央視揭北京學區房每平46萬：純屬子虛烏有

居民：連著(走)廊才16平米，(去年)是450萬還是350萬買的，就那價。

在網絡上有關天價學區房的報道里，好幾篇文章里都附有這樣一張圖片。

記者按圖索驥，找到了與圖片相吻合的地點，這里就連自行車都跟圖片上的一模一樣。

那這里是不是就是那套每平米46萬的天價學區房了呢？《經濟半小時》記者敲開了這一戶的房門。

記者：我們在網上有一個照片特像您這的這個房，您這房子是剛賣的剛買的？

居民：我們自己在這住，住好幾十年了。

記者：那這房子您知道就這幾戶有出售的情況嗎？

居民：沒有，虛假的。

這位居民用極其肯定的語氣告訴記者，自己和周圍的鄰居都是幾十年的老住戶了，根本沒有人出售過這套房產。

《經濟半小時》記者從文昌胡同的東頭一直走到了西頭，怎樣打聽也沒找出這套號稱每平米46萬的天價學區房的位置。而且不僅如此，幾乎所有和記者交流的居民都表示，這個信息不真實。

在網上再次搜索，46萬每平米天價學區房的信息已達到231萬條，大量的媒體進行了報道和轉載。

那么他們報道的消息源來自哪里呢？

媒體人士：有一個微信公眾號，叫《每日人物》。

這個公眾號在2016年3月2日刊發了一條叫做《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章。

在篇文章中，開頭第一句就是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價的記錄”。

《經濟半小時》記者：就是我想跟您確認《每日人物》上發的文章是您主筆的是嗎？

微信公眾號作者易方興：是的。

記者：那個圖片和文字都是您一手是嗎？

易方興：是。

《經濟半小時》記者：那個房子的房號您能給我一下嗎？

易方興：這個房子房號不知道。

記者：那您那個信息是哪來的呢？

易方興：那個是這個，那個鏈家中介它那個信息庫里，就是他們有一個售房記錄，那個電腦上查。

這篇文章的作者叫易昌興。他在電話里向記者明確表示，這篇文章為他的一手采訪資料。那么房子的具體位置到底在哪里呢？

記者：那您沒看具體到門牌號什么的是嗎？

易方興：沒有門牌號。只知道在東頭。

易方興告訴記者，關于這套天價學區房，他是今年2月初從鏈家地產的房產中介那里獲知的消息。事實果真如此嗎？

《經濟半小時》記者來到了位于新文化街上的鏈家地產門店。

鏈家地產經紀人：文昌近一年沒成交過房子，反正我們鏈家是沒成交，別的公司有沒有我們不知道。

那么有沒有可能是鏈家地產其它的門店賣出去的呢？記者為了準確核實信息，又和鏈家地產總部取得了聯系。

鏈家網首席內容官徐東華：可以這樣，可以直接給你調那個原始數據庫，然后我們從原始數據庫里看到這個數據。

鏈家網首席內容官帶著《經濟半小時》記者一起查詢了一下鏈家地產的后臺數據庫，發現最近的一筆交易在去年3月份。

徐東華：成交面積是10平米，單價在28萬。我可以非常負責任地表示，這套天價學區房肯定不是鏈家成交的。

為了準確核實交易信息，記者為此聯系了北京市西城區房管局。

2016年3月18日，《經濟半小時》欄目得到了北京市西城區房管局的官方回復。

北京市西城區房管局表示：針對近期，新聞媒體報道的《11平米的學區房售價530萬》消息，西城區房屋管理局對實驗二小周邊房地產經紀機構進行了巡查，采取了進店內詢問、查看房源登記底冊、對經紀機構門店懸掛的房源信息進行核查等措施。同時通過房產交易權屬系統對2016年1月1日至3月6日，該地區房產交易記錄進行了查詢，未發現2016年以來，文昌胡同存在產權交易過戶的記錄，媒體所報道的“高價學區房”交易案例與檔案記載不相符。

虛假天價學區房，引發購房非理性預期。

中介帶記者看了一套北京第二實驗學校的學區房，位于距離文昌胡同不遠的東鐵匠胡同里。中介告訴記者，這個位于東鐵匠胡同的13平米的小平房，現在的掛牌價是480萬元，折合每平米接近37萬元。

中介：(去年)9月份我成交的才30(萬每平米)

這個13平方米的小房子如同臨時建筑一樣，水泥外墻，單薄門窗，似乎從來沒有住過人。

中介也跟記者直言，這樣的房子沒法住。

中介：要住人的話，起碼衛生間是具備的。您要是加了衛生間，您不可能說30萬一平米買廚房衛生間。

清華同衡城市規劃設計院技術創新中心副總工程師王鵬：東西城區的這個學區房的狀況，大多數大家買的這些房，并不是去住的，而是只是作為一個投資和一個學位的這個使用。我們實際走訪，發現基本上沒有自住的情況。

王鵬專注北京城市大數據研究近五年時間。他所帶領的項目組兩年來，對2014年北京市義務教育綜合改革后的學區房政策與價格進行全面調研，跟蹤北京近9000個住宅小區，得出了許多翔實的一手數據。

王鵬：我們選取了北京8723個小區作為我們的研究對象，其中學區房的概念是我們采用了政府所在2011年之前，劃分的市區兩級重點學校所覆蓋的小區，這個總量大概是1048個，占到所有小區總量的12.01%。其中，市重點小學輻射的學區，大概是283個，占到總量的3.24%。所以說就是重點小學所覆蓋的小區，在整體的所有小區的數量中是一個非常低的比率。

根據北京市教委數據顯示，2014年全市學齡人口信息采集總計160575人。而東城、西城和海淀的市重點小學只有25所，每年只能接受入學人數約5000人。

每32個北京適齡入學小學生中，只有一人可以進入這些優質教育資源的學校。

王鵬：我們觀察了學區房和它臨近的非小區的價格，我們發現有一個大概20%左右的溢價率，所以說學區的因素對住宅的價格可能會有一個大概20%左右的影響。

在中關村地區從事了8年房產經紀人工作的董振宇告訴記者，只隔了一個四環，幾乎是同樣年代的小區，每平米房價差到了1萬到1萬5千元，一個重要的原因，就是學區因素。

王鵬在他們的研究中也發現，由于這些享有優質教育資源的學區房其居住屬性很弱，人們更多的是看中學區房的教育乃至金融屬性，所以與普通住宅相比，價格的波動很多時候存在非理性因素。

王鵬：比如說最近媒體上頻頻曝光的這個46萬的天價學區房，在很大程度上，很明顯地拉高了一些中介的掛牌價格，也拉高了一些學區房購買者的這種心理價位。

一個46萬每平米的學區房價格放出，就影響了整個北京市學區房市場的心理狀況，事實果真會這樣嗎？