7天19城發(fā)布樓市調控政策 密集調控下房價會降嗎？

對話

張大偉：本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需

對話方：中原地產首席分析師張大偉

北青報：為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放？

張大偉：從各地全面出臺政策看，基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策。最后有可能將有15-20個城市參與本輪樓市調控。

北青報：哪些城市樓市可能會最先出現回調？

張大偉：從房價走勢看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導致很多城市都有回調的可能性，但從可能性來說，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因為銀行對這些區(qū)域的信貸支持最大。

北青報：就某個城市而言，哪些房子投資風險較大？

張大偉：從過去的歷史看，房價上漲最快的區(qū)域疊加公共設施不完善的區(qū)域，一旦市場降溫，會出現投資客的踩踏效應，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產，最關鍵的不是看紙面上賺了多少錢，要看能不能變現。

北青報：今年以來，各地頻繁拍出高價地，這些高價地會被影響嗎？

張大偉：全國在2016年出現了210宗高價地地塊，這些高價地在限價及降溫的樓市下，很可能出現群體性煩惱。

北青報：全國密集出臺樓市新政，現在有聲音認為是房價已經到了一個拐點，你怎么看？

張大偉：房價上漲的漲幅拐點到了，想跌價依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房價的拐點也快了；如果平穩(wěn)，房價短期不會跌。

北青報：投資客是不是該賣了？

張大偉：是。12月美聯儲是否會加息將決定中國信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。

北青報：剛需人群現在入手是否合適？

張大偉：買房看兩個指標，有學區(qū)有地鐵，對于剛需來說，這兩類房產依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”，調控針對投資投機很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時間。

北青報：中國房地產的周期輪還在嗎？

張大偉：認同現在很多人說的大周期未結束的觀點，因為中國存在戶籍城鎮(zhèn)化率和實際城鎮(zhèn)化率之間接近一個億人口的差額，也就是說，這些人已經生活在城市，但沒有城市房產。高房價是影響落戶的最主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲蓄和過去2年積累的剛需，所以有短期調整的必要。

本組文/本報記者 朱開云