媒體盤點(diǎn)國外房產(chǎn)稅如何收 美國嚴(yán)格登記征稅透明

多管齊下 抑制投機(jī)

本報(bào)駐德國記者 鄭 紅

德國沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，由于對上個(gè)世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等，這些遏制措施多管齊下，在一定程度上有效地壓制了炒房現(xiàn)象

德國

各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，與個(gè)人收入完全無關(guān)，其標(biāo)準(zhǔn)由地方制定，并由城鎮(zhèn)自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價(jià)值以及土地價(jià)值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價(jià)值。對不同建筑時(shí)間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價(jià)值衡量指數(shù)從3‰至10‰不等，土地衡量指數(shù)乘以土地價(jià)值，再乘以每個(gè)聯(lián)邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應(yīng)交的土地稅。在柏林較好的住宅區(qū)，有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個(gè)數(shù)字不具代表性，不同城市和一城內(nèi)不同區(qū)域的土地稅可能大相徑庭。

所謂二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德國人擁有登記使用的“二套房”，比如海邊的度假房等。以德國首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費(fèi)出租價(jià)格的5%。柏林市稅務(wù)管理部門的新聞發(fā)言人卡特琳·比爾維特女士對本報(bào)記者表示，二套房稅由地方征收，與住戶的收入無關(guān)。在柏林正式登記使用第二套住房一年以上的人需要征稅。夫妻由于就業(yè)原因使用的二套房或二套房用于滿足護(hù)理要求等特殊情況則免征此稅。

如果將購置的房產(chǎn)用于出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個(gè)人年收入，按照聯(lián)邦的個(gè)人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，納稅的比例也與個(gè)人的其他收入有關(guān)。在德國，個(gè)人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個(gè)人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，那么租金不會被征稅。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數(shù)字的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。

此外，為了防止利用房地產(chǎn)投機(jī)的行為，德國設(shè)有10年的投機(jī)期限。購置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個(gè)人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時(shí)間超過2年，則10年之內(nèi)出售也不需要繳納。通常來講，個(gè)人出售住房不需要繳稅，但財(cái)政部門會根據(jù)具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業(yè)行為，如果5年之內(nèi)出售3套以上房產(chǎn)，則可能被視為商業(yè)的住宅交易行為而被征稅。

德國人對上個(gè)世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，由此催生了上述的一系列政策遏制措施，多管齊下有效地壓制了炒房。據(jù)德國央行統(tǒng)計(jì)，自2003年到2010年間，德國房屋貸款總量十分穩(wěn)定，變化量非常小，2003年的總量與2010年幾乎持平。

目前，同巴黎、倫敦等歐洲城市相比，許多德國一線城市的房價(jià)價(jià)格依然相對較低。近年來，隨著人們收入不斷增加，剛性需求加大，德國房地產(chǎn)再次成為購買熱點(diǎn)，價(jià)漲上漲勢頭很快，已經(jīng)引起了人們的關(guān)注和政府的警惕。

版式設(shè)計(jì)：李姿閱