供給側結構性改革的實施路徑

結構性庫存下的有關政策思考

房地產高庫存的現實性和結構性特征，決定了其去庫存的復雜性、艱巨性和中長期性。因此，房地產的去庫存關鍵是切忌全面刺激各地的購房需求，而是需要按照供給側結構性改革的思路，兼顧短期和中長期，切實讓市場發揮作用，做好打一場相對持久的去庫存戰役的準備。

以土地經營權入股方式在農村建立合作養老機構，實現以地養老，為進城農民工在城市購房分憂解難，提升農民工的購房意愿，促進有效需求的形成。農民工買房的一個重要限制是農村老人的養老問題，為此，需要在農村加強養老機構的建設，解決進城農民工的后顧之憂。為了降低農村老人的養老成本，可以采用土地經營權入股的方式，由村集體集中土地，利用土地的收益統籌建立互助型養老機構。這一方面解決了養老機構和農民養老的資金來源問題。另一方面又可以將土地集中，化解現在老齡人口耕種零散土地問題，提高經濟效率。

在三四線城市通過推行房地產投資信托基金方式，以金融手段化解房地產空間錯配。現有房地產庫存在三四線城市累積，但人口卻向一二線城市聚集。要解決這種空間的錯配，可以通過設立房地產投資信托基金，主要投資三四線城市的房地產（信托基金投資的這部分房產目前可以用于流動人口的暫時租賃，隨著城市的發展，未來也可以滿足當地新增常住人口的購買需求），將三四線城市房地產庫存變為現金流。這樣既增加了當地的房地產購買力，又可以讓房地產商將這部分解套的資金，向需要投資的一二線城市轉移，通過資金流動解決房地產的空間錯配問題。

一二線城市結合棚戶區改造加大房地產供給。當前的房地產庫存是一種結構性過剩，一二線城市的需求旺盛，未來還有發展空間。限制一二線城市房地產發展的主要是土地供給，因此，現在需要加大土地承載力，提高土地利用效率。為此，需要結合棚戶區改造，充分利用有限土地增加住房的供給。這一方面可以滿足市場需求，另一方面可以補充房地產投資，抑制一二線城市房價的過快上漲。

適當延長土地開發時間期限等，允許三四線城市開發商自我調整供給速度。在三四線城市房地產供給結構性過剩的情況下，需要通過市場手段降低供給，才能逐步緩解庫存壓力。在前些年房地產市場火爆的時期，為了促進供給，出臺了很多政策來加快房地產建設速度，例如，要求土地在規定時間內完成開發。現在需要在三四線及以下城市放松這些政策，使得開發商能夠根據自身城市特點，控制供給。

從中長期來看，需要加大中西部城市群建設力度，吸引人口集聚，活躍市場。未來城市化的趨勢會更多向大城市群集中。為了化解三四線城市的房地產危機，需要在中西部地區加大城市群建設力度，將空間開發的指導思想從區域開發向城市群建設轉移。通過城市群輻射周邊，將中西部城市缺乏中心的網狀格局向星形格局轉變，以中心帶動周邊，促進市場繁榮。