房地產信貸政策分化:三四線城市銀行退出力度大

房地產信貸政策分化

興業(yè)銀行(8.65, -0.38, -4.21%)對房地產融資政策的調整，尚未引發(fā)其他銀行“一窩蜂跟進”。盡管房地產可能出現“局部風險”，但銀行未雨綢繆，已經開始考慮加筑“長城”

興業(yè)銀行暫停部分房地產相關貸款，或許只是銀行業(yè)相關業(yè)務分化的一個縮影。

2月下旬，興業(yè)銀行年初調整房地產相關融資政策，一度引發(fā)市場震動。消息流出的第二天，滬深地產板塊下跌超過5%，市場普遍擔心，銀行信貸政策的改變可能繃緊房地產企業(yè)資金鏈，從而引發(fā)局部風險甚至向外擴散。

此次興業(yè)銀行暫停與房地產相關的供應鏈融資和夾層融資，未涉及開發(fā)貸和個人按揭貸款。

為穩(wěn)定市場情緒，在監(jiān)管層的授意下包括五大國有銀行、招商銀行(9.47, -0.21, -2.17%)和民生銀行(7.45, -0.31, -3.99%)在內的13家銀行于2月26日集體發(fā)表聲明，稱近期未調整房地產信貸政策。

興業(yè)銀行隨后正式公告，稱為了進一步優(yōu)化授信投向，調整資產結構，春節(jié)后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業(yè)務管理政策。在此之前，暫緩辦理部分房地產新增授信業(yè)務，停辦房地產夾層融資業(yè)務，所停辦夾層融資業(yè)務規(guī)模在本行業(yè)務中占比極小，對該行經營沒有實質性影響。

但去年以來，一二線城市房價一路高歌猛進，地王不斷涌現；三四線城市則交易清冷，冰火兩重天。房地產泡沫之聲再度誘發(fā)市場對風險的隱憂。分裂的房地產表象，也迫使銀行在信貸政策上處于兩難，而普遍采取區(qū)別對待的策略。

興業(yè)信號

在國內銀行中，興業(yè)銀行快人一步較早布局房地產，一直被看作該類業(yè)務的風向標。根據中金公司測算，該行截止2013年上半年所有表內房地產相關融資規(guī)模高達5000億元，在股份制銀行中排名靠前。

除了總量可觀，興業(yè)銀行較為倚重同業(yè)市場開拓負債業(yè)務，相應地在投資端房地產融資形式也更為多樣化，夾層融資、信托融資、同業(yè)業(yè)務項下的融資渠道發(fā)達。此類業(yè)務接觸的項目較之傳統表內融資項目資質有所降低，對風險的感受也更為直接和敏感。因此市場對興業(yè)銀行的政策變動關注度頗高。

興業(yè)銀行新年伊始做出的房地產信貸政策調整，究竟是出于何種原因？

一位興業(yè)銀行分行負責人解釋，類似的政策微調不定期都在執(zhí)行，只不過這次趕上政策敏感期所以引起了市場關注。對于為何要暫停一些房地產相關貸款業(yè)務，他表示“看不清路的時候，自然的反應是要踩一點剎車”。

而根據興業(yè)總行發(fā)布的文件，此次政策調整的動機是認為“在經濟下行，資產價格泡沫過大，貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風險急劇上升，一旦發(fā)生風險暴露，處置起來將十分困難”。介于股權和債券之間性質的夾層融資，由于對應項目資質弱于傳統開發(fā)貸款，風險更大，因此在此次調整中被暫停。

另外一層原因則來自監(jiān)管導向。2013年監(jiān)管層一直對銀行表外業(yè)務持規(guī)范和限制態(tài)度，資產配置靈活的興業(yè)銀行感受到更多的壓力。

“這次對夾層融資的調整，實際上是在等政策，未來政策明朗了，允許我們做就做，畢竟市場有需求?！鄙鲜鋈耸糠Q。

至于興業(yè)銀行貿易融資項下的房地產供應鏈融資被暫停，內部人士稱，涉及到的主要是房地產有關企業(yè)，諸如門窗、水管、水龍頭等供應商。至于鋼鐵、水泥等一直以來的過剩行業(yè)，有專門的指導意見，一直是嚴格限制的政策。

此次房地產供應鏈融資被暫停并非突然，興業(yè)銀行涉及房地產業(yè)務范圍廣，融資形式靈活，一些走得過快，觸及風險較多的業(yè)務暫停甚至回縮都是可以預計的。上述人士稱，雖然這兩年房地產融資還在繼續(xù)擴大，但是銀行對于宏觀經濟環(huán)境和房地產大勢的判斷已經發(fā)生了根本性的變化，而不同地域的風險也在分化，三四線城市房產供大于求，銀行退出是正常的經營決策。同行交流的信息是，各家銀行都會在不同的板塊有不同程度的退出，房地產業(yè)務的導向也會有明顯差別。

“目前的房地產大的信貸政策確實沒有變，但是分支行具體項目判斷和選擇上已經表現出不同，只是不公開承認罷了?！币晃粐写笮蟹中腥耸空f。

興業(yè)銀行此次調整，除了行業(yè)普遍的判斷，部分原因來自自身，其政策變化也不可過度解讀。

過去幾年興業(yè)銀行雖然一直受益于先知先覺的房地產戰(zhàn)略，但也一直受到各種輿論和監(jiān)管政策的困擾。銀監(jiān)會近年來持續(xù)警示信貸行業(yè)集中度風險，興業(yè)銀行表內表外融資中房地產(6.24, -0.21, -3.26%)行業(yè)比重明顯高于同業(yè)受壓最大。

“興業(yè)銀行一直以來被稱為半個地產股。”興業(yè)銀行一位地方分行負責人稱，對于房地產的資金配置要壓縮總量占比。他理解這次的政策調整是“微調”，而非對房地產業(yè)看衰的戰(zhàn)略大轉折。

“未來房地產仍然是(興業(yè))的重要業(yè)務，市場有這樣的需求，業(yè)務肯定要繼續(xù)做下去。”他認為。

目前，興業(yè)銀行各家分行正在向總行匯報相關業(yè)務數據和分析結果，而最終的總行政策調整還存在很多變數。

據興業(yè)內部人士分析，總行政策的調整動機部分來自資本、存款等資源的約束。網點較之同類銀行稀少的興業(yè)銀行，一直以來存款規(guī)模有限，資產配置方面對回報率要求相應較高。

“從現有的情況看，我們的業(yè)務分布范圍太廣了。”興業(yè)銀行一位北方省分行副行長稱，新的思路就是怎么把錢投到更有效率的地方去。另外，“部分地區(qū)，特別是三四線城市是否存在操作違規(guī)等情況，也需要排查一下，明確政策?！?/p>

地區(qū)分化

據了解，目前多家銀行對于房地產區(qū)域選擇采取更謹慎態(tài)度，資源重點傾斜一二線城市，對于供大于求的三四線城市則盡量回避。

“部分銀行的退出力度會非常大”一位股份制銀行公司部人士說，三四線城市的房產基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家銀行集體否認調整房地產政策的公告中，除了否認調整房地產信貸政策，稱房貸業(yè)務一直正常開展，沒有下發(fā)過額度收緊和暫停辦理的通知外，部分銀行也在強調“將根據市場變動采取有保有壓的房地產信貸政策”。激進者如平安銀行(10.31, -0.49, -4.54%)仍在大舉拓展房地產業(yè)務。其3月7日發(fā)布的2013年業(yè)績報告顯示，該年其房地產貸款規(guī)模近科翻倍。而保守者則有意識回避傳統房貸的風險點。

中金公司對銀行業(yè)的相關調研結果為，2014年銀行將收緊“三四線城市住宅和一二線城市商業(yè)地產”兩塊業(yè)務。

一位近期考察了所在分行地區(qū)房地產業(yè)務的大行人士稱，“銀行自然的選擇就是看成交量。”一二線城市房產交易的火爆對應三四線城市的冷清，冰火兩重天。

根據中國指數研究院2月發(fā)布的《中國主要城市房地產市場交易情報》，2014 年1月監(jiān)測的43個城市成交量環(huán)比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%，其次是大連，下跌53.11%。反映在價格方面，報告顯示1月一二線城市價格穩(wěn)中有漲，三四線城市價格穩(wěn)中微降。

“成交量是金標準。”上述大行人士稱，“2013年房地產項目開工多，今年的供給增加，部分城市的房地產庫存壓力大，加上信貸政策比較緊抑制了需求，可能全年的成交量都會不振?！?/p>

這一判斷在銀行人士中較有代表性。另外一位在信貸管理和風險部均有多年經驗的大行人士認為，房地產行業(yè)作為周期性行業(yè)黃金期已過，現在同時遭遇多重壓力，從國際資金回流到國內宏觀經濟下行和宏觀政策的收緊趨勢，以及居民收入增長狀況來看，都難以支撐房地產繼續(xù)快速上漲。

“但是房價本身并不是銀行做業(yè)務時最關鍵的判斷標準，還是要看成交量。”他認為，這是今年房地產政策“有保有壓”的一個重要標準。

部分房地產企業(yè)去年大舉進行土地收購，因此未來一年財務杠桿可能進一步上升，但受到國內融資環(huán)境明顯收緊的影響，其銷售目標是否能達到預期存在很大不確定性。從年初開始，多家銀行大幅壓縮個人住房按揭貸款新增額度，并采取利率上浮的策略。

中國銀行(2.46, -0.03, -1.20%)首席經濟學家曹遠征認為，過去幾年房地產價格上漲的驅動力正在發(fā)生根本轉變。城市化過程中，大城市在提供就業(yè)和發(fā)展機會方面存在很大優(yōu)勢，存在“跨越進城”的現象，“一步來到大城市，而不是選擇小縣城一步一步來”。他認為這會加劇房地產行業(yè)在地域上的分化。過去一年個別三四線城市房地產泡沫破裂就是開端。

風險權衡

興業(yè)銀行對房地產融資政策的調整，目前尚未引發(fā)其他銀行“一窩蜂跟進”。目前銀行業(yè)人士以及監(jiān)管層普遍認為，房地產可能出現“局部風險”。

銀監(jiān)會年初明確2014年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點時強調，切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。這是在2013年“加強名單制管理和壓力測試”之外，特別提出要重視“局部風險”暴露。

根據銀監(jiān)會數據，2013年上半年銀行新增房地產貸款中，房地產開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點；個人購房貸款占74.17%，同比上升13.1個百分點。

“開發(fā)貸本身總量有限?！辈苓h征認為，本身可能產生的風險也是可控的，國際經驗表明房地產風險需要重點關注個人按揭貸款大量斷供的可能性，這會造成一系列的資金流動性問題，從而傳染和放大風險。但是一直以來，國內個人按揭貸款嚴格執(zhí)行30%甚至更高的首付比例，因此大批斷供的可能性大大降低。“總體看，系統性風險發(fā)生的可能性很小?！?/p>

房地產相關貸款所產生的不良資產，目前未對銀行造成太大壓力。

“從去年下半年的情況來看，房地產相關貸款上漲速度較快，且資產質量相比中小企業(yè)等貸款要好得多?！币晃淮笮腥耸糠Q。根據此前銀監(jiān)會發(fā)布的2012年數據，房地產相關貸款不良比率均低于行業(yè)平均，大行數據普遍低于1%。

盡管如此，銀行已經開始考慮加筑“長城”，興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委此前談到銀行應對可能存在的房地產局部風險時建議，除了“控制總量”，還要對不同品種和地區(qū)選擇做調整，不能簡單地追逐高利率。另外，在房地產走勢不明朗的情況下，要設置合適的抵押率，增強自我保護意識。

商業(yè)銀行最關心的房地產交易量如果持續(xù)下降，則可能帶來更大的資金流動性壓力。

曹遠征提示，應當關注一個重要的深層次變化：去年召開的十八屆三中全會釋放信號，要加強市場在資源配置方面的決定性作用，這意味著分清政府和市場的關系將是長期的影響因素，政府負債投資的傳統模式正在遭到質疑并發(fā)生深刻變化。中央對地方政府的考核指標也在發(fā)生變化，淡化GDP指標，強化任期內舉債情況考核、審計和責任追究。

“政府的投資意愿和能力都充滿變數。這可能在根本上改變房地產的走勢。”曹遠征認為，房地產預期如果發(fā)生轉向就可能進入循環(huán)加速風險暴露。（記者董欲曉 王培成）