媒體盤點國外房產稅如何收 美國嚴格登記征稅透明

　　（房屋年價值是以年租金衡量）

房產稅如何征？怎么用？是否有助于社會財富的再分配，并提升一個社區乃至地方的公共服務水平？是否能有效抑制房價，同時促進房地產市場的良性發展？民眾繳納房產稅的意識如何？針對這些民眾關心的問題，本報駐外記者深入采訪，從制度設計、實施、面臨的問題等角度，對新加坡、美國、墨西哥、德國四國的房產稅情況進行了調研

優惠自住 促進平等

本報駐泰國記者 施曉慧

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一。新加坡整個房地產制度的設計主要服務于三個重要的社會目標：一是社會財富的重新分配；二是控制社會的生活成本， 使得社會發展具有可持續性；三是作為一種社會契約，將住房成為連接一般國民與國家經濟成長的一種機制

新加坡

實現居者有其屋的目標主要是通過將房地產市場劃分為二元市場來實現的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發展局承建——編者注），另外20%是私人房產。組屋市場主要由政府負責建設、分配和管理，而私人房產市場主要交由市場運作，政府只充當調控的角色。

房產稅是新加坡政府的一種傳統稅種，原則上是有房子就得交稅，這是對土地這種稀缺資源的一種認可。具體執行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，對于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費，嚴格控制高價商品房的比例。目前新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚說，新加坡房產稅的設計有兩個關鍵思想，一是累進制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產稅，而對購房投資者則抽較高的房產稅。其目的還是為了實現全民擁屋的夢想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對房產投資者進行有效抑制。第二個思想實際上也是一種廣義的累進稅制，因為大部分購房投資者是富人。由于大部分新加坡國民都是購買價格比較低的組屋的自住者，他們只交很少的房產稅，這使得新加坡整個房產稅占整個稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產稅的主要目的是為了社會公平和鼓勵居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產稅是按照房屋的年價值來計算的，房屋年價值是以年租金衡量，計算方法是年租金減去物業管理、家具以及維修的費用。多年來，政府對自住房產的房產稅率是4%，其他類型的房產稅率（如房屋出租者）是10%。而對于小戶型的業主，政府會在自住的4%基礎上再進行折扣。如年值6900新加坡元（以下簡稱新元，1新加坡元約合4.92元人民幣）的自住住房，政府在4%的基礎繼續折扣，實際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。

從2011年，新加坡政府對房產稅進行了改革，新的制度進一步傾向于弱勢群體，對于年值低于6000新元的房屋免收房產稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產稅。

2013年10月新加坡國會再次通過房地產稅（修正）法案，為2013年財政預算案時宣布的房地產稅調整提供法律基礎，修改后的法令有三項變動，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產稅退款，區分住宅與非住宅房地產，以制定住宅房地產的累進房地產稅率以及把房地產稅估稅上訴期從21天延長至30天。新修改的房地產稅結構，進一步體現了讓多數人為自住的房子繳交較少房地產稅；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產稅。

新加坡財政部兼交通部高級政務部長楊莉明說，政府在檢討房地產稅結構時，特別關注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住宅屋主，未來得為自住的房子支付更高房地產稅，其余99%自住的屋子，房地產稅反而更低。

例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地產稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對超過8000新元的部分收9%的房產稅，2015年增加到10%；若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標準與原房產稅相比，年值1.2萬新元的自住房組屋，房產稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變；而年值15萬新元以上自住有地房產，房產稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達2.4萬新元，增加了60%。（見自住和非自住房產稅率表。本報記者施曉慧整理）

顧清揚說，新加坡整體稅制是高度累進制的，約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。大部分中低收入群體只繳很少的稅，如果考慮到政府名目繁多的財政補貼，大部分中低收入群體的實際凈稅負幾乎為零。政府把主要從富人身上征來的稅，來補貼政府組屋的購買者，實現國民財富的重新分配，讓中低收入群體買得起房屋，從而實現居者有其屋。2013年政府修正的房產稅，主要目標是使新加坡的房產稅更具有累進制，更加強調購房自住者少交稅、購房投資者多交稅的思想。這個調整與人民行動黨政府2011年大選受挫后一系列政策向左偏轉是一致的，更加注重社會平等。