土地市場高燒一二線城市房價猛漲 調控新政密集發力

今年以來，房地產銷售市場普遍好于預期。在此背景下，三季度一二線熱點城市土拍競爭更加激烈，高價地數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價、總價地塊。

與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續發展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變為“收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟“限貸、限購”。業內認為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護市場平穩運行之間保持相對平衡。

兇猛 一二線城市房價一路高漲

近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態，房價快速跳漲，使得業主違約現象頻繁出現。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。

北京的一位張先生8月看中了望京一套總價500萬的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給業主100萬定金，來預防業主因房價上漲而違約。但隨著近期房價上漲，業主提出違約，并爽快答應支付張先生雙倍違約金，即業主除了退還給張先生100萬定金外，還要額外再賠償張先生100萬違約金。

面對業主的違約，張先生心底是接受的，除了瞬間100萬變成200萬的資產增值外，對未來房價將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業主的違約賠償。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，這僅僅是近期因房價上漲而引發的業主違約的一個縮影。客戶恐慌，既擔心房價快速上漲，看好的房源將要買不起了，又擔心未來房價下跌，讓自己站在了房價山頂上；業主恐慌，既擔心自己的房子賣便宜了，又擔心未來房價下跌，讓自己錯過了這個千載難逢的套現良機。

胡景暉進一步分析表示，回望近三年來的樓市發展進程，自2014年3月房價見頂之后，國內樓市進入了長達半年的疲弱期，呈現量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出臺各項政策刺激樓市，國內房地產市場就此進入這一輪增長周期。

克而瑞市場研究中心的統計數據顯示，在價格方面，當前各線城市表現不一。首先是，一線城市房價走勢出現明顯分化，上海房價依舊快速上漲，高單價產品成交占比持續快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套數占比達到6%，市場份額較二季度翻番；廣州市房價也在快速上行，政策面的平穩是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均價則出現了罕見的環比回落。

其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。

高燒 土地市場持續火爆

房價和土地市場的聯動作用一直都密不可分。在大部分城市房價快速上漲的背后，是土地市場的持續火爆。今年以來，一二線城市土地市場接連出現高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，“面粉貴過面包”等現象成為常態。據統計，1-8月全國“高價地”數量已經達到194宗。

9月29日，北京國土局發布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。

這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業內普遍認為，北京土地市場“斷頓”5個月才出現商品房住宅土地供應，將加劇土拍市場的競爭局勢。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京出現了土地市場斷頓，導致樓市2016年供需比已經達到了1:14。因此，目前多家企業期待土地市場開閘，未來出現高價地的可能性非常大。

“從全國包括北京的市場情況看，土地供應減少將是未來趨勢，”張大偉告訴《經濟參考報》記者，當下全國范圍內，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現了高價地。尤其是一二線城市高價地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。

中原地產研究部的統計數據顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億，刷新同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%。