法官全款買房發(fā)現(xiàn)竟是違建 質(zhì)疑萬科未過環(huán)評先賣房

【聚焦】廣東省廣州市一位法官付全款買現(xiàn)房后，遭遇離奇事。先因花園圍墻沒建，歸屬不清，起訴開發(fā)商，后又被物業(yè)起訴欠繳物業(yè)費(fèi)，為向法院證實(shí)開發(fā)商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發(fā)現(xiàn)該小區(qū)，沒過環(huán)評，屬于違法建設(shè)。《天天315》本期聚焦：萬科花都銀湖灣項(xiàng)目，交房3年后被發(fā)現(xiàn)沒過環(huán)評。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，廣東省廣州市一位法官付全款買現(xiàn)房后，遭遇離奇事，先因花園圍墻沒建歸屬不清，起訴開發(fā)商，后又被物業(yè)起訴欠繳物業(yè)費(fèi)，為向法院證實(shí)開發(fā)商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發(fā)現(xiàn)該小區(qū)沒過環(huán)評，屬于違法建設(shè)。環(huán)評沒過，業(yè)主能否拒收房屋？

節(jié)目曾報道過多起買房糾紛，每次都會針對不同的買房糾紛事件，為大家分析遇到糾紛該如何化解，也會常提到一句話，那就是，“為了保護(hù)自身權(quán)益減少交易糾紛，買房時可以找律師陪著去，或是熟悉相關(guān)法律規(guī)定的人一起去。”本周，廣州市一位法官給節(jié)目組打來電話，說自己遭遇買房糾紛，維權(quán)難。熟悉法律規(guī)定、掌握司法裁判權(quán)的法官到底遇到怎樣的維權(quán)難題？該如何化解？

李先生是名法官，2011年7月31號，他在廣州市花都區(qū)芙蓉嶂旅游度假區(qū)的銀湖灣小區(qū)內(nèi)購買了一套現(xiàn)房，屬于廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)商承諾2011年11月31號交房，李先生在交房前，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時承諾附贈的“專屬花園”，沒建圍墻。

李先生：買了一個位于廣州市花都區(qū)芙蓉嶂旅游度假區(qū)，名叫蘭喬圣菲的小區(qū)，真正的署名叫銀護(hù)湖灣小區(qū)，是萬科很有名的房產(chǎn)，由萬科子公司——廣州市銀業(yè)君瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。我們看完覺得挺滿意，它是一個在別墅區(qū)里疊加的，一樓復(fù)式的房子，帶花園。但交房時，我看到花園的圍墻沒有，就去和他們交涉。

記者：這個圍墻屬于誰？全體業(yè)主還是您這一戶？

李先生：花園賣給我們時都用圍欄圍起來的，一看就是專屬。我們買的時候有現(xiàn)房，還有樣品房都是這樣處理的。

李先生擔(dān)心歸屬不清，再加上沒有圍墻不安全，在交房日期時提出修好圍墻再收房，但物業(yè)一直不愿修建圍墻。萬般無奈，李先生向法院起訴。雙方協(xié)商時，開發(fā)商和物業(yè)同意修建圍墻。但圍墻還沒修好，李先生就又?jǐn)偵瞎偎荆晃飿I(yè)起訴欠繳物業(yè)費(fèi)。沒實(shí)際收房何來的物業(yè)費(fèi)？為向法院證實(shí)開發(fā)商不具備交房條件，而并沒有收房，李先生開始查找并收集相關(guān)證據(jù)。

李先生：根據(jù)我國法律和行政法規(guī)規(guī)定，賣房時，需要提供相應(yīng)文件。我在應(yīng)訴過程中發(fā)現(xiàn)，它沒有環(huán)評文件，就是環(huán)保部門出了一個回函，建設(shè)部門認(rèn)為這個回函是準(zhǔn)予使用相關(guān)土地。后來為了這個疑問，我咨詢了花都區(qū)環(huán)保局，環(huán)保局給我出了一個書面函，告訴我這個小區(qū)根本就沒有過環(huán)評，并且說這些房屋建設(shè)都是違章建筑。

李先生投訴后，廣州市花都區(qū)環(huán)保局對投訴進(jìn)行了調(diào)查處理，并給予了書面答復(fù)，加蓋廣州市花都區(qū)環(huán)保局的紅章。答復(fù)內(nèi)容提到，根據(jù)《關(guān)于芙蓉嶂度假村和澳洲山莊檢查的意見函》、《關(guān)于催辦芙蓉度假村環(huán)境影響報告的函》的要求，芙蓉度假區(qū)生活污水自建處理系統(tǒng)，并于1999年2月底前完成芙蓉度假區(qū)環(huán)境影響評價工作，報廣州市環(huán)保局審批并報聲環(huán)保廳備案，由于規(guī)劃調(diào)整等多方面原因沒能按時完成，我局多次發(fā)函督促芙蓉旅游度假區(qū)管委會開展規(guī)劃環(huán)評工作。芙蓉旅游度假區(qū)管理委員會委托中山大學(xué)編制了《廣州市芙蓉旅游度假區(qū)規(guī)劃環(huán)境影響報告書》，但至今沒有通過廣州市環(huán)保主管部門審查。

根據(jù)環(huán)保相關(guān)的法律法規(guī)要求，“大環(huán)評沒批，具體項(xiàng)目環(huán)評不予受理，環(huán)評法明確規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價文件未經(jīng)法律規(guī)定的審批部門審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，該項(xiàng)目審批部門不得批準(zhǔn)其建設(shè)，建設(shè)單位不得開工建設(shè)”，芙蓉旅游度假區(qū)銀湖灣小區(qū)環(huán)評沒有獲得環(huán)保主管部門審批或?qū)彶椋豢赡芡ㄟ^環(huán)保驗(yàn)收，該小區(qū)屬于違法建設(shè)。李先生將這份材料以及其他相關(guān)證據(jù)遞交到法院，但當(dāng)?shù)胤ㄔ航o出的判決結(jié)果是，李先生需要補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)。也就是說，當(dāng)?shù)胤ㄔ赫J(rèn)為賣方已辦妥竣工備案手續(xù)，所以小區(qū)符合交付條件。李先生說，還會繼續(xù)起訴，不會默認(rèn)收房。

李先生：大家都碰到這個問題，如果順順當(dāng)當(dāng)收了房，房產(chǎn)證過戶后就完事了。但我認(rèn)為，房子根本沒有過環(huán)評，從開始建到銷售都是違法的，我收房后，如果我的利益受到什么侵害，就難以逆轉(zhuǎn)。我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場沒有底線，沒做環(huán)評，沒有基本文件，就開始建設(shè)、銷售，賣完了還在建，肆無忌憚。我跟他們溝通時，他們好像無所謂。像我們懂一點(diǎn)法律的人，辦事情都這么難，一般老百姓買房子后，真的是任人宰割。開發(fā)商認(rèn)定了大部分買房者根本不懂法律，即使發(fā)現(xiàn)有問題也只能忍氣吞聲。

環(huán)保評價，顧名思義就是相關(guān)部門對環(huán)境可能造成的影響做出評價，評價后開發(fā)商需要按照評價要求建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施，而且環(huán)保法還規(guī)定，環(huán)保設(shè)施和主體項(xiàng)目要同時開工，同時竣工，同時驗(yàn)收，也就是說，設(shè)施建好后，還要經(jīng)過環(huán)保部門竣工驗(yàn)收，這是必備條件。那么環(huán)保沒驗(yàn)收，開發(fā)商又是如何獲得竣工驗(yàn)收證明文件，如何辦妥竣工備案手續(xù)的？記者昨天向廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司核實(shí)相關(guān)問題，對方給予一份書面回復(fù)。

關(guān)于廣州市海事法院李正平法官投訴芙蓉度假村景觀山莊的回復(fù)

尊敬的中央人民廣播電臺《天天315》欄目：

關(guān)于廣州市海事法院李先生投訴廣州芙蓉度假村景觀山莊花園修復(fù)和物業(yè)管理費(fèi)的問題，我司回復(fù)如下：

一、事實(shí)回顧：

李先生的兩單投訴，廣州萬科高度重視，在按照合同約定的基礎(chǔ)上，盡量滿足客戶要求已經(jīng)做出了一定程度讓步，對其不當(dāng)要求，我司已經(jīng)按照法律途徑解決，目前法院已經(jīng)作出判決，不支持李先生的不當(dāng)訴求，判其盡快繳清所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。

李先生于2011年7月購買我司芙蓉度假村景觀山莊花園別墅一套，建筑面積共計(jì)242.01平米，按照合同約定于2011年10月30日前交付使用。李先生拒絕收樓和拒交物業(yè)管理費(fèi)，并要求開發(fā)商在合同規(guī)定的房屋設(shè)計(jì)圖紙之外加修一堵圍墻，以擴(kuò)大其花園的面積。出于考慮小區(qū)整體美觀并做通其他業(yè)主工作，專門為李正平的別墅花園設(shè)計(jì)一堵景觀墻保證其隱秘性。但李先生以不滿意景觀墻的美化為由仍拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，還在2013年10月29號向花都區(qū)人民法院提起訴訟。

2013年12月，花都區(qū)人民法院主持調(diào)解，我司再度讓步，免除李先生2011年10月至2013年12月共計(jì)27個月的物業(yè)管理費(fèi)。李先生也同意和解，并在和解協(xié)議上簽字。

此后，李先生仍一直欠繳物業(yè)管理費(fèi)。廣州市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司多次催交未果，于是通過民事訴訟尋求解決。廣州市中級人民法院的終審判決均認(rèn)為，李先生應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清物業(yè)管理費(fèi)。

我司為李正平專門加建的景觀圍墻照片。(到目前為止，我們還沒有收到加建的圍墻的照片。)

萬科的觀點(diǎn)：

對于正當(dāng)訴求，萬科一直以客戶滿意為準(zhǔn)則，對于不正當(dāng)訴求，以合同約定為準(zhǔn)。

國家環(huán)保法規(guī)定，環(huán)保項(xiàng)目需按照環(huán)保部門給出的評價建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施，而且環(huán)保設(shè)施和主體項(xiàng)目，要同時開工，同時竣工，同時驗(yàn)收，沒過環(huán)評就開工，算不算違法？還沒過環(huán)評，開發(fā)商是如何獲得的竣工驗(yàn)收證明文件，以及如何辦妥竣工備案手續(xù)的？等問題，書面答復(fù)中也沒有提及。記者又撥通廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司周超的電話。周超回復(fù)：“項(xiàng)目開建時間早于國家環(huán)保法出臺時間，比環(huán)保法早10年”，周超還提到“環(huán)保局沒有權(quán)利認(rèn)定該建筑是否是違規(guī)的”。

周超：我想強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是中國環(huán)境評價影響法2003年9月1號開始實(shí)施，這個項(xiàng)目是萬科從別人手上收過來的，獲取土地時間是1993年。換句話講，土地從國家流轉(zhuǎn)出來的時間遠(yuǎn)早于環(huán)境評價法10年；第二，我們是否交付實(shí)際上與竣工備案相掛鉤，竣工備案是交付的主要條件，事實(shí)上這個小區(qū)已獲得竣工備案，達(dá)到相符條件。

記者：為什么環(huán)保局還會出具文件，說小區(qū)屬于違法建設(shè)？

周超：環(huán)保局沒有權(quán)利認(rèn)定該建筑是否違規(guī)。在建設(shè)行業(yè)里，有兩個部門可以認(rèn)定建筑是否違規(guī)，分別是建設(shè)局和城管局。

周超在答復(fù)為什么一直沒有補(bǔ)辦環(huán)評手續(xù)等問題時反復(fù)強(qiáng)調(diào)，沒有環(huán)評手續(xù)，不代表項(xiàng)目就屬于違法建設(shè)，不代表不符合交付條件，建議業(yè)主要以合同約定為準(zhǔn)。如果客戶認(rèn)為我們沒過環(huán)評，侵害了他的權(quán)益，可以通過司法程序來解決。