭遇“冰凍”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，二季度北京商辦類物業(yè)簽約量或跌九成以上。

調(diào)控政策致“解約” 誰(shuí)擔(dān)責(zé)？

只差一步，在北京某事業(yè)單位工作的楊云，還是與看中的一套商辦類房屋失之交臂。

沒(méi)有限購(gòu)、拎包入住是楊云選擇商辦新房的初衷，2016年年底，楊云選中北京順義區(qū)旭輝26街區(qū)的一套商辦房屋，并在12月交了70多萬(wàn)的首付款。

今年初，北京商辦房屋限購(gòu)的傳言越來(lái)越多，楊云開(kāi)始催著中介網(wǎng)簽，“春節(jié)前，開(kāi)發(fā)商借口說(shuō)住建委網(wǎng)站系統(tǒng)升級(jí)簽不了，過(guò)了年，又說(shuō)讓等著”，直到3月26日北京正式出臺(tái)商辦類項(xiàng)目限購(gòu)新政，四個(gè)月時(shí)間里，楊云始終沒(méi)等來(lái)網(wǎng)簽的通知。

“沒(méi)有資格也買不起普通住宅，才想要買的商住房。如今限購(gòu)政策一出，連購(gòu)買商住房的資格也沒(méi)了，還面臨跟開(kāi)發(fā)商的解約糾紛?！睏钤普f(shuō)。

因政策變動(dòng)，致使購(gòu)房者失去購(gòu)房資格而引發(fā)的解約糾紛，相關(guān)責(zé)任該如何承擔(dān)？政策又算不算不可抗力？

為此，記者咨詢了北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶，“構(gòu)成不可抗力須同時(shí)具備三個(gè)要件：不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服。即便住房調(diào)控政策的具體內(nèi)容、實(shí)施時(shí)間無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估，但大致導(dǎo)向是可以判斷的，與不可抗力的構(gòu)成要件之一‘不能預(yù)見(jiàn)’相矛盾?！?/p>

政策調(diào)整后，針對(duì)購(gòu)房人失去購(gòu)房資格的情況，姜寶說(shuō)，這屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，若買方以政策變化導(dǎo)致無(wú)履約能力為由，請(qǐng)求解除合同，并要求返還購(gòu)房款或定金的，一般應(yīng)予支持。而是否能全額返還，則要結(jié)合個(gè)案處理。

“在途單”真能被運(yùn)作？

楊云懷疑，眼下開(kāi)發(fā)商拖著不退款，可能想通過(guò)運(yùn)作再把房子“強(qiáng)賣”出去，不然商辦市場(chǎng)未來(lái)不景氣，房子很可能砸手里。

無(wú)獨(dú)有偶，在北京3·17限購(gòu)新政發(fā)布之初，也曾有網(wǎng)友留言表示，地產(chǎn)中介讓交10萬(wàn)元去運(yùn)作本要在3月17日后網(wǎng)簽的在途單，以此來(lái)避免首付增加、交易取消。

在途單真能被運(yùn)作嗎？“從實(shí)際來(lái)看，沒(méi)有這種可能。”姜寶直言。記者就此咨詢多位中介人士得知，地產(chǎn)中介是不能確定網(wǎng)簽時(shí)間的，至少?zèng)]有類似方案能去解決在途單，讓網(wǎng)簽時(shí)間提前。

同理，根據(jù)商辦限購(gòu)新政“自發(fā)布之日起執(zhí)行”的規(guī)定，3月26日前未完成網(wǎng)簽的商辦類房屋在途單都無(wú)法繼續(xù)走流程。張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，流程變更不太可能，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了挽留客戶，或許會(huì)幫購(gòu)房者注冊(cè)公司購(gòu)買，但高出的交易成本需購(gòu)房者承擔(dān)。

不想招惹更多麻煩，也不看好商辦市場(chǎng)未來(lái)，楊云下決心退房退款。

“忙著幫想買的客戶爭(zhēng)取，銷售已不怎么管退房客戶了。”還未從失房的遺憾中走出，楊云又陷入退房糾紛。

近日，楊云跟20多位有類似情況的業(yè)主一起去售樓處協(xié)商?！罢f(shuō)是可以退房退款、但沒(méi)賠償，更無(wú)法確定退款時(shí)間，且要收回所有購(gòu)房文本原件?！痹谒磥?lái)，退房條款太過(guò)苛刻，到時(shí)解約合同簽了、單據(jù)收回，收不到退款心就會(huì)一直懸著。幾經(jīng)考量，她決定先不簽解約合同。

記者就此向該樓盤開(kāi)發(fā)商客服人員咨詢得知，各地各樓盤的退房處置情況都不一樣，因取消購(gòu)房申請(qǐng)后還要走流程，無(wú)法給出具體退款時(shí)間，實(shí)際情況還要跟售樓處核實(shí)?！俺丝捶?，其他業(yè)務(wù)解答不了?！痹摌潜P售樓處工作人員如是說(shuō)。

像楊云這樣，急于將商辦類房屋脫手的人群，并非少數(shù)。前幾日才完成網(wǎng)簽，定下位于北京大興區(qū)一套商辦房屋的崔女士，這兩天也忙著咨詢退房流程，“商辦類項(xiàng)目沒(méi)啥市場(chǎng)了，現(xiàn)在不退房，怕砸在自己手里”。

商辦類市場(chǎng)還有沒(méi)有未來(lái)？“若政策一直保持收緊，等不了一年，一些開(kāi)發(fā)商和投資者就撐不住了?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。(應(yīng)受訪者要求文中部分人物為化名)(種卿)