蘇格蘭房產(chǎn)市場(chǎng)停擺 購房者公投之前持觀望態(tài)度

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中新網(wǎng)9月17日電 據(jù)美國《紐約時(shí)報(bào)》16日?qǐng)?bào)道，蘇格蘭公投在即，該地房產(chǎn)市場(chǎng)漸停擺，只等一個(gè)公投答案。馬丁·戴維斯(Martin Davis)執(zhí)掌著蘇格蘭最大的基金管理公司之一，他和許多潛在購房者一樣，在出手住房市場(chǎng)之前，想先觀望一下即將到來的獨(dú)立公投所造成的影響。

就職于Kames Capital的戴維斯一年前從英格蘭東南部搬到了愛丁堡(Edinburgh)，但是目前仍在租房住。“我會(huì)等著公投結(jié)果，看看公投之后的形勢(shì)會(huì)怎樣，”他說，“還有一些人的情況也跟我一樣。”

圍繞9月18日獨(dú)立公投的不確定因素，使有意投資中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的人士遲疑不前。許多人擔(dān)憂，如果公投的結(jié)果是贊成獨(dú)立，那么政策就會(huì)出現(xiàn)不確定性，進(jìn)而威脅蘇格蘭的房市復(fù)蘇苗頭。

雖然公投沖擊波已經(jīng)引起了高度戒備，但是蘇格蘭的房產(chǎn)市場(chǎng)和英格蘭一樣，一直在改善。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)穩(wěn)步回暖，英格蘭銀行(Bank of England)利率較低，而且英國實(shí)行了一個(gè)支持購房者的項(xiàng)目，稱為“購房援助計(jì)劃”(Help to Buy)。該項(xiàng)目面向的是首次購房的買家，但已引發(fā)出了連鎖反應(yīng)。

“雖然花費(fèi)了一段時(shí)間，但是房市去年還是復(fù)蘇了。”蘇格蘭官方的土地與房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)——蘇格蘭注冊(cè)處(Registers of Scotland)的數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人休·韋爾什(Hugh Welsh)說。

根據(jù)蘇格蘭注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，2004年到2014年，蘇格蘭的房屋均價(jià)上漲了37%(略低于英國平均水平)，達(dá)到了157476英鎊，約合26萬美元(約合人民幣156.4萬元)。目前的均價(jià)稍高于2007年的峰值，銷售量也在向危機(jī)前的水平恢復(fù)。

上個(gè)月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，新落成的住宅數(shù)量相比上一年出現(xiàn)了增長(zhǎng)，這是自2007至2008年度以來的頭一遭。但是售價(jià)高于50萬英鎊(約合人民幣497萬元)的住房數(shù)量還沒有達(dá)到2007年的水平。此類住房往往吸引著英格蘭和海外購房者，以及富有的蘇格蘭人。

近十年來，房?jī)r(jià)漲幅最大的地方在阿伯丁(Aberdeen)，漲幅高達(dá)99%，這得歸功于當(dāng)?shù)啬茉礃I(yè)的興盛。愛丁堡、鄧迪(Dundee)、格拉斯哥(Glasgow)的房?jī)r(jià)漲幅分別為29%、52%、10%。格拉斯哥已有部分地區(qū)經(jīng)過重建，尤其是克萊德河(Clyde River)沿岸，但是多元化的都市環(huán)境、參差不齊的居民收入水平阻礙了其房?jī)r(jià)的上漲。格拉斯哥大約有60萬居民，是蘇格蘭最大的城市。

除了大型鄉(xiāng)村莊園和阿伯丁外，英格蘭和國際房產(chǎn)投資者所關(guān)注的主要焦點(diǎn)一直在愛丁堡。蘇格蘭首府的魅力因其金融服務(wù)和久負(fù)盛名的大學(xué)及私立學(xué)校而得到進(jìn)一步提升，這反過來又支撐了優(yōu)質(zhì)餐廳、酒吧和酒店的發(fā)展。蘇格蘭酒店的入住率在英國是數(shù)一數(shù)二的。

愛丁堡是蘇格蘭最大的私人租賃市場(chǎng)，而供應(yīng)量卻是有限的。今年春季，兩居室公寓的平均租金是每月785英鎊(約合人民幣7796元)，相比前一年上漲了6.8%，這組數(shù)據(jù)來自租房網(wǎng)站Lettingweb.com。到第一季度末，公寓的平均售價(jià)已增長(zhǎng)了3.4%，達(dá)到18萬英鎊(約合人民幣179萬元)。

“對(duì)我而言，愛丁堡的房產(chǎn)市場(chǎng)非常有吸引力，”Kames的戴維斯表示。該機(jī)構(gòu)管理著520億英鎊(約合人民幣5164億元)的基金。“你花同樣的錢，能得到比在英格蘭東南地區(qū)更好的結(jié)果，高端市場(chǎng)的環(huán)境不像那邊那么不穩(wěn)定或充滿泡沫，而且總體回報(bào)率也不錯(cuò)。”

盡管年初的數(shù)據(jù)喜人，但經(jīng)紀(jì)人表示，蘇格蘭大部分地區(qū)今年夏季的銷售和租賃活動(dòng)較為遲滯。雖然房市出現(xiàn)季節(jié)性放緩是正常現(xiàn)象，但是就職于房地產(chǎn)公司Coulters的薩姆·保羅(Sam Paulo)表示，隨著獨(dú)立公投進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，中高端市場(chǎng)的交易活動(dòng)已經(jīng)漸漸消失。保羅是Coulters公司一家位于喬治風(fēng)格的Royal Circus附近的辦事處的負(fù)責(zé)人。

“這是幾百年來本地發(fā)生的最重大的政治事件，人們自然想要原地觀望。”他說。如果投票結(jié)果是反對(duì)獨(dú)立，那么他預(yù)計(jì)，壓抑已久的市場(chǎng)需求將使銷售高峰持續(xù)整個(gè)冬季，并一直延續(xù)到來年春季。

但是，如果投票結(jié)果是贊成獨(dú)立，“那么我們預(yù)計(jì)，不確定性和遲緩的市場(chǎng)活動(dòng)將持續(xù)兩年。”保羅說，因?yàn)橛嘘P(guān)貨幣、利率、養(yǎng)老金、加入歐盟和稅收政策的問題都需要解決。

有些蘇格蘭人擔(dān)心，這樣的不確定性或許會(huì)促使大型金融服務(wù)公司遷走，從而進(jìn)一步擾亂樓市。蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland)是英國最大的銀行和一大雇主，在機(jī)場(chǎng)附近有一個(gè)巨大的辦公場(chǎng)地。除了蘇格蘭皇家銀行以外，愛丁堡還不乏大型基金管理公司，比如安本資產(chǎn)管理(Aberdeen Asset Management)、貝里·吉福特(Baillie Gifford)、Kames、蘇格蘭寡婦(Scottish Widows)、標(biāo)準(zhǔn)人壽(Standard Life)。

大型跨國公司都不愿意就其公投以后的打算發(fā)表公開評(píng)論。由于涉及敏感事件，一名基金管理者以不透露姓名為條件接受了采訪。他表示，如果投票者支持獨(dú)立，那么他的公司就會(huì)在愛丁堡以外的地方注冊(cè)基金。他還說，如果投票的結(jié)果意味著，公司將無法招募其目前還能夠吸引到的國際人才，那么公司或許還會(huì)調(diào)整人員部署。

不少高管都對(duì)未來的不確定性心存擔(dān)憂，包括那些所謂的“寄宿者”，他們?cè)诠ぷ魅兆w機(jī)飛往蘇格蘭首府，周末返回別處的住所。

就算蘇格蘭以后依然是英國的一部分，不確定性依然存在：有關(guān)土地所有權(quán)的法律尚未出臺(tái)，而高價(jià)住宅的稅費(fèi)也有可能會(huì)上升。

在蘇格蘭，部分有產(chǎn)者擁有大片土地，比如伊麗莎白女王擁有的5萬英畝(約合2.02公頃)的巴爾莫勒爾莊園(Balmoral estate)，以及丹麥億萬富豪安德斯·霍爾希·波維森(Anders Holch Povlsen)的房產(chǎn)，其中包括位于因弗內(nèi)斯郡(Inverness-shire)的4.3萬英畝(約合1.74公頃)的格倫菲斯莊園(Glenfeshie estate)。20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初，這些房產(chǎn)及與之相伴的運(yùn)動(dòng)——獵馬鹿、打松雞、釣鮭魚——吸引了國際購房者，尤其是來自英格蘭和斯堪的納維亞的買家。

這種土地集中的現(xiàn)象，使民族主義者和工黨一致呼吁開展土地改革。民族主義者把持著蘇格蘭議會(huì)，而在英國議會(huì)，工黨議員中的蘇格蘭人也最多。

今年5月，蘇格蘭議會(huì)委任的一個(gè)土地改革評(píng)審組建議，要改變稅收體系，設(shè)置私有土地的上限，大幅擴(kuò)大社區(qū)土地所有權(quán)。

蘇格蘭政府已表示，將在2016年前提出土地改革法案，致力于確保“更公平、更廣泛、更公正的土地分配”，并且“增強(qiáng)社區(qū)購買土地的能力。”蘇格蘭政府還打算制定新的小農(nóng)場(chǎng)耕作(crofting)法規(guī)。小農(nóng)場(chǎng)耕作是蘇格蘭的一種集體耕作制度，農(nóng)民耕種的土地是租來的，而且往往是一片大莊園的一部分。

蘇格蘭獨(dú)立所帶來的完全權(quán)力，“將為蘇格蘭提供更大施展空間，能夠更有力地控制稅收和資金，從而更加協(xié)調(diào)地處理土地和住房基礎(chǔ)設(shè)施問題，”蘇格蘭住房部部長(zhǎng)瑪格麗特·伯吉斯(Margaret Burgess)在一份書面聲明中如此表示。

但是，正如Kames的戴維斯所說，“實(shí)行土地改革或提高稅費(fèi)是有風(fēng)險(xiǎn)的，這樣做可能會(huì)破壞蘇格蘭的競(jìng)爭(zhēng)力，使?jié)撛谫彿空呦蚰限D(zhuǎn)移。”

約翰·科爾曼(John Coleman)是專注于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)的Smiths Gore公司的合伙人，他說：“土地改革是個(gè)大問題——稅制也是。”即使對(duì)于超級(jí)富豪而言，不確定因素也太多了，難以重新開展銷售活動(dòng)。

“2006年至2007年的黃金時(shí)期不會(huì)再來了——至少在短期內(nèi)不會(huì)再來。”科爾曼說，“我們也不確定會(huì)有什么消息公布出來，不知道會(huì)不會(huì)限制所有權(quán)，甚至實(shí)行具有追溯效力的政策。很多外國購房者不想看到這種不明朗的局勢(shì)。”

他說，如果蘇格蘭人對(duì)獨(dú)立投了贊成票，那么土地政策的全面修訂將被擱置，因?yàn)楫?dāng)局需要集中精力處理那些急迫的政治和財(cái)政問題。

并不是所有政策變動(dòng)都有這么大的爭(zhēng)議。明年，蘇格蘭政府將調(diào)整購房印花稅，根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值確定稅率。對(duì)于1999年成立至今的蘇格蘭議會(huì)來說，新的印花稅將第一次考驗(yàn)其創(chuàng)收能力。

雖說如此，由于在更寬泛的問題上還存在不確定因素，許多房地產(chǎn)從業(yè)人士都希望蘇格蘭人對(duì)獨(dú)立投反對(duì)票。但是，隨著支持獨(dú)立陣營(yíng)在民意調(diào)查中的領(lǐng)先差距縮小，他們知道，他們還要在忐忑不安中度過幾周的時(shí)間。