商品房前10個月銷售9.1萬億 個人房貸近2萬億

11月14日，國家統(tǒng)計局公布2016年1月份—10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

有業(yè)內(nèi)人士稱，從整體數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷售額也創(chuàng)下新高，但綜合近1個多月的典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，本輪政策已抑制房價過快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。

全年或達(dá)11萬億元

值得關(guān)注的是，今年1月份-10月份，商品房銷售額91482億元，增長41.2%，增速回落0.1個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從數(shù)據(jù)看，今年前10個月，房地產(chǎn)成交金額提前2個月刷新了歷史年度紀(jì)錄，銷售面積也達(dá)到了歷史同期最高紀(jì)錄，預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售有望達(dá)到11萬億元，13.5億平方米的水準(zhǔn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，從房屋銷售面積的同比增幅來看，基本上保持在30%的水平，而銷售金額保持40%水平的增速，比預(yù)期要好，房企后續(xù)推盤速度可能減緩，但不排除個別房企為完成年度任務(wù)而加碼推貨。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，盡管商品房銷售額全年將創(chuàng)下新高，但整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)降溫已成趨勢，不過，對于“京滬深”等城市來說，價格大幅下降的可能性仍然較低，不過不排除個別二線城市出現(xiàn)促銷的市場現(xiàn)象。

個人房貸占比擴(kuò)大

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117261億元，同比增長15.5%，其中，國內(nèi)貸款17303億元，增長1.2%；利用外資123億元，下降49.0%；自籌資金40764億元，增長0.6%；其他資金59071億元，增長35.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款33655億元，增長32.2%，個人按揭貸款19783億元，增長51.5%。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企到位資金情況今年總體上處于15%的同比增幅水平，可見房企在資金方面的壓力相對小。當(dāng)然，后續(xù)公司債政策收緊、地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比增幅略有收窄，這都可能導(dǎo)致融資市場呈現(xiàn)略有收緊，房企在控制成本和保證現(xiàn)金流穩(wěn)定方面，需要有新策略。

更為重要的是，房地產(chǎn)貸款增速凸顯，這主要來自個人按揭貸款的快速增長。對此，中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎曾表示，我國居民杠桿率2004年-2015年的年均復(fù)合增速為8%，杠桿率從18%升至40%。

值得注意的是，無論是交易杠桿率還是平均貸款成數(shù)，中國目前購房杠桿比例均接近英國泡沫前水平，2016年上半年分別為49%和59%。

從全國具體城市來看，在購房杠桿比例上，深圳為國內(nèi)一線城市中最高，2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數(shù)均在65%左右，北京上半年平均貸款成數(shù)51%，與香港目前水平持平，上海貸款成數(shù)約55%左右，接近近年紐約水平，從按揭負(fù)擔(dān)比來看，“京滬深”已經(jīng)位于全球前列，2016年上半年按揭負(fù)擔(dān)比分別為76%、71%、122%（按照一、二手房整體均價計算），超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。

此外，由于這輪二線城市的房價快速攀升，導(dǎo)致很多二線城市的按揭負(fù)擔(dān)比已經(jīng)跨越40%紅線，比如南京、蘇州、合肥、鄭州等，居民購房壓力正在顯現(xiàn)。