19家房企拿下全國四成高價地 密集調(diào)控能否讓高價地降溫

今年前10個月，高價地頻現(xiàn)成為土地拍賣市場的一個主要特征。統(tǒng)計顯示，前10月全國合計已經(jīng)出現(xiàn)213宗單宗地塊超過10億且溢價率超過100%的高價地塊，而其中40%的高價地塊被19家房企搶得。那么，是何原因?qū)е铝私衲旮邇r地的涌現(xiàn)？高價地將何去何從？在目前樓市密集調(diào)控的背景下，這些搶得高價地的房企將面臨什么樣的處境？

現(xiàn)象

85宗地塊今年超10億元成交

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至今年10月11日，年內(nèi)拿地總金額最多的19大房企合計拿地金額為7013億元，合計建筑面積為10338萬平方米，平均拿地成本為6783元每平方米，相比2015年標桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達52.8%。

19家企業(yè)拿地比例中，合計招拍掛市場獲得662宗地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，超過10億元的單宗地塊達到了85宗，其中122宗高溢價率地塊合計金額達到2509億元，占比達到了36%。從全國看，前10月全國合計已經(jīng)出現(xiàn)213宗單宗地塊超過10億且溢價率超過100%的高價地塊，也就是說今年全國40%的高價地塊被這19個企業(yè)獲得。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，今年以來拿地花費金額最多的房企是融創(chuàng)中國，其拿下的44宗地總金額達到775.34億元；其次是中國恒大，其拿下的82宗地總價為549.29億元；第三是招商蛇口的11宗地，花費543.61億元。

分析

房企為何熱衷于拿高價地？

今年以來，房企為何熱衷于拿高價地？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。過去幾個月整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企積極補充庫存。

北京青年報記者了解到，公司債幾乎是房企融資的最重要途徑。統(tǒng)計顯示，2015年1月至2016年9月，公司債約占到房企債務(wù)融資總額的76%。2013年、2014年，公司債規(guī)模分別為5.15億元和139.50億元，2015年則開啟井噴模式，驟升到4122億元，今年前9個月再創(chuàng)歷史新高，達到7481.04億元。

2015年至今的土地擴張中，參與過高價地項目的房企都發(fā)行過一定規(guī)模的公司債。比如，制造多宗地王的信達地產(chǎn)，今年5月24日和8月12日發(fā)債累計融資60億元，8月23日再發(fā)債不超過110億元。

在本輪房地產(chǎn)的擴張中，房企拿地的高杠桿一直為業(yè)內(nèi)人士所詬病。據(jù)一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一些房企在拿地環(huán)節(jié)就開始引入杠桿資金，在土地競拍環(huán)節(jié)引入夾層融資。一些房企甚至采取明股實債模式巧妙地規(guī)避相關(guān)的監(jiān)管規(guī)定。