政策解讀：借營(yíng)改增“炒房抵稅”是誤讀

今年以來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，備受社會(huì)關(guān)注，也牽動(dòng)著人們敏感的神經(jīng)。有觀點(diǎn)質(zhì)疑，5月份營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開，把不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍，買房能抵扣增值稅，會(huì)不會(huì)是企業(yè)加入了“搶房大軍”，從而助推了房?jī)r(jià)上漲？針對(duì)這一問(wèn)題，記者采訪了有關(guān)部門和專家。

廠房、店鋪、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣

不久前，有關(guān)上市公司出售房產(chǎn)“保殼”的消息，頗為引人注目。

“這些房產(chǎn)都是企業(yè)在多年前購(gòu)置的，跟營(yíng)改增關(guān)系不大。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長(zhǎng)胡怡建分析，營(yíng)改增政策規(guī)定，企業(yè)在5月1日后新購(gòu)置的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣，但出售房地產(chǎn)并不能抵稅。

“營(yíng)改增全面推開后，雖然不動(dòng)產(chǎn)納入了增值稅抵扣范圍，但企業(yè)購(gòu)買住宅也是不能抵扣的。那種認(rèn)為營(yíng)改增會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)，實(shí)際上是對(duì)政策的誤讀。”國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照營(yíng)改增政策規(guī)定，企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的廠房、店鋪、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣；而企業(yè)購(gòu)買的住房，屬于用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣。

記者從有關(guān)部門了解到，在一些房?jī)r(jià)上漲較快的城市，并沒(méi)有出現(xiàn)企業(yè)大量購(gòu)進(jìn)住宅的現(xiàn)象，更沒(méi)有企業(yè)購(gòu)住宅抵稅的情況。而且，不少銀行并沒(méi)有開展針對(duì)企業(yè)的住房按揭業(yè)務(wù)，這意味著企業(yè)購(gòu)住宅一般需要付全款，大量“炒房”也會(huì)受到資金限制。

從此輪房?jī)r(jià)上漲的軌跡看，深圳、上海等城市住宅房?jī)r(jià)從年初就已經(jīng)出現(xiàn)快速上漲，商住兩用房從去年開始就已經(jīng)進(jìn)入火爆狀態(tài)。

“將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，是消費(fèi)型增值稅稅制本身的要求，跟房地產(chǎn)去庫(kù)存、鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資沒(méi)有任何關(guān)系。”稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，營(yíng)改增的最終目標(biāo)，是建立徹底的消費(fèi)型增值稅，通過(guò)改革進(jìn)一步完善稅制，有利于企業(yè)減負(fù)降成本。5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增后，今年5—7月全國(guó)營(yíng)改增已累計(jì)減稅1260億元。

不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，利于商業(yè)地產(chǎn)活躍

營(yíng)改增將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，對(duì)住宅市場(chǎng)影響不大，那么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有怎樣的影響？

5月17日，中廣影視發(fā)布公告：決定出資6533萬(wàn)元購(gòu)買位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)外郎營(yíng)村北京民企總部基地14號(hào)樓的房產(chǎn)，用于公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要。新購(gòu)置的房產(chǎn)按照11%的增值稅率抵稅，企業(yè)可以減輕稅負(fù)700多萬(wàn)元。

“營(yíng)改增將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，企業(yè)可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)重新配置，以更好地利用這一政策紅利。這在客觀上，會(huì)促使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交更加活躍。”胡怡建介紹，除了新購(gòu)置房產(chǎn)外，企業(yè)還可以把以前購(gòu)置的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房出售，再新租賃一處不動(dòng)產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。這樣，出售房產(chǎn)讓企業(yè)資金充裕，新租賃的不動(dòng)產(chǎn)又能抵稅。

從上市公司公開披露的情況看，今年以來(lái)，A股上市公司千萬(wàn)元購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)方案有近60宗，但同時(shí)還有70多家上市公司公告稱要出售自有的房產(chǎn)。比如，禾嘉股份近日發(fā)布公告，擬將位于四川省成都市的房屋和土地資產(chǎn)，以及公司持有的中汽成配100%股權(quán)，以6.27億元予以出售。這表明，營(yíng)改增全面推開以來(lái)，企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的配置表現(xiàn)為有買有賣，并沒(méi)有出現(xiàn)“一邊倒”的情況。

“企業(yè)作為納稅人，首先考慮的是經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，新增不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果其投資行為對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有益處的話，也不會(huì)僅僅為了抵扣去購(gòu)買或者大量購(gòu)買房地產(chǎn)，這是企業(yè)自己的投資決策問(wèn)題。”財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌表示。

專家分析，企業(yè)炒房轉(zhuǎn)賣并不“省稅”

“營(yíng)改增作為一項(xiàng)稅制改革，對(duì)企業(yè)新購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房減稅力度很大，但‘炒房’者并得不到什么好處。”全國(guó)政協(xié)委員、瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所管理合伙人張連起解釋，雖然購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)可以抵稅，但當(dāng)企業(yè)出售這些地產(chǎn)時(shí)，需要繳納的稅費(fèi)也不少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人銷售住宅的繳稅。

盡管如此，不少企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資仍表示出相當(dāng)?shù)臒崆椤?月14日，九鼎集團(tuán)旗下控股公司九鼎投資發(fā)布公告，準(zhǔn)備將募集到的15億資金全部用于房地產(chǎn)投資。在新三板的企業(yè)中，9月份宣布購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的還有翼捷股份、本貿(mào)科技等。相較于新三板企業(yè)，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)更是大手筆。今年7月，國(guó)華人壽保險(xiǎn)買下上海陸家嘴SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，成交總額為32.97億元。

面對(duì)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情不斷上漲，不少人擔(dān)心：商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)“瘋漲”？

對(duì)此，張連起認(rèn)為，新三板企業(yè)融資之后，加大投資性房地產(chǎn)的配置比重，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，好的項(xiàng)目比較難找。至于保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)，則是出于資產(chǎn)安全配置的考慮，使保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。實(shí)際上，對(duì)金融投資類公司而言，房地產(chǎn)投資基本上都是“標(biāo)配”。

“受住宅價(jià)格影響，一線城市商住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了快速上漲，但純粹的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還是比較穩(wěn)的。”張連起說(shuō)，從會(huì)計(jì)師事務(wù)所了解的企業(yè)情況看，既有不少實(shí)體企業(yè)有自購(gòu)辦公樓、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等不動(dòng)產(chǎn)的打算，也有不少開發(fā)商在努力推銷商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)活躍但供應(yīng)并不吃緊。