不少城市出臺(tái)房?jī)r(jià)“備案管理”政策 被指干預(yù)房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)漲也好，跌也好，都不是開(kāi)發(fā)商自己能決定的——近期，不少城市對(duì)房?jī)r(jià)的“備案管理”受到普遍關(guān)注。雖然不能直接等同于“限漲”“限跌”，但“有形之手”對(duì)房?jī)r(jià)的直接干預(yù)，還是引發(fā)了一些爭(zhēng)議。

日前，廣東東莞出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%、導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。而東莞的解釋是，這不是新政策，而是2011年出臺(tái)的老辦法。根據(jù)這份《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的補(bǔ)充通知》，所有新建商品房銷售價(jià)格一經(jīng)備案，其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)被鎖定。

根據(jù)東莞市住建部門的解釋，這是為了防止開(kāi)發(fā)商隨意報(bào)高價(jià)、低開(kāi)盤而誤導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)者。

此前，杭州市物價(jià)局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷應(yīng)做到規(guī)范有序，“如果降價(jià)幅度超過(guò)15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案”。此舉也被一些人視為“限降令”。杭州相關(guān)部門隨即進(jìn)行了否認(rèn)。但在房?jī)r(jià)走向日趨微妙的當(dāng)下，有關(guān)部門的“糾結(jié)”心態(tài)耐人尋味。

房?jī)r(jià)備案管理，實(shí)際上管跌又管漲。比如，2009年－2010年，房?jī)r(jià)快速上漲，為控制地方“均價(jià)”，一些地方的政府部門通過(guò)房?jī)r(jià)備案控制高價(jià)房源上市的節(jié)奏。一些均價(jià)較高的樓盤，短期內(nèi)拿不到預(yù)售證。名為備案，實(shí)同審批。

對(duì)此，一位在多個(gè)城市擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企總經(jīng)理對(duì)記者表示，所謂備案，并不是報(bào)一個(gè)價(jià)格給政府就行了。“例如，在房?jī)r(jià)高漲的2012年，我們?cè)谝粋€(gè)一線城市準(zhǔn)備報(bào)28000元／平方米的價(jià)格，但是政府只允許最高23000元，超過(guò)了就不予備案，或者備案了不發(fā)、緩發(fā)預(yù)售證；而接受了政府備案價(jià)格的就可以很快拿到預(yù)售證入市銷售。這主要是前幾年中央對(duì)地方房?jī)r(jià)上漲有考核，如果房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、完不成任務(wù)，地方政府就在價(jià)格上做文章。”

一些業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，類似杭州和東莞這樣的價(jià)格備案，幾乎每個(gè)城市都有。一線城市還曾因?yàn)殡A段性房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而基于價(jià)格備案出臺(tái)過(guò)政府“指導(dǎo)”定價(jià)等政策。

但以往城市的經(jīng)驗(yàn)都是限高不限低。這就意味著房企不能以超過(guò)備案價(jià)格進(jìn)行銷售，至于低于備案價(jià)格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多個(gè)備案價(jià)格3萬(wàn)元的樓盤以不到2萬(wàn)元的價(jià)格最終成交。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，政府主導(dǎo)的價(jià)格備案，既可以解讀成杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意報(bào)高房?jī)r(jià)誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，而如今卻帶有“限降”意味。在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下行的背景下，地方政府此舉，是希望防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌。

對(duì)近期杭州、東莞等地的情況，上述房企負(fù)責(zé)人表示，政府名義上并非限賣，而是要求重新備案再進(jìn)行銷售，“但行內(nèi)人都知道，要開(kāi)發(fā)商重走這個(gè)流程，再備案的價(jià)格如果不符合政府的心意，往往難以獲批或者耗時(shí)很長(zhǎng)，這對(duì)房企的銷售和資金鏈會(huì)造成巨大的壓力。這也是政府控制開(kāi)發(fā)商的重要手段。“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”……有業(yè)內(nèi)人士還指出，在以價(jià)格為核心目標(biāo)的調(diào)控體系中，表面上看，政府能通過(guò)價(jià)格備案管理、出臺(tái)“指導(dǎo)價(jià)”甚至調(diào)整統(tǒng)計(jì)對(duì)象等方式，控制房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度甚至隨意“做高”或“做低”房?jī)r(jià)，達(dá)到統(tǒng)計(jì)數(shù)字上的調(diào)控效果；但實(shí)際上，困擾樓市的有效供應(yīng)不足、炒房投機(jī)需求過(guò)旺等根本性問(wèn)題，反而容易被忽視了。

中央近日強(qiáng)調(diào)，“既不能用市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用取代甚至否定政府作用，也不能用更好發(fā)揮政府作用取代甚至否定使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控來(lái)說(shuō)，如何處理好“看得見(jiàn)的手”和“看不見(jiàn)的手”的關(guān)系，是一個(gè)十分突出的問(wèn)題。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，從短期來(lái)看，房企降價(jià)走量是正常行為，政府應(yīng)該允許降價(jià)的房企重新備案以便銷售，這也有利于消費(fèi)者；而從中央精神和市場(chǎng)規(guī)律而言，應(yīng)該逐步廢除房?jī)r(jià)備案制度，改革調(diào)控手段，終止使用限價(jià)、限降這樣的手段直接干預(yù)價(jià)格。讓定價(jià)權(quán)回歸企業(yè)，實(shí)際就是讓定價(jià)回歸買賣博弈和供需的市場(chǎng)定律。(“中國(guó)網(wǎng)事”記者烏夢(mèng)達(dá)葉鋒)