湖北宜城宅基地制度改革:"死資源"咋變成"活資本"？

新華社武漢５月３１日電　題：農村“死資源”如何變成“活資本”？——湖北宜城宅基地制度改革調查

新華社記者袁志國、李勁峰

湖北宜城劉猴鎮胡坪村村民吳昌財住了近３０年的兩層樓房，去年底拿到了標注農房和宅基地面積的《不動產權證書》。吳昌財說，“農房辦下產權證，心里也踏實了”。

宅基地制度改革涉及廣大農民切身利益，也是推進農業人口轉移進城落戶的重要配套。宜城市在試點宅基地制度改革中，探索統一確權頒證、超標有償使用、自愿有償退出，形成農民財產收入增長、農村耕地面積增加的“多贏”局面。

宅基地確權頒證　“死資產”盤成“活資本”

地處漢江中游的湖北省宜城市是全國３３個農村土地制度改革試點之一，承擔宅基地制度改革試點任務。從去年３月起，宜城市通過前期８個村順利展開試點后，目前已在全市鋪開。

農村宅基地改革“破冰”首要之舉在于確權。宜城市組織５００多名干部進村入戶，摸清全市１０多萬戶農戶宅基地基本情況，同時成立不動產登記局，開展農民住房測量和權屬調查。

在妥善解決歷史遺留問題基礎上，宜城市已分批向農民發放不動產權證書。記者在劉猴鎮胡坪村四組看到，包括吳昌財在內的４７戶村民宅基地面積、權利人，建房時間等產權信息都在公示欄上張貼，便于村民監督。

宅基地與農房確權頒證，為農民辦理抵押貸款掃除了最后的“攔路虎”。宜城市流水鎮黃沖村村民趙保川，不久前剛抵押自家農房與宅基地，從銀行貸款１０萬元準備發展生態種藕。

趙保川說，過去農民辦理貸款業務，農房沒有產權證無法抵押，只能采取三戶聯保方式，貸款額度只有３萬到５萬元，“現在確權發證后，農房價值就能流動起來”。

中國人民銀行宜城市支行行長王大釗說，首批５戶共４６萬元的農房抵押貸款目前已全部到賬，主要用于農民流轉土地、挖塘養魚等，“全市農房總估值超過２００億元，經確權發證就能將過去的‘死資產’變成農民的‘活資本’”。

劃定基準區間收費　宅基地超標有償使用“破冰”

長期以來，宅基地面積過大、亂搭亂建、一戶多宅等現象普遍，加上退出機制不暢，已成為制約農村土地集約利用、農業人口轉移進城的瓶頸。探索宅基地有償使用、有償退出，是宜城改革試點的重要任務。

根據湖北省土地管理規定，使用建設用地的農戶宅基地面積不能超過２００平方米。據統計，宜城市１０．６６萬戶農民中，宅基地面積超標的共有８．６３萬戶，占比超過８０％。

宅基地有償使用如何落實？村民反映，有償使用必須考慮客觀條件與歷史因素。比如耕地較多村莊，種糧多用農機，宅基地就要考慮農機用房需求，“若對宅基地超標面積收費標準一刀切，就很難服眾”。

經過多方征求意見，宜城市確定采取“明確基準、劃定區間、村民自治”方式，結合各村實際建立有償使用機制：根據集鎮、中心村、普通村制定差異化農村基準低價；劃定三個收費區間，宅基地２００平方米以下的，免費使用；超出面積分別按基準地價乘以不同系數收費。

“村民自治是宅基地有償使用能順利實施的基礎。”宜城市宅基地改革領導小組副組長丁國鋒說，宅基地區間收費系數確定通過村民自治決定，并對困難戶、殘疾人等特殊群體給予照顧減免。宅基地有償使用所有收益，全歸村集體組織公開使用，接受村民監督。

吳昌財給記者算了筆賬：他家宅基地面積超標２９平方米，全村戶均宅基地面積為２４３平方米，胡坪村基準地價為每平方米１元，村里確定超過２００平方米的收費系數為０．５；超過全村戶均面積部分繳費系數為１，因此他每年需要繳費１４．５元。

宜城市流水鎮黃沖村支書王朝富說，黃沖村有６００多戶宅基地超標，收取村民有償使用費１９．５萬元，占應收戶數比例超過９８％，“經過村民代表大會商議，已將其中７萬元收入用于村莊路燈建設”。

暢通有償退出渠道　農戶陸續自愿退出宅基地

一些受訪基層干部與村民表示，宅基地無償使用時村民都貪大，鄰里宅基地地界糾紛矛盾不斷。現在多占宅基地就要多繳費，確保農民“住有所居”時更突出公平。

宜城市明確，村民可自愿選擇退出農村宅基地使用權，由村委會回購，資金來源于宅基地有償使用收益和土地增減掛鉤項目獎補。村民宅基地退出后將復墾成耕地。

目前，全市８個試點村共有６８戶農民選擇有償退出宅基地，總面積達６１．７畝。流水鎮劉臺村二組村民李成林，曾因新址建房而形成“一戶兩宅”。去年宅基地有償使用實施后，李成林選擇退出３００多平方米的舊房宅基地，獲得７７００元補償。

站在復耕種上莊稼的舊宅基地上，李成林感慨地說：“現在宅基地超標面積需要繳費，同時退出宅基地還有補償，大家自愿退出的積極性很高。”

宜城市委書記李詩說，加強宅基地審批、退出等規范管理后，若宜城市所有多占宅基地農戶全部自愿退出，加上前壩后院、通戶道路經土地統籌整治，在保證村集體自身發展建設情況下，預計可增加耕地超過５萬畝。