一線樓市“金九銀十”成色難斷 “量跌價(jià)漲”怪圈顯現(xiàn)

9月15日，“金九”已度過(guò)二分之一，但從目前樓市的表現(xiàn)來(lái)看，8月底的數(shù)個(gè)利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來(lái)，“金九”可謂異常冷清。值得注意的是，受三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，一線城市一改上半年突出的表現(xiàn)，成交量大幅下滑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交144萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑20%。但另一方面，一線城市的房?jī)r(jià)卻繼續(xù)高漲前行，地價(jià)也頻繁刷新紀(jì)錄，陷入了“量跌價(jià)漲”的怪圈。

降溫 成交量大幅下滑

記者從北上廣深等一線城市了解到，9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲、廣州持平外，北京、深圳下滑幅度超過(guò)20%。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月前兩周新建住房成交3470套，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前兩周成交2059套，與8月同期2690套相比下降23.4%。

而從成交面積來(lái)看，四個(gè)一線城市則是全面下跌。CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月上半月成交面積40萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%。上海成交50萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，廣州、深圳則分別成交33萬(wàn)平方米與21萬(wàn)平方米，分別下降26%與22%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，9月首周，深圳有2個(gè)住宅項(xiàng)目入市。這兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)銷售率勉強(qiáng)達(dá)到8成，另一個(gè)銷售率僅為6.5成。“較低的銷售率以及較高的銷售均價(jià)反映出當(dāng)前的市場(chǎng)熱度已經(jīng)大不如前。”

CRIC研究中心研究員楊科偉則認(rèn)為，“9.3”小長(zhǎng)假拖累上半月成交量。值得注意的是，雖然小長(zhǎng)假的確影響了部分地區(qū)的銷售，但不可否認(rèn)的是8月就有明顯的下滑趨勢(shì)。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月北上廣深成交量整體降幅超過(guò)20%。

對(duì)此，楊科偉認(rèn)為，隨著前期政策效力的遞減，購(gòu)房者的購(gòu)買熱情降低了。另外，7、8月供應(yīng)不足使需求難以充分釋放，也對(duì)當(dāng)前成交量有所拉低。再加上上半月房企營(yíng)銷力度有限，鮮有項(xiàng)目推出較大力度的“讓利”、“促銷”，這也在一定程度上影響成交量的回升。

怪圈 樓市現(xiàn)“量跌價(jià)漲”

在成交量下降的同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)卻繼續(xù)保持高漲趨勢(shì)。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京一手房交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.08%，同比上漲5.51%；上海方面，8月環(huán)比上漲1.77%，同比上漲9.31%；廣州方面，則環(huán)比上漲1.03%，同比上漲4.62%；深圳方面，8月價(jià)格指數(shù)則仍然高達(dá)5.07%，同比上漲23.96%。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，由于成交量的萎靡往往發(fā)生在價(jià)格下降之前，所以目前樓價(jià)仍然慣性沖高。如果成交量繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，不排除房?jī)r(jià)會(huì)有一定的調(diào)整。另一方面，由于一線城市土地稀缺，近期拍地價(jià)格屢創(chuàng)新高，也進(jìn)一步影響入市房產(chǎn)價(jià)格。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北上廣深成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%，平均樓面價(jià)達(dá)到1.73萬(wàn)的年內(nèi)最高點(diǎn)。

而除了北京，在上海、深圳等一線城市，豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場(chǎng)共同特征。上半年以來(lái)，北京、上海、深圳6萬(wàn)/平方米以上高單價(jià)樓盤(pán)銷售量均大幅增長(zhǎng)。其中，上海上半年銷售單價(jià)6萬(wàn)/平方米以上高單價(jià)樓盤(pán)共成交2299套，遠(yuǎn)超2014年同期的621套，銷售金額較去年大幅增長(zhǎng)232%。北京同比增長(zhǎng)146%，深圳同比增長(zhǎng)84%。從成交額占比情況來(lái)看，北京和上海高總價(jià)樓盤(pán)成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%。

對(duì)此，中指院認(rèn)為，在一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，新建住房的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步向供應(yīng)端偏移，土地價(jià)格的飛漲使開(kāi)發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。這在很大程度上加速了一線城市價(jià)格飛漲，使得住宅產(chǎn)品被高端化。

由于庫(kù)存高企、資金鏈承壓、利潤(rùn)巨減，房企不得不選擇高房?jī)r(jià)模式提高利潤(rùn)。根據(jù)上市房企2015年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來(lái)的峰值。與此同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月8日，共有138家房企公布半年報(bào)，總存貨金額高達(dá)2.48萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)12%。庫(kù)存漲幅超過(guò)50%的房企多達(dá)16家，占全部企業(yè)的11%，綠地、萬(wàn)科、保利、招商4家企業(yè)庫(kù)存超過(guò)千億元。

在此背景下，房企資金鏈緊張程度不言而喻。再加上房企平均利潤(rùn)已下滑至不足10%，僅為9.1%，這讓房企的資金更為緊張。

有分析稱，一線城市超過(guò)20的房?jī)r(jià)收入比本已處于不合理區(qū)間，若“量跌價(jià)漲”趨勢(shì)不改，一線城市將難以支撐過(guò)高房?jī)r(jià)，甚至出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。