沉睡的住宅維修金：支取難 許多房屋“應修未修”

今年夏天，全國多地遭遇強降雨，很多房屋遭到損害。面對房屋漏水、電梯故障、公共設施設備損壞等情況，住宅專項維修資金就該派上用場了。這筆錢的使用情況究竟怎么樣？如何更好地予以使用？筆者對此進行了調查。

普遍存在資金支取難

住宅專項維修資金，通俗來說就是房屋的“治病錢”。我國物權法規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。

但筆者在采訪中了解到，多個小區電梯從發生故障到維修耗時要8個月以上，由于近半數業主不同意，有的小區電梯維修擱淺了近1年，有的物業公司經理工作10年僅2次成功啟動此筆資金……許多房屋“應修未修”或者修繕不及時，一些地方的住宅專項維修資金還沉睡在銀行賬戶里。

使用難是因為支取難。按照物權法規定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。“兩個2/3的指標操作起來比較困難。部分業主參與公共事務的積極性不高，‘事不關己’現象較突出。還有部分業主并不在當地居住，難以書面簽字表決。”北京市海淀區一家物業公司的王經理說。

支取難還受到其他多重因素的影響。據中國人民大學教授劉俊海介紹，專項維修資金屬于業主的共有財產，物業管理公司應該按照規定啟動業主委員會機制并召開業主大會，保證信息公開透明，進一步征得業主的信任和同意。

但是筆者隨機走訪了北京市多個小區，發現只有個別小區成立了業主委員會，被訪業主紛紛表示從來沒有參加過業主大會。這就導致該筆資金使用情況不公開透明，很多業主擔心錢款被挪用，進而增加了資金使用的阻力。

此外，王經理還透露，部分房地產企業未能全額繳存代收的住房維修資金，票據結報也不及時；住宅信息錄入有誤，導致無法核對；住宅轉移登記時維修資金余額補繳和過戶管理不到位，這些都進一步增加了資金支取、使用的難度。

部分城市采取“特事特辦”

如今，為解決住宅專項維修資金使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市專門制定了應急政策。比如，北京市制定了應急使用住宅專項維修資金的政策，規定如果出現電梯故障危及人身安全等6種緊急情況時，無需2/3業主同意，維修資金最快時間48小時到賬，但應事前告知業主；浙江省出臺相關規定，房屋維修方案公示以后，只要建筑物內所有權人不超過1/3的業主書面提出反對意見，就視為公示同意。

伴隨相關政策的推出，住宅專項維修資金使用情況有所改善。北京市住房資金管理中心今年8月8日發布的《北京市商品住宅專項維修資金2015年歸集使用情況的報告》顯示，北京每年的維修資金使用額已經由2010年的5000余萬元增加到去年的6.13億元，僅應急維修就使用了2億多元。“這是政府工作效率提升的一種反映，特別是緊急情況下簡化了審批程序。但這只是特事特辦的應急政策。”劉俊海說。

“盡管是應急維修，但也要完善事中和事后監督。問題的關鍵在于政府對社區房屋管理權的下放，并不是說把權力下放給了業主，業主就會使用了，而是教育引導物業管理公司和業主依法使用。”北京友融律師事務所律師張冬光說。