媒體盤點國外房產稅如何收 美國嚴格登記征稅透明

　　（房屋年價值是以年租金衡量）

房產稅如何征？怎么用？是否有助于社會財富的再分配，并提升一個社區乃至地方的公共服務水平？是否能有效抑制房價，同時促進房地產市場的良性發展？民眾繳納房產稅的意識如何？針對這些民眾關心的問題，本報駐外記者深入采訪，從制度設計、實施、面臨的問題等角度，對新加坡、美國、墨西哥、德國四國的房產稅情況進行了調研

優惠自住 促進平等

本報駐泰國記者 施曉慧

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一。新加坡整個房地產制度的設計主要服務于三個重要的社會目標：一是社會財富的重新分配；二是控制社會的生活成本， 使得社會發展具有可持續性；三是作為一種社會契約，將住房成為連接一般國民與國家經濟成長的一種機制

新加坡

實現居者有其屋的目標主要是通過將房地產市場劃分為二元市場來實現的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發展局承建——編者注），另外20%是私人房產。組屋市場主要由政府負責建設、分配和管理，而私人房產市場主要交由市場運作，政府只充當調控的角色。

房產稅是新加坡政府的一種傳統稅種，原則上是有房子就得交稅，這是對土地這種稀缺資源的一種認可。具體執行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，對于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費，嚴格控制高價商品房的比例。目前新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚說，新加坡房產稅的設計有兩個關鍵思想，一是累進制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產稅，而對購房投資者則抽較高的房產稅。其目的還是為了實現全民擁屋的夢想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對房產投資者進行有效抑制。第二個思想實際上也是一種廣義的累進稅制，因為大部分購房投資者是富人。由于大部分新加坡國民都是購買價格比較低的組屋的自住者，他們只交很少的房產稅，這使得新加坡整個房產稅占整個稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產稅的主要目的是為了社會公平和鼓勵居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產稅是按照房屋的年價值來計算的，房屋年價值是以年租金衡量，計算方法是年租金減去物業管理、家具以及維修的費用。多年來，政府對自住房產的房產稅率是4%，其他類型的房產稅率（如房屋出租者）是10%。而對于小戶型的業主，政府會在自住的4%基礎上再進行折扣。如年值6900新加坡元（以下簡稱新元，1新加坡元約合4.92元人民幣）的自住住房，政府在4%的基礎繼續折扣，實際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。

從2011年，新加坡政府對房產稅進行了改革，新的制度進一步傾向于弱勢群體，對于年值低于6000新元的房屋免收房產稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產稅。

2013年10月新加坡國會再次通過房地產稅（修正）法案，為2013年財政預算案時宣布的房地產稅調整提供法律基礎，修改后的法令有三項變動，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產稅退款，區分住宅與非住宅房地產，以制定住宅房地產的累進房地產稅率以及把房地產稅估稅上訴期從21天延長至30天。新修改的房地產稅結構，進一步體現了讓多數人為自住的房子繳交較少房地產稅；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產稅。

新加坡財政部兼交通部高級政務部長楊莉明說，政府在檢討房地產稅結構時，特別關注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住宅屋主，未來得為自住的房子支付更高房地產稅，其余99%自住的屋子，房地產稅反而更低。

例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地產稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對超過8000新元的部分收9%的房產稅，2015年增加到10%；若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標準與原房產稅相比，年值1.2萬新元的自住房組屋，房產稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變；而年值15萬新元以上自住有地房產，房產稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達2.4萬新元，增加了60%。（見自住和非自住房產稅率表。本報記者施曉慧整理）

顧清揚說，新加坡整體稅制是高度累進制的，約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。大部分中低收入群體只繳很少的稅，如果考慮到政府名目繁多的財政補貼，大部分中低收入群體的實際凈稅負幾乎為零。政府把主要從富人身上征來的稅，來補貼政府組屋的購買者，實現國民財富的重新分配，讓中低收入群體買得起房屋，從而實現居者有其屋。2013年政府修正的房產稅，主要目標是使新加坡的房產稅更具有累進制，更加強調購房自住者少交稅、購房投資者多交稅的思想。這個調整與人民行動黨政府2011年大選受挫后一系列政策向左偏轉是一致的，更加注重社會平等。

稅率分化 鼓勵投資

本報駐墨西哥記者 姜 波

富人區的豪宅一年繳納上千美元的房產稅，而工薪階層地區的房屋每年僅繳納數十美元。與其他經合組織成員相比，墨西哥的房產稅率要低得多。低稅率有鼓勵房地產投資的用意，但也在客觀上造成了地方財政困難，制約了各市政府改善基礎設施建設、增加公共建設投入的空間

墨西哥

首都墨西哥城的一名律師拉斐爾，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁華地段的一棟兩層別墅里。房屋地段好、面積大，他每年要繳納28374比索（約合2140美元）的房產稅。退休工人安赫爾居住在城南的一棟別墅內，由于地段一般，加上政府的補助，每年僅需繳納396比索（約合30美元）的稅款，二者的差距相當之大。

墨西哥征收房產稅的歷史由來已久，1917年的墨西哥憲法就將房產稅的征收列入其中，規定各州政府負責對房產稅進行征收。1983年，墨西哥通過了憲法115條修正案，為了給各市政府增加財政收入，將房產稅征收權限下放至各市政府。1999年，墨西哥對憲法115條再次進行了修訂，強調了各市政府的這項權力，而各市也被給予權力，可根據當地經濟狀況確定所征稅率，每年向當地議會呈交土地和建筑價值評估，以確保房地產登記價值與市場價值相符。

墨西哥房產稅具體的計算方法為，將土地價值與建筑價值相加得到房產的總價值，根據總價不同，房產將被分為不同的等級，每個級別要繳納固定的稅款，然后總價減去該等級最低額度的金額，再乘以該等級相應的稅率，得出的錢數與固定稅款相加，即為所需繳納的房產稅額。所以在富人區的豪宅一年繳納上千美元的房產稅，而居住在工薪階層地區每年僅繳納數十美元的狀況就不足為奇了。

為了體現公平性原則，照顧弱勢群體利益，退休人員、領取補助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產補貼或優惠。具體來說，其房產總價值在188.3萬比索（約合14.2萬美元）以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索（約合17.6美元）的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而除了這部分居民外，普通居民若房產總額在195.3萬比索（約合14.7萬美元）以下，也可享受25%—50%不等的折扣。

墨西哥房產稅的繳納方式比較靈活，可一次性繳納全年稅款，也可每兩個月交付一次。為了鼓勵居民及早繳納房產稅，根據各地政府規定及當年財政狀況變動，各地會給予5%和15%之間的折扣。以墨西哥城為例，如果房產所有人在一月份繳納全年稅費，將享受7%的折扣優惠，在2月份繳納全年稅款，則享有6%的優惠。

墨西哥各地財政部會根據當年經濟狀況及通貨膨脹率等調整房產稅稅款，但墨西哥房產稅繳納稅額還是很低。根據經合組織的數據，墨西哥每年收取的房產稅僅占其國民生產總值的0.23%，遠遠低于該組織成員國1.5%的平均水平，也遠遠低于同地區的智利和巴西等國。多年來，墨西哥的房地產市場一直火不起來。由于投資墨西哥房地產市場回報率不是很高，再加上有組織犯罪行為干擾市場，開發商熱情有限。投資不足和剛需不旺使墨西哥房產不溫不火，降低房產稅稅率也有鼓勵房地產投資的用意。

雖然稅率較低的初衷是為了刺激房地產市場的發展，然而，這也在客觀上造成了地方財政的困難。據墨西哥國家統計局公布的數據，房產稅收入僅占各市政府收入的13%，市政府收入大部分依靠聯邦政府撥款。嚴重的收入不足制約了各市政府改善基礎設施建設、增加公共建設投入的空間。所以，目前有很多墨西哥經濟學家呼吁，在不提高稅率的情況下，政府應及時更新并精確進行房產總價的估測工作，這將會極大增加政府房產稅收入，改善地方財政脆弱局面。

嚴格登記 征稅透明

本報駐美國記者 吳成良

登記是美國房地產管理的一項基本制度。美國房產稅征管嚴格、透明。一個地方的人氣和房地產狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設法吸引人來購房、居住。由于地方政府的很多公共服務依附于房產稅，客觀上加劇了美國社會的分化

美國

房產稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎在于房產登記制度。美國實行的是契約登記制度，房地產登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎。登記是美國房地產管理的一項基本制度。盡管美國各州法律不盡相同，但一般而言，房地產的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關契據向縣政府的不動產登記處登記。縣不動產登記處負責收集、登記并向公眾發布與房地產相關的各種信息。

比如，記者居住的美國弗吉尼亞州阿靈頓縣，縣政府建立不動產登記的數據庫，公眾可免費到縣財政局或不動產評估處查閱，或者上網查詢。縣政府每年把所有登記資料集中，出版“土地書”，并制成光盤，公眾甚至可以在公共圖書館的計算機上去查詢。對于每一處不動產，數據庫中的信息包括所有權記錄、銷售價格與日期、土地或建筑物的物理狀態描述以及價值評估和每年繳納不動產稅的記錄等。

美國不同州、不同縣市甚至同一個縣市的不同學區，房產稅的稅率可能不一樣。同一個地方，不同年份的稅率也有變動。但美國大多數地區的房產稅稅率在1%—2%之間。通常，這個稅率由縣政府最高決策機構——縣政委員會，根據年度預算需要提出建議，并經公開聽證后確定。縣政府設有專門的房地產價值評估部門，評估房產的價值，然后按照確定的這個價值，乘以稅率算出房產稅。政府每年會定期向房主寄送稅單。這筆稅可以每年分兩次繳納。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價值40萬美元的房子，當年要交房產稅4084美元。

美國房主繳納的房產稅的使用是透明的，政府寄來的納稅單據會詳細列明這些錢去了哪里。通常，房產稅的大頭用于公立學校，約占全部房產稅收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共圖書館、消防、殘疾人援助、老年人服務、地區道路橋梁建設維護等，用于縣政府日常開銷的比例很低。

房產稅是美國地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩定的稅源，因為相比收入稅或者銷售稅，房產稅在經濟衰退時期的波動不會那么大。一個地方的人氣和房地產狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設法吸引人來購房、居住。

對于房主來說，房產稅是一筆不小的支出，是持有房產的重要成本。美國地方政府征收房產稅主要是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，并不以此為主要手段來調控房地產市場，但對購買和持有房地產的需求有間接影響。美國地方政府的很多公共服務依附于房產稅，其結果是，房產價值高的富裕社區，政府財稅收入多，公立學校等公共服務好，這又反過來吸引更多居民前去居住，形成良性循環。而農村和城市貧困社區則陷入惡性循環。這客觀上加劇美國社會的分化。

美國房產稅征管嚴格。法律規定，房主的通信地址變化后必須書面通知政府，防止稅單無法寄達。房產稅逾期要繳納罰金。房產稅拖欠兩年以上，房屋會被充公、依法拍賣。

多管齊下 抑制投機

本報駐德國記者 鄭 紅

德國沒有真正意義上的房產稅，由于對上個世紀八九十年代的房地產泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等，這些遏制措施多管齊下，在一定程度上有效地壓制了炒房現象

德國

各州的土地購置稅標準不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，與個人收入完全無關，其標準由地方制定，并由城鎮自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關，指定的標準主要參照稅務局公布的土地價值。對不同建筑時間、建筑類型和所在地人口數，土地的價值衡量指數從3‰至10‰不等，土地衡量指數乘以土地價值，再乘以每個聯邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應交的土地稅。在柏林較好的住宅區，有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個數字不具代表性，不同城市和一城內不同區域的土地稅可能大相徑庭。

所謂二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德國人擁有登記使用的“二套房”，比如海邊的度假房等。以德國首都柏林為例，二套房稅的征收標準是該套住房不算雜費出租價格的5%。柏林市稅務管理部門的新聞發言人卡特琳·比爾維特女士對本報記者表示，二套房稅由地方征收，與住戶的收入無關。在柏林正式登記使用第二套住房一年以上的人需要征稅。夫妻由于就業原因使用的二套房或二套房用于滿足護理要求等特殊情況則免征此稅。

如果將購置的房產用于出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個人年收入，按照聯邦的個人所得稅標準納稅，納稅的比例也與個人的其他收入有關。在德國，個人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達不到納稅標準，那么租金不會被征稅。根據現行規定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數字的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。

此外，為了防止利用房地產投機的行為，德國設有10年的投機期限。購置10年以內的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時間超過2年，則10年之內出售也不需要繳納。通常來講，個人出售住房不需要繳稅，但財政部門會根據具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業行為，如果5年之內出售3套以上房產，則可能被視為商業的住宅交易行為而被征稅。

德國人對上個世紀八九十年代的房地產泡沫心有余悸，由此催生了上述的一系列政策遏制措施，多管齊下有效地壓制了炒房。據德國央行統計，自2003年到2010年間，德國房屋貸款總量十分穩定，變化量非常小，2003年的總量與2010年幾乎持平。

目前，同巴黎、倫敦等歐洲城市相比，許多德國一線城市的房價價格依然相對較低。近年來，隨著人們收入不斷增加，剛性需求加大，德國房地產再次成為購買熱點，價漲上漲勢頭很快，已經引起了人們的關注和政府的警惕。

版式設計：李姿閱