沉睡的住宅維修金：支取難 許多房屋“應(yīng)修未修”

根本之策是業(yè)主自治

采訪中，多位專家建議，可在住宅維修資金中拿出一部分匯集成“資金池”，由房管部門(mén)統(tǒng)一調(diào)撥資金，每年定期對(duì)全市的物業(yè)管理進(jìn)行維修，并嚴(yán)格核算。同時(shí)，建立適當(dāng)?shù)摹盎ㄥX(qián)”機(jī)制，相關(guān)部門(mén)對(duì)于不合格的小區(qū)共用設(shè)施應(yīng)該督促整修，讓資金使用具備主動(dòng)性。

“在我代理的案件中，很多業(yè)委會(huì)成立后積極行使權(quán)利，拿回了業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、小區(qū)共有車位的管理權(quán)等。如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，做到上述事項(xiàng)就很難了，遑論召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決支取使用住宅專項(xiàng)維修資金了。”張冬光介紹，“實(shí)踐中，因?yàn)橐砷_(kāi)發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)單位往往就是開(kāi)發(fā)商的子公司，相對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是強(qiáng)勢(shì)，物業(yè)公司基于自身利益通常不愿意業(yè)主成立業(yè)委會(huì)。”

“加強(qiáng)維修基金的使用管理，關(guān)鍵是推進(jìn)小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。”劉俊海建議，物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定激活業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)機(jī)制。這一方面有利于業(yè)主之間通過(guò)公開(kāi)透明的平臺(tái)進(jìn)行溝通，另一方面便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理公司的相關(guān)工作，確保住宅專項(xiàng)維修資金不被亂用和挪用。

針對(duì)通過(guò)立法變更表決比例的問(wèn)題，張冬光認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，政府部門(mén)主動(dòng)幫助業(yè)主建立業(yè)主委員會(huì)，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)表決機(jī)制，能降低表決成本。“對(duì)于緊急維修項(xiàng)目，我們還可以嘗試由政府設(shè)立專門(mén)賬戶先墊付，再向公共維修基金追償；或者設(shè)立一種訴訟機(jī)制，賦予業(yè)主訴訟的權(quán)利，勝訴后，可以直接使用維修基金。這些都能比通過(guò)立法變更表決比例更快捷解決問(wèn)題。”

專家還建議，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提高辦事效率，遇到房屋修繕等問(wèn)題，及時(shí)通過(guò)微信群進(jìn)行通知與商議，同時(shí)定時(shí)公示住宅專項(xiàng)維修資金余額及使用明細(xì)，保證資金使用安全透明。政府相關(guān)部門(mén)也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，確保專項(xiàng)資金的安全和合理化使用。

鏈接

住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況適時(shí)調(diào)整。

挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。

——摘自《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》