發展住房租賃 相關部門醞釀新政鼓勵房企成“房東”

《經濟參考報》記者獲悉，相關部門正圍繞發展住房租賃市場，研究制定相關指導性文件與補貼政策，以鼓勵機構投資者購買庫存商品房成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

據了解，近日相關部門和機構召集萬科、魔方公寓、鏈家等已試水“長租”的企業詢問包括稅收、行業補貼、建筑標準等方面的意見或建議。

“這次召集后，要求各家提交建議報告等內容，而且要得比較急，要在兩天內提交。”上述人士說。

事實上，進入2016年，中國房地產政策正發生轉向，中國樓市的政策布局也正逐步展現。一改過去促銷售、促消費等政策，將“租售并舉”提到臺前。去年年底的中央經濟工作會議明確指出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

四川省日前召開的全省住房城鄉工作會也表示，在去庫存的措施中，提出要建立購租并舉的住房制度，把房產租賃作為重點行業來培育。指出將鼓勵大企業、特別是物業企業購房出租，支持開發企業租售并舉，鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。同時表示，年內將出臺相關政策，在金融、財稅、用地等方面給從事上述產業的企業以支持。

原中國房地產業協會副會長朱中一在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，推動房屋租賃市場規模化發展有利于降低消費者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款轉變為短期的租金模式。“未來將以需求為導向改革供給模式，為房企提供了一種轉型方向。”

住房城鄉建設部房地產市場監管司司長高志勇日前在第五屆“中國責任地產TOP100”發布會上表示，當前中央要求加快推進供給側結構性改革，一方面會加大政策環境的營造，為企業發展創造新動力。同時，房地產產品的供給同樣也存在結構性改革的問題。過去依靠單一的產品，“一招鮮”的招數已經過時，必須下大力氣改善產品結構，更好地適應市場的新需求。

高志勇指出，加快發展住房租賃市場，解決新市民的住房需求。租賃市場目前經過初步測算，2014年涉及人口在1億人以上，年租金已經突破1萬億，這是一個巨大的市場，也是廣大房地產開發企業轉型升級的重要機遇。我們鼓勵房地產開發企業抓住這個機遇，進入住房租賃市場，發展以住房租賃為主要業務的專業化企業，形成薄利多租的住房商業模式。

高志勇表示，近日到鏈家地產調研其所推出的“自如有家”租賃產品，2011年開始啟動，到2015年1月份，四年的時間，形成了20萬人的穩定客戶租賃群體。從2015年1月份到11月份，10個月的時間，從20萬的穩定客戶群體增加到了40萬人，這個數字背后大家就能看到住房租賃市場的廣闊前景。

的確，除鏈家外，從事長租公寓行業的魔方公寓也從2014年的30家左右門店，在2016年初一度躍升至100家門店。魔方公寓CEO柳佳表示，魔方公寓還將實現跨越式增長，預計2016年門店數將達300家，2017年達600家，2018年達1000家。

但從目前來看，發展租賃行業還面臨瓶頸，這也是相關部門收集企業需求的重要原因。據上述人士介紹，對于租賃行業來說，長租行業算新興產業，稅負仍然較重。另外，由于企業都是輕資產運營，但目前國內對輕資產的公司都沒什么抵押解決方案，因此，銀行借貸較難，或需要較高利率。

據萬科方面介紹，目前萬科長租公寓的房源大多來自于工業用地或集體用地，需要批文才能改變物業性質。萬科被窩公寓采用的做法是先整體租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。

此前，前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

報告指出，長租公寓的回報周期短則1年，長則3至4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，在于市場所蘊含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實現存量房去庫存，亦是一種有效盤活資產的方式。另外，從長遠來看，輕資產和資產證券化，普遍被認為是長租公寓的出路所在。

報告顯示，中國存量房近億套，大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域。