2015年樓市或緩慢步入復蘇通道 開發商醞釀漲價

降息刺激樓市？

2月28日晚間，中國人民銀行宣布，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。去年年底的降息刺激了購房者和房地產業內的敏感神經，讓中國樓市在2014年最后兩個月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向？

上海中原地產研究總監宋會雍稱，就在11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出現戲劇性的一幕。中原地產監測的40個重點城市數據顯示，11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5%，其中一線樓市成交上升20%，部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最后一周樓市的翹尾效應使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，根據國家統計局數據，2014年12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%，創年內新高。其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。

在降息的刺激作用下，一線城市房價率先反彈。據國家統計局測算，2014年12月份，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；其他城市的房價環比降幅亦繼續收窄。且房價止跌企穩的態勢一直持續至今。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，降息降低了購房貸款成本，并在一定程度上改變了市場預期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心確立，購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場?！?/p>

搜房網發起的調查顯示，在獲知央行降息的消息1小時后，39%的受訪者認為降息后房價將上漲，35%的受訪者表示在此次降息后將加速買房。

但銀行人士提醒，央行宣布降息后，個人房貸利率不會立即下調。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中國農業銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調整個人房貸年利率?！拔覀冞€要等待總行的通知，需要一定時間調整利率?！?/p>

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，此次降息后一年期存貸款基準利率均已接近十年來的最低水平，因此預計降息后，銀行的房貸利率優惠折扣將難以進一步擴大。

此外，記者近期在上海咨詢多家銀行網點和中介門店發現，1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢，這在一定程度上將影響購房者的出手節奏。

開發商醞釀漲價？

降息固然可以降低買方成本，但同時也降低了開發商的融資成本。在此情況下，開發商還會持續以價換量嗎？

滬上一家大型房企高管告訴記者，“年初市場有好轉跡象，本來就醞釀漲價，現在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了，除非是少數長期滯銷樓盤，像去年降價跑量的可能性不大?！?/p>

國家統計局數據顯示，2014年，房地產開發企業到位資金比上年下降0.1%，而2013年為增長26.5%。開發商由“財大氣粗”變成“囊中羞澀”可見一斑。

面對3月政策層面的風向扭轉，新房行情也正發生變化。降息首日，記者在上海走訪多個售樓處發現，多個樓盤醞釀在3月漲價。如上海張江地區的日月光水岸新郡三期，目前均價3.7萬元，銷售人員表示，該項目在3月價格會有一定上漲。浦東頤景園的銷售人員亦表示，3月將對比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調。此外，綠地東上海、寶業萬華城的售樓處亦將3月的銷售均價預上調100-300元／平方米不等。

全國某龍頭開發商更是在央行宣布降息之后，在官方微信中明確表示“實在不能淡定了，還不快來搶購！這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲。市場將以實際行動表現出對此次降息的積極回應”。

實際上，早在降息之前，很多房企已經嘗試緩慢漲價。在沈陽，一些大型房企如萬科、恒大、中?；蚋哒{或悄聲漲價；而在全國一些重點城市，如上海、深圳、杭州、重慶等地，漲價潮也已“暗流涌動”。

據克而瑞研究中心監測，除直接宣布旗下項目漲價之外，“低開高走”加推盤時逐步提高價格、新開盤項目直接高出區域均價等方式是許多房企目前采用的漲價策略。此外，還有不少樓盤采用縮小或者取消促銷優惠折扣力度等方式變相微漲房價。如杭州圣奧綠城運河宸園，該項目1月份加推每平方米上漲600-700元，由于項目處于優勢地段，且周圍新盤稀缺，加推當天去化即七成；再如深圳新開項目中海錦城等開盤即高出周邊項目約15%，新開盤后也很快售罄。

從目前的土地市場看，房企拿地熱情依然高漲，高溢價率土地頻頻入市。如2月16日在武漢市土地市場的節前收官之戰中，8宗地塊拍出28.65億元，有3宗土地更是出現久違的激烈競拍；當代置業以總價17.35億元摘下上海閔行區兩幅地塊，樓板價高達18777元／平方米，溢價率95.6%，同比2014年周邊拿地價格高出近四成……

據億翰智庫數據，1月，全國經營性土地成交420幅地塊，實現土地出讓金收入1218億元，明顯高于去年平均水平，且土地價格總體上仍在持續上漲。

土地價格的節節上漲也在推升著房價預期。中原地產統計顯示，從2012年7月至2015年1月，北京公開出讓的土地中，樓面價超過2.5萬元／平方米的地塊就有60余塊之多，樓面價每平方米3萬元以上的有近30塊，多數尚未入市。2015年北京預計入市的42個純新盤項目當中，單價超過5萬元／平方米的高端住宅項目占據了17席，其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個。多數開發商認為，房價迎來上漲只是時間問題。