法學家熱議住宅土地使用權續期:年限不同怎么對待？

中國人民大學教授楊立新：

應當補交20年與70年的出讓金差價

溫州市的居民住宅建設用地使用權存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期間的建設用地使用權。據調查，在重慶，當時為了降低房價，讓百姓能夠買上房，推出50年期間的住宅建設用地使用權，也不同于70年住宅建設用地使用權的期間。溫州此次之所以引起輿論關注，在于其提出20年土地使用權到期后，要繳納房產價格三分之一的出讓金才能延期。

我的看法是：

第一，住宅建設用地使用權的期間屆滿，必須自動續期。對此，任何人、任何機關包括各級人民政府都不得違背這一規定。

第二，住宅建設用地使用權的最高期間是70年，約定20年以及沒有達到70年期間的，首先應當自動續期至70年。

第三，對于沒有達到最高期間續期70年的，是否應當補交出讓金。應當考慮到：一是70年的使用期間和20年等期間不同，出讓金的數額是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受到損失；三是如果20年等期間的住宅建設用地使用權的業主在續期時不補交出讓金，對其他已經繳納了70年出讓金的業主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿自動續期的，業主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。

第四，具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算。在補交出讓金時，應當計算20年的銀行貸款利息，由業主負擔。此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結果高于這個計算方法的計算結果的，都是不正當的。

全國人大法工委民法室巡視員扈紀華：自動續期應不附條件不分年限

《物權法》第149條所涉及的住宅建設用地使用權自動續期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行為，“自動續期”指的是用地使用權到期，不附帶任何條件和行為進行續期。

用地使用權的自動續期，并沒有設置前提是針對20年、30年，還是70年。《物權法》立法前，有的地方的建設用地使用權存在20年、30年的情形，比如青島、深圳等地。《物權法》中沒有明確規定，建設用地使用權的年限不滿70年的如何自動續期。這就意味著，自動續期并不要求區分多少年。20年到70年，中間相差50年，是不是要補齊這50年的建設用地使用權的費用呢？法律沒有具體要求。如果區分20年和70年的使用年限，補齊兩者建設用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續期又加了條件。

《物權法》重要的立法指導思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業，說得最多的一句話就是“有恒產者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情。

2005年，在《物權法》進行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會匯報時，有相關領導對土地使用權到期后的續期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期限屆滿，是由住戶個人申請續期，還是業主委員會統一續期，意見不一致時怎么辦？這需要明確。

2005年9月，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權法》有關問題的匯報，其中就包括建設用地使用權續期如何收費的問題。當時就有人提出意見，認為業主買房時，已經支付了土地出讓金，續期后就不應再交費；還有人認為，續期應交少量的土地使用費。也有另一種觀點，認為續期后的土地使用費和期限可根據形勢的發展，到時再由國家另行規定。

雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統一的，歸納起來，就是建設用地要區分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統一去續期不可能，應當對居民住宅網開一面，而且要不要收費這個問題也應另當別論。

因此，當時有專家的觀點是，收費的問題，應該隨著經濟發展情況來確定，而且當時距離使用權到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。

2006年10月，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候，常委會組成人員認為，對收費問題，一是大家意見不一致，二是《房地產管理法》明確規定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費，這與《物權法》的規定也不一致。另外，國家政策對此還需要進一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費相關的規定，比較欠妥，所以沒有再做進一步的規定。

當初在起草《物權法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現行住宅用地使用權期限太短，建議延長為100年或者150年。有的則建議取消使用年限的規定。但是考慮到其他土地管理政策法規，以及《物權法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。

北京航空航天大學教授龍衛球：

住宅用房屬于民生應該是低成本的

自動續期問題是一個重大的政策決斷，屬于立法問題，不宜由地方政府或部門決定，應由全國人大常委會作出立法解釋。我覺得，在現行的法律框架內，有四種解決方案。

方案一，自動續期，無需繳納土地使用費，但地上物所有權發生滅失或重大改建則終止續期。此種情形當加強危房監管，以建筑法明確危房處理機制。

方案二，自動續期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金，此時地上物所有人可以在新期限內按照原有范圍和標準改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有權在新地權持續期享有無礙。

方案三，自動續期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費轉為年金，相當于地產稅，以土地面積和建筑面積按照特定計稅標準合計。年金滯納不交者，依據不同程度地上權產生不同失權效果。

方案四，自動續期，無需繳費，且無限期所有權化，回到類似1982年前城市宅基地所有權狀態。此種情形其實就是城市住房用地重新私有化。

同時，需要區分經營性和非經營性用地。住房建設用地具有民生性，為人民生活必需。所以，將來續期如果采取收費，土地出讓使用費也要區別于當時房地產開發時的使用費，后者是向開發商收取的一次性經營的使用費。住房建設用地續期的費用，大概向稅收的方向走。總之，要區分經營稅費和非經營稅費，對住宅采取低稅率。對住宅來說，不管使用以上談到的哪個方案，都應當是低成本的。