營改增新政：房企應稅銷售額可扣除土地出讓金

隨著3月24日營改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規定房地產項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產企業繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。業內稱土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺有利于降低房企稅負，釋放營改增紅利。

上述利好出自財政部網站3月24日公布的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，《通知》稱，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。《通知》還明確，扣除的政府性基金、行政事業性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。（房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。）

財政部相關司人士表示，土地問題當然是我們這次營改增要很慎重對待的問題，因為它后面直接影響就是房價。土地出讓收入我們會做妥善處理，后續環節抵扣盡量完整。此次政策出臺后，我們對土地出讓金的處理更便捷，對房地產業是一項利好。

中國財政科學研究院院長劉尚希告訴《經濟參考報》記者，土地出讓金占房地產企業的成本比較高，本來房地產企業要交的消項稅要包括土地出讓價款的部分，現在政策規定扣除之后，企業的稅基變小，要交的稅就會降低。

安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂接受《經濟參考報》記者采訪時表示，此次文件規定銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額，并不是向此前業內猜測的將土地出讓金納入進項稅抵扣。兩種方式有很多方面不同，不過對企業來說，從結果看是一樣的。

梁因樂稱，我國采取一個全球獨有的方法，可以讓房地產開發企業在土地出讓金在不納入進項稅抵扣的情況下，享受到和有進項稅抵扣類似的待遇。

原中國房地產協會副會長朱中一表示，為企業減負是此次營業稅改增值稅的目標，因此，此次規定房地產業成本中占比最重的土地出讓金可以在銷售額中扣除，從計稅額度來看，會有一定的減少，這也將減少企業的負擔。

帝海投資控股集團有限公司李曉明表示，目前土地出讓金成本占比在30%到40%，一線城市所占比例會更高，因此，土地出讓金可以在銷售額中扣除，將大大減少企業的稅費負擔水平。但他同時指出，納入后對企業利潤并不會造成太大影響。“土地稅費中所占比例最高的是土地增值稅，而增值稅的征收則是按獲利增值比例階梯征收，所以成本下降后，整體計算將重新出現一個平衡點，房價也將有一定的調整。”

中國社科院財經戰略研究院研究員張斌則認為，目前政策剛剛下發，也還沒有具體的執行細則，后期的執行與抵扣空間仍難以界定，實際操作層面上還存在一些具體問題有待明確。

此次營改增試點對個人購二手房方面也有了明確的規定。對于非一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。