廣東允許商改住 合法房租收入個人所得稅減半

新春伊始，廣東支持住房租賃市場又邁出實質性一步。昨日，記者從廣東省政府官網查到，《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)已正式發布，該份紅頭文件明確鼓勵住房租賃消費，并出臺一系列優惠措施，比如商業用房可改為租賃住房，土地用途可調整為居住用地，甚至“N+1房”將有望合法。此外還落實稅收優惠，其中規定，個人出租住房的個人所得稅可減半征收。

允許“商改住”，水電氣費將下降

《實施意見》明確，允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

這意味著，商業用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，并且水、電、氣價格按居民標準執行。如此一來，水、電、氣的費用一下子降低不少。

值得注意的是，不僅包括建成、庫存的商業用房，還包括在建的商業用房，這在一定程度上刺激了開發商建公寓出租運營的積極性。

“房中房”合法？監管部門未明確

《實施意見》明確，完善改變土地使用條件手續，消防等有關職能部門按照商業用房改建后的實際使用性質進行審批。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。

這意味著，在符合要求的前提下，允許將現有住房進行改造后出租，即業內所稱的“N+1”，比如將客廳改造成一間房間，單獨出租使用。

不過，“房中房”如何避免再度出現被人詬病的亂改、亂增廚廁的現象？《實施意見》并沒有列出具體由哪個部門負責監管。

個人“租房費”，有望納入抵扣中

《實施意見》明確，落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策，對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

也就是說，房東的個人稅收將減免；對租房者而言，個人每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣中。

明年“小目標”：基本形成市場體系

《實施意見》明確，加快培育和發展廣東省住房租賃市場，構建購租并舉的住房制度，到2018年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

《實施意見》提到，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

同時，提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，對住房租賃企業提供金融支持，并支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品；穩步推進房地產投資信托基金 (REITs)試點工作。