媒體盤點國外房產稅如何收 美國嚴格登記征稅透明

嚴格登記 征稅透明

本報駐美國記者 吳成良

登記是美國房地產管理的一項基本制度。美國房產稅征管嚴格、透明。一個地方的人氣和房地產狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設法吸引人來購房、居住。由于地方政府的很多公共服務依附于房產稅，客觀上加劇了美國社會的分化

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房產稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎在于房產登記制度。美國實行的是契約登記制度，房地產登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎。登記是美國房地產管理的一項基本制度。盡管美國各州法律不盡相同，但一般而言，房地產的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關契據向縣政府的不動產登記處登記。縣不動產登記處負責收集、登記并向公眾發布與房地產相關的各種信息。

比如，記者居住的美國弗吉尼亞州阿靈頓縣，縣政府建立不動產登記的數據庫，公眾可免費到縣財政局或不動產評估處查閱，或者上網查詢。縣政府每年把所有登記資料集中，出版“土地書”，并制成光盤，公眾甚至可以在公共圖書館的計算機上去查詢。對于每一處不動產，數據庫中的信息包括所有權記錄、銷售價格與日期、土地或建筑物的物理狀態描述以及價值評估和每年繳納不動產稅的記錄等。

美國不同州、不同縣市甚至同一個縣市的不同學區，房產稅的稅率可能不一樣。同一個地方，不同年份的稅率也有變動。但美國大多數地區的房產稅稅率在1%—2%之間。通常，這個稅率由縣政府最高決策機構——縣政委員會，根據年度預算需要提出建議，并經公開聽證后確定。縣政府設有專門的房地產價值評估部門，評估房產的價值，然后按照確定的這個價值，乘以稅率算出房產稅。政府每年會定期向房主寄送稅單。這筆稅可以每年分兩次繳納。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價值40萬美元的房子，當年要交房產稅4084美元。

美國房主繳納的房產稅的使用是透明的，政府寄來的納稅單據會詳細列明這些錢去了哪里。通常，房產稅的大頭用于公立學校，約占全部房產稅收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共圖書館、消防、殘疾人援助、老年人服務、地區道路橋梁建設維護等，用于縣政府日常開銷的比例很低。

房產稅是美國地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩定的稅源，因為相比收入稅或者銷售稅，房產稅在經濟衰退時期的波動不會那么大。一個地方的人氣和房地產狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設法吸引人來購房、居住。

對于房主來說，房產稅是一筆不小的支出，是持有房產的重要成本。美國地方政府征收房產稅主要是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，并不以此為主要手段來調控房地產市場，但對購買和持有房地產的需求有間接影響。美國地方政府的很多公共服務依附于房產稅，其結果是，房產價值高的富裕社區，政府財稅收入多，公立學校等公共服務好，這又反過來吸引更多居民前去居住，形成良性循環。而農村和城市貧困社區則陷入惡性循環。這客觀上加劇美國社會的分化。

美國房產稅征管嚴格。法律規定，房主的通信地址變化后必須書面通知政府，防止稅單無法寄達。房產稅逾期要繳納罰金。房產稅拖欠兩年以上，房屋會被充公、依法拍賣。