房貸收緊房價將迎長周期拐點嗎？專家：影響有限

解讀：房貸收緊 房價即將迎來長周期拐點嗎？

央廣網北京2月13日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年的樓市依舊引人關注。在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，很多銀行在執行層面收緊個人購房按揭貸款和房地產企業的開發貸。北京、天津等多地近期相應減少了個人首套住房按揭貸款利率的折扣力度。在北京，多家銀行把首套房貸款利率優惠調到九折，另外，北京市銀行業自律協會制定的相關公約中，新增了從2月8號起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。此外，天津、廣州、青島等地相繼出臺了房貸收緊措施，包括深圳、南京、蘇州、杭州等在內的重點調控的20個熱點城市隨后也可能會跟進。

有分析指出，房貸首付利率優惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產所占份額也較大，因此會從貨幣政策方面針對房地產市場做一些調整。這項政策肯定會對房地產市場產生影響，但是其實一二線城市的限購政策在此之前就已經大幅收緊，因此影響不會特別大。

另外，從數據來看，限購政策的不斷收緊，在熱點城市已經有所反映。比如，北京樓市開年銷售明顯大幅下降。數據顯示，1月份北京市新建商品住宅網簽2999套，環比2016年12月下降36.8%，同比下降32.8%；成交均價環比去年12月下降6.6%。

交通銀行日前發布的《交銀中國財富景氣指數報告》顯示，在當前房地產市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來不動產投資持謹慎態度。按擁有的房產數量看，現在各類人群對不動產投資意愿均有下滑，現在多套房家庭的不動產投資意愿下滑態勢顯著。

有分析指出，2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高，部分熱點城市調控政策的收緊有可能降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產市場的平穩發展。總的來說，信貸收緊會使市場成交量有所下滑，從而抑制房價上漲態勢。隨著今年經濟逐漸趨穩，信貸資源的結構性調整，有望助推房地產市場均衡發展。再加上一線城市開始嚴格限制人口流入，這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價(包括一線城市)將可能迎來長周期拐點。

房貸收緊，房價即將迎來長周期拐點嗎？資深房地產專家韓世同就此話題做出分析解讀。

韓世同：“其實在房貸收緊之前，一些熱點城市的限購政策逐漸推進，一些熱點的一、二線城市的樓市成交，尤其去年房價漲得比較厲害的城市，今年成交量的確是已經下降。目前來看，這一輪房貸收緊的力度并不是太大，只是減少了一定的優惠。如果不是持續不斷地進入信貸收緊的過程或者進入信貸收緊的政策周期，我認為對市場的影響還是有限。但對于之前成交比較低迷的這些城市會有一定雪上加霜的效應，如果再進一步收緊，恐怕影響會比較大。尤其像北京、上海、廣州、深圳這些一線城市，天津、南京、蘇州、杭州等以及重點調控的城市，其實已經在限購政策方面有所動作，現在出現了比較明顯的房價滯漲，甚至有些城市房價已經開始出現小幅回落。

在這樣的情況下，其他二三線城市，房價不出現大幅度上漲的這些城市沒有必要采取同樣的措施，因為房貸的政策其實是普遍性的，沒有必要同時在調控政策上跟進，但是信貸收緊的政策肯定也會影響到這些城市，如果其房價上漲太厲害；但如果它的成交比較好，價格比較平穩，其實沒有必要。

如果房地產大規模的成交收縮，其實會對我們國家整體的經濟平穩發展會帶來一定的影響。但現在的大城市又紛紛提出收緊人口控制線，還有另外一種主張說，中國的特大城市還不夠，應該再多造幾個。我們現在到底應該抑制需求還是應該增加供給？這方面其實還需要研究、探討。現在大城市普遍抑制人口的進入，土地供應尤其在住宅方面的土地供應控制得非常緊。可能單單從需求方去抑制，供給方沒有增加，這樣恐怕抑制房價的效果不是太理想。其實房地產的周期性變化是一個客觀規律，其實要是平穩地回落，對經濟不會帶來非常大的沖擊和影響，但是如果我們老是將它拱高，最后其實是會構成比較大的風險。

另外，熱點城市調控政策的收緊，其本身就會降低今年的信貸需求；三四線城市通過補位可以平衡這種發展，這有一定的效果，但現在的購房，尤其是投資性的購房不能進入一二線城市，它會否到三四線城市，這是一個問題。如果沒有人口回流到三四線城市，可能這種平衡不一定能夠發揮很大的效果。

眼下房地產是下行的，如果我們控制不住，引發系統性風險，那么導致的周期可能會非常之長，但如果是平緩下行，也可能是一個長周期，但它不會是一個造成社會經濟劇烈波動的長周期，而是下一個平緩的長坡。下行也是有好處的，房地產價格過高實際引發很多無效需求，很多是靠投資、投機來支撐，這樣的支撐缺乏真正的市場基礎，其實并不健康。