多地去庫存政策被指個性化不強 降房價恐陷博弈僵局

去年底召開的中央經濟工作會議,把“化解房地產庫存”列為今年經濟社會發展的五大任務之一。春節前后,山東、江西、甘肅等多省份也迎來一輪密集的去庫存政策潮。

業內人士認為,樓市去庫存的壓力主要集中在三四線城市,而一二線城市壓力比較小,這種分化趨勢會繼續下去。而這些省份的去庫存政策并不多少新意。對于如何更好化解三四線城市庫存壓力,目前似乎并無有效手段和方法。

庫存壓力有多大?或高達98.3億平方米

近日,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉壇撰文指出,如果考察商品房在建面積,商品房之外的保障房,公用建筑和單位自建等,庫存面積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

國家統計局1月20日發布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關,達到7.18億平方米。鐘偉指出,現在人們習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨,這嚴重低估了樓市面臨的嚴峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積,即非意愿性存貨。”

國家信息中心宏觀政策動向課題組發布的最新報告也顯示,按照2000～2015年底我國房地產新開工面積減去銷售面積差額,更能真實反映我國的商品房庫存現狀,再以過去3年平均銷售速度作為需求,需要4.4年消化庫存。

瞭望智庫房地產觀察員蘭亞紅對央廣網記者表示:“安信證券給出的數據更高,加上除預售的施工面積以及尚未開工的企業拿地,得到的總庫存約98.3億平方米。可見,去庫存壓力山大,是長期任務。”

三四線城市受各類因素影響　 樓市庫存高企

春節期間,中國指數研究院派300多名分析師到160個城市調研發現:分化仍是房地產市場的主旋律,一線城市和部分熱點二線城市房地產市場持續上行,量價走勢顯著,而多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響,庫存高企,發展面臨較大風險。

對于三四線城市庫存壓力大的原因,中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴央廣網記者:“通過調研總結發現,第一類是前期樓市膨脹發展,而隨著供應量加大,需求并未大量增加,市場逐漸低迷,如唐山、咸陽等;第二類是產業結構單一,經濟發展緩慢,造成居民收入下滑,購買力下降。經濟的不景氣也造成人口大量外流,影響樓市需求,如臨汾、長春等;第三類是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多數涌入臨近中心城市,如湖北荊州、武穴等;第四類是有一定的潛在住房需求,但因市場上供應樓盤同質化嚴重、價格偏高,有效需求難以得到滿足,造成供需錯配,如江西廣豐、內蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”

融360房貸分析師徐瑾從金融角度對央廣網記者分析:“在三四線城市庫存壓力巨大,這類城市就很難成為金融機構房貸的主體發放對象,這也在客觀上促成了庫存壓力越來越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快,而沒有考慮當地有限的購房需求,造成了供需失衡,導致鬼城現象”。合富輝煌首席市場分析師黎文江則認為。