北京樓市重回“認房又認貸”

“9·30新政”后,北京又迎來了樓市調(diào)控的加碼。昨天下午,市住建委聯(lián)合人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京住房公積金管理中心發(fā)布,自今日起執(zhí)行《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。

記者注意到,此前調(diào)控中執(zhí)行過的“認房又認貸”不僅被重新拾起,購房人在京外的房屋商業(yè)貸款也將列入記錄,而且首次將房屋貸款年限全面限定在25年(含)以內(nèi)。

調(diào)標準:重回“認房又認貸”

2016年發(fā)布的“9·30新政”中,已經(jīng)對名下已有一套住房的家庭再次購房的,提出無論首套房的貸款是否還清,再購房都被視為二套。昨天的《通知》中,“認房又認貸”的界定標準再次提高,回到了此前最嚴厲的水平。

《通知》中提出,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,都將被視為二套房。

“由于商業(yè)性住房貸款是全國征信聯(lián)網(wǎng),所以購房人為在京外地區(qū)購房而申請的商業(yè)按揭,也將被計入貸款記錄。” 人民銀行營管部工作人員表示。舉例來說,假使市民A賣掉了名下唯一一套住房且按揭貸款已結(jié)清,此時去購置一套新房,由于曾有過商業(yè)貸款記錄,按照新規(guī)定,仍將被視為二套房。或者,假使市民B雖在北京無房,但曾在河北用按揭貸款買過一套房,他在北京購入的首套房從今日起也將被視為二套。

記者同時從北京住房公積金管理中心了解到,隨著去年北京支持用公積金貸款在異地買房,也有在京工作的繳存職工使用公積金異地貸款買房。按照“認房又認貸”的新規(guī),這類購房人也將被視為已有公積金住房貸款記錄。“不過,如果只有過提取記錄,并不影響購房。”

提首付:二套房首付最低六成

《通知》規(guī)定,對于居民家庭名下在本市無住房且無貸款記錄的,購買普通自住房執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,即首付款比例不低于35%,非普首付款比例不低于40%。而對于二套房,購買普宅首付款比例不低于60%,非普首付款比例不低于80%。二套房的最低首付,比“9·30新政”時又提高了一成。

北京銀監(jiān)局工作人員表示,對于首套房的首付標準,此次新規(guī)依然延續(xù)了“9·30新政”的要求,顯示了對剛需型購房人的保護。而提高二套房的首付,從短期看,有可能抑制部分改善型需求的入市,但從長期看,也是對改善型需求的保護,因為購房付出成本過高對滿足改善需求也不利。

“這種差別化的信貸政策,將對約束二手房市場的價格上漲起到作用。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示,近一個月來,二手房價明顯出現(xiàn)了漲速超過新房的現(xiàn)象,通過信貸政策,將可以抑制改善需求中的投資比例。

縮年限:房貸最長縮至25年

與過去幾輪調(diào)控均有不同的是,昨天首次以政策形式限定了個人房貸的最長貸款年限。《通知》中規(guī)定,暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)。也就是說,無論個人是購買首套房還是二套房,無論是申請商業(yè)貸款還是公積金貸款,最長年限均從過去的30年縮短到25年。

此前,只有部分商業(yè)銀行針對二套房購房客戶,自主執(zhí)行了貸款年限25年的要求,而從今天起,25年將成為“一刀切”的統(tǒng)一要求。

記者以貸款300萬元、等額本息還款方式計算,貸款30年時每月月供是15921.8元,總利息約為273.2萬元。而貸款年限縮短到25年后,每月月供為17363.3元,總利息約為221萬元。盡管利息少了,可每月月供增加了1441.5元。

另外,為打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機炒房等,《通知》還明確已購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若其交易對象為個人,按照本市限購政策執(zhí)行。

督開發(fā):加快20萬套在途商品房入市

市住建委表示,除了新增土地供應外,還將督促已拿地未開工或已開工未入市的在途商品房加快進度。

“商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。”該位負責人表示,由于這些房源是距離實現(xiàn)市場供應最近的,對于市場預期的影響也最大。初步統(tǒng)計,1300萬平方米已拿地未開工的項目,以及950萬平方米已開工未入市的項目,能有20萬套左右的房源,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

同時,在預售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)上,也將繼續(xù)嚴控商品住房申報價格,對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書,屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

配合此次新政,市住建委近期還將會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會各成員單位,加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度,重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為。

增土地:一季度完成自住房全年六成供地

“為進一步滿足本市居民基本住房需求、改善居住條件,今年以來市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度,加快土地供應節(jié)奏。”市規(guī)劃國土委相關(guān)負責人表示,2017年至今,本市土地市場已供應商品住宅用地109公頃,完成年度住宅用地供應計劃的42%,是去年同期供應量的7.3倍。

“近期,我們還將推出商品住宅用地52公頃,其中自住型商品住房用地44公頃。屆時,一季度可完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%。”后續(xù)土地供應力度也不會減弱,三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃,是2016年全年實際供應量的2.5倍。同時,還將加大土地儲備力度。本報記者趙瑩瑩 J201

■ 現(xiàn)場

中介昨晚未現(xiàn)扎堆網(wǎng)簽情形

昨天看到新政出臺的消息后,很多正在交易過程中的人,紛紛致電鏈家經(jīng)紀人咨詢相關(guān)政策,特別是購房人,擔心新政會影響自己的購房資格和首付比例。“我之前全款買過一套房,無貸款記錄,現(xiàn)在賣掉,再買算首套還是二套?”“我們家之前那套房是以我妻子的名義貸款買的,房產(chǎn)證寫的我們倆的名字,現(xiàn)在這套是以我的名義貸款,算一套還是二套?”經(jīng)紀人小王告訴記者,昨晚自己接了無數(shù)個咨詢電話。

對于部分正在交易、首付金額受影響的購房人,多數(shù)均向經(jīng)紀人表示,買房子主要是有實際需求,除非萬不得已、籌不上款,否則不會輕易解約。但也有部分購房人擔心新政出臺后,房價會降,自己買在“最高點”。

昨晚6點,市住建委停止網(wǎng)簽,因此,記者從多家中介獲知,均未出現(xiàn)加班加點趕著網(wǎng)簽的現(xiàn)象。

“昨天下午,我還在開會,賣房的業(yè)主竟然打電話問我考慮得怎么樣了,這讓我很吃驚。”放下電話,購房人小菁才從手機新聞上獲知,北京加碼樓市調(diào)控。面對有可能迅速降溫的市場,原先端著的業(yè)主也開始放下心態(tài),率先主動地與買家協(xié)商。

這是“北漂族”小菁第一次在北京買房,在二手房市場看了一個月,她挑中了東四環(huán)附近的一個老小區(qū)一居室,準備拿來當婚房用。“其實房子還不錯,就是價錢一直談不攏。”小菁說,業(yè)主要價470萬元,她想砍個5萬元,先后面談了兩次,對方就是不松口。“不僅不松口,還一副不愁賣的樣子,每次都是我們主動找他,就著他的時間看房、見面。”

詳細了解了樓市新政,小菁表示,她還是想再和業(yè)主談一談,畢竟現(xiàn)在有了議價空間。“這次談價,我想能容易點。” 本報記者 李海霞 趙瑩瑩 J201 D155

■ 觀點

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng):“恐慌入市”情緒將緩解

2017年春節(jié)后,北京二手房市場呈現(xiàn)上揚趨勢。由于市場可售庫存和可簽庫存都持續(xù)下降,市場上恐慌入市情緒較為嚴重,房價上漲的壓力比較大,2月份北京二手房價環(huán)比上漲4.6%。在這樣的市場形勢下,北京市政府相關(guān)部門針對不同需求,采取有效措施,有利于緩解市場緊張情緒,抑制房價過快上漲壓力。

約1萬單在途交易影響最大

考慮到目前北京二手房市場上70%以上為換房群體,“認房認貸”嚴格了首套標準,有過貸款記錄的換房群體“先賣后買”也被界定為二套,首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少,其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體,保守估計整個北京二手房市場約有1萬單左右,這部分購房人可能面臨后期違約的風險。

二套首付比例最高將提至9成

在“認房認貸”標準下,市場上大部分交易都為二套,且非普住宅占比不低,這種情況下,非普住宅按照8成首付原則,加上評估價要比實際成交價低,一般是成交價的70%至80%,可貸款額度更低。照此計算,實際首付將接近9成,大大降低了杠桿。以換房者要換總價為800萬元非普住宅為例,新政前如果先賣再買,首付416萬元,新政后則要672萬元,首付增加256萬元。

二手房市場或出現(xiàn)量價均降

2013年4月北京曾經(jīng)出臺過“認房認貸”政策,結(jié)束了北京連續(xù)13個月市場上行的態(tài)勢,當月價格出現(xiàn)2.1%的下跌,隨后漲幅較前期收窄,直至2013年年底流動性的收緊,在成交量出現(xiàn)了連續(xù)近10個月的萎縮后價格開始出現(xiàn)實質(zhì)性回調(diào),2014年9月二手房均價較5月下跌12.8%。

參考過去的經(jīng)驗和上海、深圳的經(jīng)驗,預計北京二手房市場成交量將會出現(xiàn)明顯減少,價格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落。